مطالبات ناشي از تملک املاک موضوع قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز مصوب 1370

1- ماده 9 لايحه‌قانون نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمراني و نظامي دولت مصوب 17بهمن 1358 اشعار داشته است: "دستگاه‌هاي اجرايي مکلفند ظرف مدت 3 ماه از تاريخ تصرف، نسبت به ايداع قيمت اقدام نمايند."  ‌

اين امر بدان معناست که تصرفات بيش از 3 ماه بدون پرداخت ثمن فاقد مشروعيت قانوني است و از مدار مجوز خارج مي‌گردد و اگر اعتبار لازم براي اجراي طرح تأمين نشده باشد، قيد مدت 3 ماه امري لغو و غير قابل توجيه مي‌باشد.  ‌

2- ماده واحده قانون وضعيت املاک واقع در طــرح‌هــاي دولـتـي و غـيـره مـصـوب 28 آبـان 1367 شهرداري‌ها را ملزم به خريد املاک اشخاص حقيقي و حقوقي داخل در محدوده طرح حداکثر به مدت 18 ماه پس از اعلام رسمي آنها نموده است.  ‌

براين‌اساس، پس از اعلام رسمي مبني بر اجراي طرح، مجري طرح مکلف است حداکثر در مدت 18 ماه املاک موجود در داخل طرح را -اعم از اين‌که متعلق به اشخاص حقيقي يا حقوقي باشد- خريداري نمايد. زمان تعيين شده تنها به منظور پرداخت ثمن املاک اشخاصي است که در مسير طرح قرار دارند و ممکن است تعداد آنها بسيار باشد. در اين صورت، کثرت افراد مشمول طرح و پرداخت ثمن املاک آنها مستلزم زمان متعارف است؛ والا اگر اعتبار مناسبي تأمين نشده باشد، چگونه ممکن است ظرف مدت 18 ماه ثمن املاک پرداخت شود؟

 ‌فرض کنيد اجراي طرح بزرگراه شهيد همت بـرعـهـده شـهـرداري است و خريد املاک متعلق به اشخاص حقيقي يا حقوقي واقع شده در مسير اجراي طرح، مستلزم شناسايي مالکان و توافق با آنهاست. از طرفي، تعيين کارشناس براي مشخص کردن قيمت املاک امري ضروري در اجراي طرح مي‌‌باشد و اين اقدام، مهلتي فراتر از 18 ماه را مي‌طلبد؛ اما قانون‌گذار براي جلوگيري از تضييع حقوق مالکان قيد 18 ماه را تکليف نموده است تا آنان بيش از اين مدت بلاتکليف نباشند.  ‌

3- تبصره 5 ماده 5 لايحه قانوني مصوب 1358 توديع دستمزد کارشناسان را موکول به استفاده از محل اعتبار مربوط به طرح نموده است. اين امر دلالت بر آن دارد که اعتبار طرح قبلاً تأمين شده است و چنانچه اين اعتبار تأمين نشده بود، وضع اين تبصره بي‌معنا مي‌نمود. چگونه ممکن است اعتبار طـرحـي تـأمـيـن نـشـود؛ اما قانون‌گذار پرداخت دستمزد کارشناساني که قــيــمــــت امــــلاک را تــعــيــيــــن مي‌نمايند، منوط به استفاده از محل اعتبار طرح نمايد؟!  ‌

نـکـتـه جالب‌تر آن که وقتي قانون‌گذار تکليف هزينه کارشناسان تعيين‌کننده قيمت را مشخص کرده است، چگونه ممکن است تکليف مالکان املاک را مشخص نکرده باشد؟  ‌

اگر اين مورد را از حيث ميزان خسارت و ضرر وارد شده به افراد مورد نقد قرار دهيم، با توجه به اين‌که نقش کارشناسان در تعيين قيمت املاک فرع بر شمول املاک اشخاص واقع در محدوده طرح مي‌باشد، بايد ديد ضرري که متوجه کارشناسان تعيين‌کننده قيمت مي‌شود زيادتر است يا خسارتي که به مالکان املاک وارد مي‌آيد؟ با قياس اين دو ضرر و مشخص کردن تکليف ضرر کارشناسان بعيد به نظر مي‌رسد که تکليف مالکان املاک به بوته نسيان سپرده شود يا معطل بماند و يا منوط به اجراي طرح و هدايت مردم به طرح دعاوي و قطعيت دادنامه و تأمين اعتبار بعد از قطعيت شود.

4- تبصره‌هاي 6 و 7 ماده 9 قانون زمـيـن شـهـري، تملک از سوي شـهــرداري‌هــا را مـنــوط بـه پـرداخـت بـهـاي زمـيـن به صـنـدوق ثـبـت مـحل وقوع زمين در صورت عدم دسترسي به مـالـک يـا بـروز اشـکالات ناشي از شناسايي مالک دانسته است. از مسلمات خمس است که اگر اعتبار تأمين نشده باشد پرداخت بهاي زمين موضوع طرح به صندوق ثبت محل وقوع آن به فرض عدم شناسايي مالک امري محال است و اگر قرار باشد مالکان پس از تصويب طرح و اجراي آن و گذشت چندين سال، اقدام به مطالبه قيمت زمين خود نمايند و بعد از صدور رأي، مجدداً شهرداري براي پرداخت ثمن ملک محتاج تأمين اعتبار باشد، اين امر با تبصره‌هاي 6 و 7 ماده 9 قانون زمين شهري تعارض از نوع تباين دارد؛ زيرا وقتي قانون‌گذار تکليف مالکان مجهول‌المکان را به کيفيت ياد شده تبيين نموده است، اعطاي مهلت 18 ماه به مالکان حاضر و داراي رأي قطعي به حدي از تصور خارج است که محتاج توضيح نيست.  ‌

5 -بند (الف) ماده 11 قانون زمين شهري امکان تملک زمين‌هاي مشمول طرح را مستلزم اجتماع 2 شرط دانسته است: نخست‌اين که دستگاه تملک‌کننده داراي طرح بوده و دوم آن که ‌اعتبار خريد زمين نيز تأمين شده باشد. اين شرط تأمين اعتبار طرح را قبل از اجراي آن کفتوالقمر مي‌داند.

6- مدت زمان تعيين شده براي اعتبار نظريه کارشناس رسمي درخصوص قيمت عادله روز زمين که برابر تبصره ماده 19 قانون کارشناسان 6 ماه است، در فرضي صادق مي‌باشد که تورم جامعه حالت عادي و متعارفي دارد. در جامعه‌اي که تورم از سير متعارفي برخوردار نيست و سير صعودي و غير قابل پيش‌بيني دارد، نمي‌توان به اين تبصره استناد نمود؛ چه رسد به اين‌که متعاقب نظريه کارشناس و ابلاغ آن و صدور رأي و قطعيتش که زماني بالغ بر 6 ماه را مي‌طلبد، مهلتي معادل 12 يا 18 ماه با تأمين اعتبار سال آينده ضميمه مهلت 6 ماه شود. در اين صورت مبرهن است که چه اجحافي به مالک زمين وارد مي‌شود. از طرفي، اعطاي مهلت تا تأمين اعتبار سال آينده مستلزم اين است که پس از انقضاي مدت 18 يا 12 ماه، بابت مابه‌التفاوت قيمت کارشناس دادخواست تقديم و پس از تحصيل رأي مجدداً 18 ماه يا يک سال تحميل و دوباره همين روند استمرار يابد. استمرار اين روند منجر به حدوث دور خواهد بود و اين دور برگرفته از انديشه قانون‌گذار نيست؛ زيرا رسالت قانون‌گذار تأمين نظم و سامان‌دهي روابط مالي و اقتصادي و فرهنگي عموم ملت است و ارمغان قانون براي مردم چـيـزي جـز سـردرگـمـي، سـرگـردانـي و نـابـساماني نمي‌باشد

.