| صفحه اصلي | درباره ما | گالري عكس | ارتباط با ما | آرشیو حوادث | آرشیو مقالات | آرشیو اخبار | ارسال مقاله |
|---|
 |
|---|
| |
error: در حال حاضر هیچ نظر سنجی وجود ندارد .لطفا create one.
|
 |
| شنبه - ۶ بهمن ۱۳۸۶ | جزوه آموزشي دعاوي ثبتي و اسناد رسمي لازم الاجرا | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
فهرست مطالب عنوان مقدمه فصل اول : دعاوي مربوط به ثبت املاك بخش اول : اعتراض به ثبت اصل ملك بند اول : كساني كه حق اعتراض دارند بند دوم : مهلت اعتراض به ثبت بند سوم : مرجع تقديم اعتراض بند چهار م : شرايط دادخواست اعتراض بند پنجم : ادعاي بعد از انقضاء مدت اعتراض بند ششم : اثر فوت و حجر معترض بند هفتم : تجديد دادخواست اعتراض بند هشتم : موارد سقوط دعوي اعتراض بخش دوم : اعتراض به تحديد حدود بند اول : كساني كه حق اعتراض به حدود دارند بند دوم : مهلت اعتراض بند سوم : مرجع تقديم اعتراض بخش سوم : اعتراض به حقوق ارتفاقي بخش چهارم : اعتراض به راي هيات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي بند اول : هيات حل اختلاف – تركيب بند دوم : صلاحيت هيات حل اختلاف بند سوم : چگونگي ابلاغ آراء هيات بند چهارم : مهلت اعتراض به راي هيات بند پنجم : مرجع تقديم اعتراض بند ششم : مرجع رسيدگي به اعتراض بند هفتم : شرايط دعوي اعتراض بند هشتم : اعتراض بعد از انقضاء مدت و بعد از صدور سند مالكيت بخش پنجم : اعتراض به راي هيات حل اختلاف موضوع ماده ۵ قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه اسناد آنها در ... بخش ششم : اعتراض به راي هيات موضوع بند ۲ ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادي اجتماعي بند اول : صلاحيت هيات بند دوم : نحوه رسيدگي هيات بند سوم : نحوه ابلاغ تصميمات هيات بند چهارم : مهلت اعتراض به راي و مرجع تسليم اعتراض بند پنجم : تشريفات اعتراض فصل دوم : دعاوي مربوط به ثبت اسناد و ابطال و اصلاح اسناد بخش اول : دعاوي مربوط به اسناد مالكيت معارض بند اول : تعريف سند مالكيت معارض بند دوم : مرجع تشخيص سند مالكيت معارض بند سوم : تكليف دارنده سند مالكيت معارض بند چهارم : شرايط دعوي ابطال سند معارض بخش دوم : دعوائي كه بر اثر اشتباهات ثبتي مطرح مي شود بخش سوم : دعوي ابطال سند مالكيت بند اول : تعريف سند مالكيت بند دوم : تفاوت هاي موجود بين سند مالكيت و سند رسمي بند سوم : شرايط پذيرش دعوي ابطال سند مالكيت بخش چهارم : دعوي اعتراض افرازي فصل سوم : دعاوي مربوط به اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا بخش اول : شكايت از دستور اجراء سند به ادعاي مجعول بودن با معرفي جاعل بخش دوم : شكايت از دستور اجراء سند با ادعاي مجعول بودن بدون معرفي جاعل و يا به ادعاي مخالف بودن مدلول آن با قانون بند اول : شرايط طرح دعوي بند دوم : دادگاه صالح براي رسيدگي به دعوي بند سوم : خواسته دعوي فهرست منابع و ماخذ * فصل اول « دعاوي مربوط به ثبت املاك » «به نام خدا» مقدمه : از آنجائيكه موضوع بحث كه از طرف كميسيون محترم كار آموزي اعلام شده دعاوي ثبتي و اسناد رسمي لازم الاجرا مي باشد ، و اين عنوان تا حدي عنواني مبهم مي باشد ، لذا لازم است ابتدائاً موضوع بحث را منقح و مشخص نموده و تعيين نمائيم كه منظور از دعاوي ثبتي چيست و كدام يك از اين دعاوي موضوع و محور بحث امروز مي باشد . مي دانيم كه اختلافات و دعاوي ثبتي در دو مرجع با صلاحيت ذاتي جداگانه قانوناً قابل رسيدگي است ، يك دسته اختلافات و دعاوي كه رسيدگي به آن در صلاحيت ذاتي محاكم دادگستري مي باشد و دسته ديگر اختلافات و دعاوي كه رسيدگي به آن در صلاحيت هيات نظارت و شوراي عالي ثبت مي باشد . موارد صلاحيت هيات نظارت در ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاك آمده است و دعاويي كه رسيدگي به آن در صلاحيت محاكم دادگستري است نيز اعم آن در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت و قوانين متفرقه ديگر كه در جاي خود از آنها بحث خواهيم كرد آمده است . موضوع بحث امروز ما ، دسته اول يعني دعاويي كه رسيدگي به آن در صلاحيت محاكم دادگستري مي باشد ، است .بنابراين منظور از دعاوي ثبتي ، دعاوي است كه در جريان ثبت املاك و اسناد و اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا موضوعيت پيدا كرده و پرونده در محاكم دادگستري مطرح و مورد رسيدگي قرار مي گيرد .به عبارت ديگر منظور از دعاوي ثبتي ، اختلافاتي است كه در جريان ثبت املاك و تنظيم اسناد و اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا حادث گرديده و حل و فصل اين اختلافات نيز قانون در صلاحيت ذاتي محاكم عمومي قرار داده است . بدين ترتيب و با توجه با آنچه به عرض رسيد مشخص گرديد كه در اينجا ما در مقام مرور كردن حقوق ثبت به معناي اعم آن نيستيم ، بلكه در مقام مرور كردن قسمتي از حقوق ثبت كه ناظر به اختلافات و دعاوي است كه حل و فصل آن در صلاحيت ذاتي محاكم دادگستري است مي باشيم . دعاوي و اختلافات مذكور را مي توان به سه دسته تقسيم كرد : ۱-دعاوي مربوط به ثبت املاك و منظور دعاوي است كه در جريان ثبت املاك و قبل از ثبت ملك در دفتر املاك حادث مي گردد ، كه بيشتر تحت عنوان اعتراض به ثبت در كتب حقوق ثبت مورد بررسي قرار مي گيرد . ۲-دعاوي مربوط به ثبت اسناد و منظور دعاوي است كه بعد از ثبت ملك در دفتر املاك حادث مي گردد. ۳-دعاوي مربوط به اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا و منظور دعاوي است كه در جريان اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا ممكن است حادث گردد. حال كه تا حدي موضوع بحث و مسائلي كه قرار است مورد بررسي قرار گيرد روشن گرديده به توضيح مطلب مي پردازيم . فصل اول « دعاوي مربوط به ثبت املاك » گفتيم كه منظور از دعاوي مربوط به ثبت املاك آن دسته از دعاوي هستند كه در جريان ثبت املاك و قبل از ثبت ملك در دفتر املاك حادث مي گردد و حل و فصل آن نيز در صلاحيت ذاتي محاكم عمومي است . اين دسته از دعاوي كه عموماً تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسي قرار مي گيرد با توجه به قانون ثبت اسناد و املاك و قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت و قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض و قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه اسناد ثبتي آنها در اثر جنگ يا حوادث غير مترقبه از بين رفته اند و قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبت كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است و قانون برنامه سوم چهارم توسعه اقتصادي اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران تحت شش عنوان ، مورد بررسي قرار داد . بخش اول : اعتراض به ثبت اصل ملك منظور از اعتراض به ثبت « نوعي دعوي است كه كسي خود را در مورد تقاضاي ثبت ديگري كلاً يا بعضاً و يا در ارتفاقي ذي حق مي داند و به ترتيبي كه قانون تعيين كرده است به تقاضاي متقاضي اعتراض مي كند . » (۱) ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاك مقرر مي دارد كه « هر كس نسبت به ملك مورد ثبت اعتراضي داشته باشد بايد از تاريخ نشر اولين اعلان نوبتي تا ۹۰ روز اقامه دعوي نمايد .عرضحال مزبور مستقيماً به اداره يا دايره يا شعبه ثبتي كه در ضمن اعلان نوبتي معين شده است تسليم مي شود ... » بنابراين با توجه به ماده ۱۶ موقوم ، هر كس كه تقاضاي ثبت ملكي را از طرف متقاضي --------------------------------------------------------------------- (۱) دانشنامه حقوقي جلد ۱ ص۴۱۳ ثبت به ضرر خود بداند و در ملك مورد تقاضاي ثبت براي خود حق مالكيت متصور و قائل باشد مي تواند بعد از تاريخ اولين آگهي نوبتي ظرف ۹۰ روز نسبت به تقاضاي مستدعي ثبت اعتراض نمايد . بند اول : كساني كه حق اعتراض دارند با توجه به اطلاق ماده ۱۶ قانون ثبت ، هركسي كه ملك مورد تقاضاي ثبت و امال خود مي داند مي تواند به درخواست متقاضي ثبت اعتراض كند و از اين حيث محدوديتي وجود ندارد . يعني اعتراض منحصر به فرد يا شخص خاصي نيست و هر كس كه خود را مالك عين يا منافع ملك مورد ثبت مي داند مي تواند به تقاضاي ثبت متقاضي ثبت اعتراض كند . بند دوم : مهلت اعتراض به ثبت اعتراض به ثبت بايد ظرف نود روز از تاريخ انتشار اولين آگهي نوبتي موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آيد و اعتراض قبل از موعد به تصريح ماده ۸۷ آئين نامه اجرائي قانون ثبت كه مقرر مي دارد « قبل از انتشار آگهي نوبتي دادخواست اعتراض و يا گواهي نامه جريان دعوي بين معترض مستدعي ثبت پذيرفته نخواهد شد . » موثر در مقام نمي باشد . بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت ، در مواردي كه در آگهي نوبتي اشتباه موثري واقع شده باشد و بنا به راي هيات نظارت آگهي نوبتي تجديد گردد ، ظرف سي روز از تاريخ انتشار آگهي مجدد كه فقط يك نوبت خواهد بود ، معترضين حق اعتراض خواهند داشت . بر اساس ماده ۱۷ قانون ثبت ، در صورتي كه قبل از انتشار آگهي نوبتي راجع به ملك مورد تقاضاي ثبت بين تقاضا كننده و معترض اقامه دعوي شده باشد ، معترض بايد ظرف ۹۰ روز از تاريخ انتشار اولين آگهي نوبتي گواهي دادگاه را مبني بر جريان دعوي به اداره ثبت محل تسليم نمايد و الا حق او ساقط خواهد شد . بدين ترتيب ، با توجه به نصوص قانوني ، اعتراض بايد در مهلت قانوني به عمل آيد، چنانچه اعتراض خارج از مهلت قانوني به عمل آمده باشد تكليف مراجع قانوني يعني اداره ثبت و دادگاه چيست ؟ بر اساس تبصره ماده ۸۶ آئين نامه اجرائي اصلاحي ۱۳۸۰ قانون ثبت ، دادگاهها در مورد دادخواست هاي مربوط به اصل و حدود و حقوق املاك پس از احراز اينكه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسليم شده و داخل در مدت مي باشد به موضوع رسيدگي و الا قرار مقتضي صادر مي نمايند . بنابراين در صورتي كه براي دادگاه محرز شود كه اعتراض خارج از مهلت قانوني بوده با توجه به بند ۱۱ ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون آئين دادرسي مدني قرار رد دعوي را صادر خواهد نمود و در غير اين صورت وارد رسيدگي ماهوي شده و اتخاذ تصميم خواهد كرد.بايد توجه داشت از آنجائيكه بر اساس مقررات ماده ۶۰ قانون و ماده ۸۷ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، معترض بايد اعتراض خود را مستقيماً به اداره ثبت تسليم نمايد بنابراين قانوناً مرجع اظهار نظر در خصوص اينكه اعتراض داخل در مهلت و خارج از مهلت قانوني بوده با اداره ثبت است و دادگاه بايد اينكه اعتراض در موعد بوده يا خير را از اداره ثبت استعلام نموده و آنگاه با توجه به نظر اداره ثبت اتخاذ تصميم نمايد و قانوناً خود حق ندارد در اين خصوص رسيدگي و اظهار نظر نمايد . بر اساس ماده ۹۲ اصلاحي آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، مسئول اداره ثبت نسبت به اعتراض هائي كه خارج از مدت داده مي شود ، نظر خود را در زير برگ اعتراض نوشته و در نشست اداري طبق ماده ۱۶ قانون ثبت مطرح مي نمايد تا تكليف قطعي آن معين گردد. بر اساس ماده ۱۶ قانون ثبت ، اگر اداره ثبت تشخيص دهد كه عرضحال خارج از مدت داده شده كتباً نظر خود را اظهار خواهد كرد و به حاكم محكمه ابتدائي محل (در حال حاضر رئيس دادگاه عمومي محل ) مي دهد تا حاكم مزبور در جلسه اداري موافق نظامنامه وزارت عدليه رسيدگي كرده و راي دهد . راي حاكم محكمه ابتدايي در اين موضوع قاطع است . لازم به ذكر است كه براساس قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبتي كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراضي آنها در مراجع قضايي از بين رفته است ، از تاريخ تصويب اين قانون اعتراضاتي كه به موجب مادتين ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت تا پايان سال ۱۳۶۰ نسبت به اصل يا حدود املاك به مرجع قضايي ذي ربط ارسال گرديده و به هر علت سابقه اعتراض در مراجع قضايي وجود ندارد ، معترضين يا قائم مقام قانوني آنان مي توانند حداكثر ظرف مدت ۶ ماه از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون دادخواست اعتراض خود را با در دست داشتن مدارك لازم به دادگاه صالح تقديم و گواهي لازم را در اين خصوص اخذ و به اداره ثبت محل وقوع ملك تسليم دارند اگر د راين مدت بدون عذر موجه شرعي مراجعه ننمايند معرض شناخته خواهند شد . بند سوم :مرجع تقديم اعتراض بر اساس ماده ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض بايد به طور كتباً و مستقيماً به اداره ثبتي كه آگهي را منتشر كرده تسليم شود . قبل از سال ۷۳ و تصويب قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبتي كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است مصوب ۲۵/۲/۷۳، كه به موجب تبصره ۲ آن اعتراض به تقاضاي ثبت و تحديد حدود (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت)مي بايد توسط معترض ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي با تقديم دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي صورت پذيرد . رويه چنين بود كه معترض وقتي اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسليم مي نمود ديگر تكليفي نداشت و اين اداره ثبت بود كه موظف بود نسخه اي از اعتراض را به دادگاه محل ارسال نمايد . از آنجائيكه اعتراض ممكن بود روي برگه هاي دادخواست و يا بطور عادي تسليم اداره ثبت گردد در هر دو حالت قابل قبول بود ، بعد از وصول اعتراض به دادگاه ، چنانچه اعتراض با تقديم دادخواست و بر روي برگه هاي مخصوص تنظيم شده بود و از حيث ساير تشريفات مانند هزينه دادرسي و تعداد نسخ و غيره نيز كامل بود ، كه دادگاه اقدام به تعيين وقت رسيدگي مي نمود ، اما در صورتي كه اعتراض به روي برگه هاي دادخواست تنظيم نشده بود و يا اينكه روي برگه دادخواست تنظيم شده بود لكن از جهات ديگري ناقص بود ضمن ثبت آن اقدام به صدور برگ اخطار رفع نواقص مي گرديد . بهر تقدير معترض با تقديم اعتراض خود به اداره ثبت ديگر تكليفي نداشت .(۱) از آنجائيكه كه اين شيوه در عمل موجب مشكلات عديده اي شده بود و بعضاً اداره ثبت نسخه اي از اعتراض را به دادگاه ارسال ننموده و يا اينكه ارسال مي نمود و در دادگاه به جهتي از جهات از بين مي رفت و در نتيجه از يك طرف ادامه عمليات ثبتي متوقف مي گرديد و از طرف ديگر موجب تضييع حقوق متقاضي ثبتي مي گرديد ، به جهات مذكور در سال ۷۳ قانون فوق الذكر ، متقاضي را مكلف نمود كه ظرف يك ماه بعد از تسليم اعتراض خود به مرجع ثبتي دادخواست اعتراض به دادگاه تقديم نمايد .اما از آنجائيكه قانونگذار ضمانت اجراي آنرا تعيين ننموده بود مشخص نبود كه بالاخره اگر معترض دادخواست به دادگاه تقديم نمي كرد و تنها به تقديم اعتراض به اداره ثبت اكتفا مي كرد تكليف چه بود ؟ در سال ۱۳۸۰ آئين نامه اجرائي قانون ثبت اصلاح گرديد . به موجب ماده ۸۶ اصلاحي آئين نامه ضمن اينكه مقرر داشت كه معترض بايد ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي ، دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي تقديم نمايد و گواهي آن را به مرجع ثبتي تقديم نمايد . ضمانت اجراي عدم اقدام معترض را نيز مشخص نمود . به موجب ماده ۸۶ اصلاحي ، در صورتي كه معترض ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض خود به مرجع ثبتي ، اقدام به تقديم دادخواست به دادگاه صالح نكند ، متقاضي ثبت يا نماينده قانوني وي مي تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهي عدم تقديم دادخواست را دريافت و به اداره ثبت تسليم نمايد . اداره ثبت با وصول گواهي مذكور بدون توجه به اعتراض عمليات ثبتي را با رعايت مقررات ادامه مي دهد . بنابراين در حال حاضر با توجه به ماده ۸۶ اصلاحي آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، معترض بايد علاوه بر تسليم اعتراض خود به اداره ثبت مربوطه ظرف يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض دادخواست به دادگاه صالح نيز تقديم و گواهي آنرا به اداره ثبت تسليم --------------------------------------------------------------------- (۱) ماده ۹۱ آئين نامه قانون ثبت قبل از اصلاح سال ۱۳۸۰ « يك نسخه فقط از دادخواست در پرونده بايگاني و بقيه كه بايد به تعداد مستدعيان ثبت به اضافه يك نسخه باشد به دادگاه مربوطه فرستاده شود ، هر گاه تعداد برگه هاي دادخواست كافي نباشد يك نسخه بايگاني و بقيه هر چه هست به دادگاه فرستاده مي شود و چنانچه اتفاقاً منحصر به يك برگ باشد رو نوشتي از آن بايگاني و عين آن به دادگاه ارسال خواهد شد . » ماده ۹۲ آئين نامه اداره ثبت قبل از اصلاح سال ۸۰ « اداره يا دايره ثبت بايد بلافاصله دادخواست و پيوست هاي آنرا براي دادگاه صلاحيت دار در ضمن نامه بفرستد مگر دادخواست هايي كه خارج از مدت داده شود ... » نمايد در غير اين صورت و با ارائه گواهي عدم طرح دعوي توسط مستدعي ثبت عمليات ثبتي ادامه خواهد يافت .بر اساس ماده ۸۹ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض اعم از اينكه در مهلت قانوني داده شده باشد يا خارج از مدت بايد گرفته و متصدي امر بلافاصله روي اظهار نامه ملك مورد اعتراض در مورد هر اعتراض مهري كه كلمه اعتراض روي آن نقش شده باشد زده و با قيد تاريخ رسيد به دهنده آن داده شود ، در صورتي كه گواهي نامه جريان دعوي هم داده شود به همين طريق عمل مي شود . بند چهارم : شرايط دادخواست اعتراض دادخواستي كه معترض به دادگاه تقديم مي نمايد ، همانند ساير دادخواست ها ، بايد شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني در مورد آن رعايت گردد و از اين حيث تفاوتي با ساير دعاوي وجود ندارد . آيا دعوي اعتراض به ثبت مالي است يا غير مالي و اگر مالي است بر چه اساسي بايد هزينه دادرسي پرداخت گردد . با توجه به اينكه با قبول اعتراض خواهان (معترض) مالك ملكي كه تقاضاي ثبت آن شده مي گردد و به عبارت ديگر نتيجه دعوي اعتراض به ثبت رسيدن خواهان به مال معيني است كه ارزش مالي دارد . بنابراين دعوي اعتراض به ثبت يك دعوي مالي محسوب مي گردد (۱) . و از آنجائيكه كه دعوي مال غير منقول مي باشد بر اساس قانون وصول برخي از در آمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب ۷۳ به ماخذ قيمت منطقه بندي بايد هزينه دادرسي پرداخت گردد . و تمبر مالياتي و ساير حقوق مربوط به كانون نيز بر اساس دعوي مالي بايد محاسبه و اقدام گردد . در دعوي اعتراض به ثبت آيا لازم است كه اداره ثبت هم طرف دعوي قرار گيرد ؟ در اين خصوص دو نظر ابراز شده است (۲) . عده اي عقيده دارند كه : « چون اداره ثبت متولي انجام عمليات ثبتي است و دعواي اعتراض و ابطال عمليات اجرائي في الواقع ابطال عملياتي است كه اداره ثبت به عمل آورده كه انجام آن منوط است بر اينكه عمليات خلاف قانون انجام شده باشد ، دخالت نماينده اداره ثبت و -------------------------------------------------------------------- (۱) مجموعه نشست هاي قضايي – مسائل آئين دادرسي مدني (۲) ص۲۲۷ (۲) مجموعه نشست هاي قضايي – مسائل مدني (۳) ص ۲۱ تشريح چگونگي انجام عمليات ثبتي از قبيل رعايت يا عدم رعايت مهلت هاي مقرر قانون در خصوص آگهي تحديد حدود و آگهي نوبتي و غيره را مي طلبد كه نتيجتاً اعتراض (طرح دعوا) بايد به طرفيت اداره ثبت و متقاضي هر دو به عمل آيد . » عده اي ديگر معتقدند كه ، اعتراض بر ثبت بايد فقط عليه متقاضي ثبت اقامه گردد و اداره ثبت ذي نفع در چنين دعوائي نيست تا به دادرسي فرا خوانده شود ، مواد ۱۱ و ۱۶ قانون ثبت ناظر به همين استنباط است . بنظر مي رسد نظر گروه اخير صائب تر باشد چرا كه ، همانطور كه اشاره شد اداره ثبت اساساً ذي نفع در قضيه نمي باشد بنابراين خوانده دعوي اعتراض به ثبت متقاضي ثبت مي باشد و بس . موضوع ديگري كه در اينجا قابل بحث و بررسي مي باشد مسئله ورود و جلب ثالث در دعوي اعتراض به ثبت است ، سوال اين است كه آيا ثالث حق ورود به دعوي اعتراض به ثبت را دارد يا خير ؟ مي دانيم كه بر اساس ماده ۱۳۰ قانون آئين دادرسي مدني ، هرگاه شخص ثالثي در موضوع دادرسي اصحاب دعواي اصلي براي خود مستقلاً حقي قائل باشد و يا خود را در حق شدن يكي ازطرفين ذي نفع بداند ، مي تواند تا وقتي كه ختم دادرسي اعلام نشده است ، وارد دعوا گردد ، چه اينكه رسيدگي در مرحله بدوي باشد يا در مرحله تجديد نظر . بدين ترتيت قاعده كلي در دعاوي اين است كه شخص ثالث چنانچه براي خود حقي قائل باشد يا محق شدن يكي از طرفين به نفع وي باشد مي تواند در دعواي اصلي وارد شده و اقدام به تقديم دادخواست نمايد . لكن در دعاوي اعتراض به ثبت اولاً به لحاظ طبع خاص آن و ثانياً به لحاظ اينكه طرح دعوي خارج از مهلت هاي تعيين شده توسط قانون ، مسموع نمي باشد ، بنابراين در صورتي كه دعوي وارد ثالث در مهلت مقرر در ماده ۱۶ و۲۰ قانون ثبت باشد در قانوني بودن آن ترديدي نيست ، چرا كه ماده ۱۶ قانون ثبت براي اعتراض به ثبت موعد و مدت معين نموده و فرقي بين اشخاص و معترضين بر ثبت نگذاشته ، بنابراين معترض بر ثبت خواه مستقيماً و بدواً اعتراض نمايد و خواه به عنوان ورود ثالث در دعوي ، بايد مطابق ماده ۱۶ در مدت مقرر دادخواست به دادگاه تقديم نمايد و در خارج از مدت دعوي وي پذيرفته نيست و مقررات ماده ۱۶ در خصوص وارد ثالث نيز ساري و جاري است . البته بايد در نظر داشت كه آنچه به عرض رسيد ، ناظر به زماني است كه ثالث براي خود مستقلاً حقي قائل باشد ، مثلاً مدعي باشد كه ملك مورد تقاضاي ثبت متعلق به وي مي باشد و نه معترض و مستدعي ثبت . ولي در جايي كه وارد ثالث براي خود مستقلاً حقي قائل نباشد و در محق شدن يكي از طرفين ذينفع باشد ، از آنجائيكه چنين وارد ثالثي مقصودش جز ثبت ملك بطوري كه تقاضا شده نمي باشد ، عنوان معترض بر ثبت بر وي صادق نخواهد بود ، و بنابراين ورود چنين شخصي به دعوي اعتراض به ثبت مانع قانوني ندارد . (۱) « راي شماره ۵-۲۹-۲۲/۱۱/۸۱ شعبه ۱ ديوان عالي كشور و حكم شماره ۱۰۰۰۹-۱۶/۴/۱۳۱۹ هيات عمومي ديوان عالي كشور» (۲). سوال ديگر در رابطه با اعتراض ثالث به حكم است ، آيا اعتراض ثالث بر حكم نسبت به حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل پذيرش است ؟ با توجه به ماده ۲۴ قانون ثبت و آنچه در خصوص وارد ثالث گفته شده ، به نظر مي رسد كه دعوي اعتراض ثالث بر حكمي كه نسبت به اعتراض به ثبت صادر شده باشد مسموع نباشد و دادگاه بايد بر اساس بند ۱۱ ماده ۸۴ قرار رد دعوي صادر نمايد . سوال ديگر در رابطه با اعاده دادرسي است ، آيا اعاده دادرسي از حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل اعمال است در صورتي كه جواب مثبت باشد تكليف اداره ثبت چيست ؟ از آنجائيكه اعاده دادرسي توسط يكي از اصحاب دعوي (خواهان يا خوانده) اعتراض به ثبت ، فقط قابل تصور و امكان پذير مي باشد ، بنابراين در اينكه اعاده دادرسي از حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده باشد ، امكان پذير مي باشد ، ترديدي نبايد نمود . اما اينكه با قبول تقاضاي اعاده دادرسي تكليف اداره ثبت چيست ؟ بند ۳۰۸ مجموعه بخش نامه هاي ثبتي تكليف ادارات ثبت را روشن نموده است ، به موجب بند ۳۰۸ مذكور « ارائه رونوشت قرار قبولي دادخواست اعاده دادرسي قبل از ثبت ملك در دفتر املاك نسبت به احكامي كه در جريات اعتراض به ثبت صادر شده تا حصول نتيجه نهايي رسيدگي براي خودداري از صدور سند مالكيت كافي بوده ولي چنانچه به جاي رونوشت قرار مزبور گواهي تقديم دادخواست تسليم و پس از اخطار اداره ثبت هم ظرف -------------------------------------------------------------------- (۱ و ۲) دانشنامه حقوقي – جلد يك صفحات ۴۲۰ و ۴۲۱ يك ماه رونوشت قرار مزبور از طرف ذي نفع داده نشود جريان ثبت تعقيب خواهد شد.»(۱) بنابراين بر اساس بخشنامه موصوف ، با صدور قرار قبولي دادخواست اعاده دادرسي و تسليم رونوشت آن به اداره ثبت ، ادامه عمليات متوقف مي گردد تا نتيجه دعوي مشخص گردد و در صورتي كه متقاضي اعاده دادرسي فقط گواهي ميني بر تقديم دادخواست اعاده دادرسي تقديم نموده باشد ، در اين صورت اداره ثبت به وي اخطار مي كند كه ظرف يك ماه از تاريخ رويت رونوشت قرار قبولي اعاده دادرسي را تسليم نمايد در صورتي كه ظرف مدت مقرر نسبت به ارائه رونوشت قرار قبولي اعاده دادرسي اقدام ننمايد ، اداره ثبت عمليات ثبتي را ادامه خواهد داد . بند پنجم : ادعاي بعد از انقضاء مدت اعتراض ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر مي دارد كه « پس از انقضاء مدت اعتراض دعوي اين كه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد نه به عنوان قيمت و نه به هيج عنوان ديگر ، خواه حقوقي باشد خواه جزائي...» بر اساس ماده موقوم دادگاههاي دادگستري از پذيرش دعاوي اعتراض به ثبت بعد از انقضاء مدت اعتراض منع شده اند ، و در اين موضوع با توجه به صراحت ماده ۲۴ مذكور ترديدي نيست. اما سوال اين است كه آيا مراجع ثبتي و اداري مانند هيات نظارت و شوراي عالي ثبت نيز نمي توانند با انقضاء مدت اعتراض به اعتراضات رسيدگي نمايند . ماده ۲۴ قانون ثبت مربوط به دعوي و رسيدگي قضايي است و رسيدگي اداري هيات نظارت و شوراي عالي ثبت با توجه به بند ۱ ماده ۲۵ و تبصره ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت، تا زماني كه ملك در دفتر املاك ثبت نشده ، جايز است هر چند كه مواعد اعتراض گذشته باشد .(۲) بنابراين چنانچه از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود يا اشتباهي توليد گردد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح دادخواست ثبت با هيات نظارت است هر چند كه موعد اعتراض نيز منقضي شده باشد . البته تا زماني كه ملك -------------------------------------------------------------------- (۱) مجموعه بخشي از ، بخشنامه هاي ثبتي تا دي ماه سال ۱۳۸۰- حميد آذر پور- غلامرضا حجثي اشرفي ص۱۲۸ (۲) حقوق ثبت دكتر لنگرودي ص ۱۱۵ و ۱۱۶ -دانشنامه حقوقي جلد ۱ ص ۴۱۹ در دفتر املاك به ثبت نرسيده باشد . بند ششم : اثر فوت و حجر معترض بر اساس ماده ۱۰۵ قانون آئين دادرسي مدني ، قاعده كلي در خصوص فوت و حجر يكي از اصحاب دعوي اين است كه ، هر گاه يكي از اصحاب دعوي فوت نمايد يا محجور شود ، دادگاه رسيدگي را بطور موقت متوقف و مراتب را به طرف ديگر اعلام مي دارد ، پس از تعيين جانشين و درخواست ذي نفع جريان دادرسي ادامه مي يابد . اما اجراي اين قاعده در دعاوي ثبتي موجب وقفه در كار ثبت و بلاتكليفي متقاضيان مي باشد و چه بسا مدت زماني طولاني بگذرد و مستدعي ثبت نتواند ورثه معترض را شناسائي و معرفي كند و در اين مدت عملاً اداره ثبت و مستدعي ثبت بصورت بلاتكليف باقي مي مانند ، به همين جهت در سال ۱۳۵۱ با تصويب ماده ۱۸ مكرر قانون ثبت قانونگذار راهكار ديگري را وضع نمود ، به موجب ماده ۱۸ مكرر ، در صورت فوت معترض به ثبت اعم از اينكه تاريخ فوت قبل يا بعد از اجراي اين قانون باشد هر گاه معترض عليه نتواند تمام يا بعضي از وراث را معرفي نمايد به تقاضاي او به شرح زير اقدام مي شود : ۱-در صورتي كه نتواند تمام ورثه را معرفي نمايد ، دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ مي كند كه در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قيم و تعقيب دعوي اقدام شود و به علاوه موضوع و جريان دعوي را سه دفعه متوالي در يكي از روزنامه هاي كثير الانتشار مركز و يكي از روزنامه هاي محل يا نزديك مقر دادگاه آگهي مي نمايد ، چنانچه ظرف نود روز از تاريخ انتشار آخرين آگهي دعوي تعقيب نشود قرار سقوط دعوي صادر مي گردد . ۲-در صورتي كه بعضي از ورثه را معرفي نمايد ، به وراث شناخته شده اخطار مي شود در صورتي كه در مقام تعقيب دعوي باشند ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اخطاريه به تقديم دادخواست تعقيب مبادرت كنند . در مورد وراث شناخته نشده و نيز وراث شناخته شده اي كه با صدور ابلاغ اخطاريه دعوي را مسكوت گذاشته باشد به طريق مذكور در بند يك عمل خواهد شد . » ماده ۴۴ قانون ثبت نيز ناظر بر فوت يا حجر كسي است كه نسبت به ملك مورد ثبت قبلاً اقامه دعوي كرده باشد . بند هفتم : تجديد دادخواست اعتراض بر اسا ماده ۹۵ قانون آئين دادرسي مدني ، عدم حضور هر يك از اصحاب دعوي و يا وكيل آنان در جلسه دادرسي مانع رسيدگي و اتخاذ تصميم نيست در موردي كه دادگاه به اخذ توضيح از خواهان نياز داشته باشد و نامبرده در جلسه تعيين شده حاضر نشود و با اخذ توضيح از خوانده هم دادگاه نتواند راي بدهد ، دادگاه قرار ابطال دادخواست را صادر خواهد كرد . و اين قرار نيز واجد امر مختوم نبوده و خواهان مي تواند مجدداً و به طور مكرر اقدام به تقديم دادخواست نمايد . اما از آنجائيكه طبع دعاوي ثبتي (اعتراض به ثبت) با ساير دعاوي متفاوت مي باشد در اين رابطه نيز قانون ثبت مقرراتي خاص وضع نموده است . وفق ماده ۱۹ قانون ثبت ، در صورتي كه در جلسه مقرر براي محاكمه معترض يا وكيل او حاضر نشود و مطابق قانون اصول محاكمات حقوقي (آئين دادرسي مدني) به تقاضاي مستدعي ثبت عرضحال او ابطال گردد . تجديد عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال براي يك مرتبه ممكن خواهد بود . در اين مورد عرضحال مستقيماً به دفتر محكمه صلاحيتدار داده خواهد شد . بر اساس تبصره ذيل ماده ۱۹ موقوم در مواردي نيز كه به موجب مواد ۱۶ و ۱۷ اصول محاكمات آزمايش عرضحال رد مي شود مفاد اين ماده لازم الرعايه است . بدين ترتيب و با توجه به ماده ۱۹ و تبصره ذيل آن ، در صورتي كه دادگاه براساس ماده ۹۵ قرار ابطال دادخواست را صادر نمايد و نيز در مواردي كه مدير دفتر دادگاه بر اساس ماده ۵۴ قانون آئين دادرسي مدني به لحاظ رفع ننمودن نواقص در موعد مقرر اقدام به صدور قرار رد دادخواست مي نمايد ، تجديد دادخواست اعتراض فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار رد دادخواست يا ابطال دادخواست صورت مي گيرد و خارج از مهلت ده روز تجديد دادخواست امكان پذير نيست . لازم به ذكر است كه اين تجديد دادخواست فقط براي يك مرتبه امكان پذير مي باشد ، يعني اگر معترض ظرف مدت ده روز مقرر دادخواست اعتراض خود را تسليم نمود و اين بار هم يه يكي از جهات مذكور مجدداً قرار ابطال يا قرار رد دادخواست او صادر گرديده ديگر حق تجديد دادخواست خود را ندارد . هر گاه دادخواست معترض به ثبت به علل ديگري غير از آنچه گفته شد ابطال شود مثلاً چنانچه بر اساس قسمت دوم ماده ۹۶ قانون آئين دادرسي مدني ، قرار ابطال دادخواست معترض صادر شود ، ديگر تجديد دادخواست امكان پذير نيست و همچنين در صورتي كه دادگاه قرار عدم استماع دعوي را صادر نمايد نيز تجديد دادخواست امكان پذير نيست ، مگر اينكه مهلت اعتراض به ثبت هنوز باقي باشد .(۱) بند هشتم : موارد سقوط دعوي اعتراض بر اساس مقررات قانون ثبت در چهار مورد دعوي اعتراض ساقط و دادگاه مبادرت به صدور قرار سقوط دعوي مي نمايد كه عبارتند از : ۱-وفق قسمت دوم ماده ۱۸ قانون ثبت ، اگر معترض پس از تقديم عرضحال در مدت شصت روز دعوي خود را تعقيب نكرد (مسكوت گذاشت) محكمه مكلف است به تقاضاي مستدعي ثبت قرار اسقاط دعواي اعتراض را صادر نمايد ، از اين قرار مي توان استيناف داده راي استيناف قابل تميز نيست . لازم به ذكر است كه به موجب آراء متعدد ، ضابطه ترك تعقيب دعوي نيز وقتي صدق مي كند كه از طرف دادگاه تكليفي معين شده باشد و اهمال معترض در ترك تعقيب صدق كند و همچنين عدم تعقيب دعوي بايد مستند به عمل معترض باشد بنابراين چنانچه مسكوت ماندن پرونده ناشي از عدم اقدامات مدير دفتر دادگاه و يا ساير عوامل ديگر باشد صدور قرار سقوط دعوي فاقد وجاهت قانوني است . ۲-۳، موارد مذكور در ماده ۱۸ مكرر قانون ثبت كه در بند فوت و حجر معترض توضيح آن داده شد و نيازي به تكرار نيست . ۴-ماده ۴۶ قانون ثبت ، بر اساس اين ماده هر گاه كسي نسبت به ملك مورد ثبت اقامه دعوي كرده قبل از انقضاء مو عدهاي مقرر در ماده ۱۷ و ۱۸ و ۱۹ فوت كرده يا محجور شود ، مستدعي ثبت مكلف است كه مراتب را به اداره ثبت و دادسراي عمومي محل وقوع ملك كتباً اطلاع داده و پس از معين شدن قائم مقام قانوني به او از طريق --------------------------------------------------------------------- (۱) به موجب راي اصراري ۲۳/۶/۴۲ عرضحال بار سوم كه قبل قبول نيست يا بايد مسبوق به دو قرار ابطال دادخواست يا دو قرار رد دادخواست باشد و تلفيق قرار رد دادخواست و قرار ابطال دادخواست مانع پذيرش عرضحال به ثبت براي بار سوم نيست . دانشنامه حقوقي ج ۱ ص ۴۳۶ محكمه مربوطه اخطار نمايد كه مشار اليه در ظرف شصت روز از تاريخ ابلاغ اخطاريه دعوي را تعقيب كند هر گاه قائم مقام قانوني در مهلت مقرر دعوي را تعقيب نكرد محكمه قرار اسقاط دعوي را صادر مي كند اين قرار فقط قابل استيناف است . بخش دوم : اعتراض به تجديد حدود اعتراض به تحديد حدود يكي از دعاوي ثبتي است كه قبل از ثبت ملك در دفتر املاك موضوعيت پيدا مي كند . در دعوي اعتراض به تحديد حدود ، معترض نسبت به تقاضاي ثبت ملك كلاً اعتراضي ندارد بلكه اعتراض او ناظر به اين است كه در جريان تحديد حدود قسمتي از ملك او جزء ملك متقاضي ثبت محسوب گرديده است و به عبارت ديگر حدود تعيين شده به حقوق وي تجاوز نموده است . ماده ۲۰ قانون ثبت مقرر مي دارد : مجاوري كه نسبت به حدود يا حقوق ارتفاقي حقي براي خود قائل است مي تواند فقط تا سي روز از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود بوسيله اداره ثبت به مرجع صلاحيتدار عرضحال دهد . تقاضا كننده ثبتي كه خود يا نماينده اش در موقع تحديد حدود حاضر نبوده و ملك مورد تقاضاي او با حدود اظهار شده از طرف مجاورين مطابق ماده ۱۵ تحديد شده مي تواند مطابق مقررات اين ماده عرضحال بدهد . بند اول : كساني كه حق اعتراض به حدود دارند با توجه به ماده ۲۰ و ۲۷ قانون ثبت مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئين نامه اجرائي قانون ثبت كساني كه حق اعتراض به حدود دارند عبارتند از : الف: مجاورين ب: متقاضي ثبت ج:اداره اوقاف و متولي و ناظر موقوفات و موقوف عليهم و متصدي امور حبس و محبوس لهم و وصي يا ناظر . الف : مجاورين : بر اساس صدور ماده ۲ مجاوري كه نسبت به حدود براي خود حقي قائل است مي تواند به تحديد حدود اعتراض نمايد . لازم به ذكر است كه اعتراض به حدود از طرف غير مجاور پذيرفتني نيست چرا كه غير مجاور در دعوي ذي نفع نمي باشد و مجاور نيز فقط در حدي كه مجاورت دارد ذي نفع محسوب مي شود بنابراين چنانچه اعتراض مجاور نسبت به حدي باشد كه باوي مجاورت ندارد اين اعتراض مسموع نخواهد بود . بر اساس قسمت دوم تبصره ذيل ماده ۲۰ قانون ثبت چنانچه اعتراض به حدود از طرف غير مجاور به عمل آمده باشد ، واحد ثبتي مربوطه نظر خود را در بي اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مي نمايد معترض مي تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور به هيات نظارت شكايت نمايد راي هيات نظارت قطعي است . ب : متقاضي ثبت : بر اساس قسمت دوم ماده ۲۰ ، در صورتي كه متقاضي ثبت يا نماينده اش در موقع تحديد حدود حضور نداشته باشند و ملك با حدود اظهار شده از طرف مجاورين تحديد حدود شده باشد مي تواند به تحديد حدود اعتراض نموده و دادخواست به دادكاه صالح تقديم نمايد . ج : اداره اوقاف و متولي و غيره : وفق مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئين نامه قانون ثبت ناظر به ماده ۲۷ قانون ثبت ، اداره اوقاف و متولي و متصدي امور حبس نيز در صورتي كه اعتراضي به تحديد حدود داشته باشند مي توانند اعتراض نمايند . بند دوم : مهلت اعتراض طبق ماده ۲۰ قانون ثبت مهلت اعتراض به حدود سي روز از تاريخ صورت مجلس تحديد حدود است . بند سوم : مرجع تقديم اعتراض به موجب ماده ۲۰ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض به حدود نيز ابتدائاً بايد به اداره ثبت تسليم و ظرف يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض دادخواست به دادگاه تقديم نموده و گواهي آنرا به اداره ثبت تسليم نمايد . بدين ترتيب نحوه اعتراض به تحديد حدود نيز مانند اعتراض به اصل ملك است و چون در اعتراض به اصل ملك توضيح كافي داده شد ديگر نيازي به تكرار نيست . فقط يادآوري مي شود كه دعوي اعتراض به حدود نيز بايد با تقديم دادخواست و رعايت مقررات ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني به عمل آيد و از حيث مالي بودن و غير مالي بودن نيز ، دعوي مالي محسوب مي گردد . بخش سوم : اعتراض به حقوق ارتفاقي كسانيكه مدعي حق ارتفاقي در ملك مورد تقاضاي ثبت مي باشند يا اينكه به حق ارتفاقي كه مستدعي ثبت در ملك آنان براي خود قائل شده است اعتراض داشته باشند و نيز خود متقاضي ثبت در صورتيكه در هنگام تحديد حدود حضور نداشته و تحديد حدود بر اساس اظهارات مجاورين به عمل آمده باشد در صورتي كه مدعي حق ارتفاقي در املاك ديگر يا منكر حق ارتفاقي كه مجاور در ملك او براي خود قائل شده است باشد ، مي توانند بر اساس ماده ۲۰ قانون ثبت ظرف سي روز از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود بر آن اعتراض نمايند . مطالبي كه در دعوي اعتراض به ثبت و تحديد حدود گفته شد در مورد اعتراض به حقوق ارتفاقي نيز صادق است و بنابراين نيازي به تكرار نيست . بخش چهارم : اعتراض با راي هيات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي از آنجائيكه بحث در خصوص مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت و تاريخچه و فلسفه وضع آن و صدور سند مالكيت بر اساس مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي ، بحثي گسترده و نياز به وقت كافي دارد و در اينجا امكان اينكه به طور كامل به تمامي موضوعات مرتبط با اين مواد بپردازيم وجود ندارد ، لذا ضمن توجه دوستان عزيز به مقاله شرحي بر مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت نوشته همكاران محترم ، آقايان دكتر علي اصغر حاتمي و محمد جواد بهشتي و حبيب الله كرمي وكلاي پايه يك دادگستري و عضو كانون وكلاي دادگستري فارس ، مندرج در شماره ۹-۸ مجله كانون وكلاي دادكستري مركز ، كه مقاله اي پر بار و مفيد مي باشد ، در اينجا به طور اختصار فقط به صلاحيت هيات هاي حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحي پرداخته و سپس به موضوع اعتراض به آراء هيات هاي مذكور مي پردازيم : بند اول : هيات حل اختلاف – تركيب بر اساس ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد املاك مصوب ۳۱/۴/۶۵ و الحاق موادي به آن در هر حوزه ثبتي هيات يا هياتهائي به عنوان هيئت حل اختلاف در ثبت تشكيل مي شود . اعضاي اين هيات عبارتند از : يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه و رئيس ثبت يا قائم مقام وي و يك نفر خبره ثبتي به انتخاب رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور . نحوه تشكيل و اختيارات هيات و ساير موارد اجرائي آن مطابق آئين نامه اجرائي اين قانون خواهد بود. بند دوم : صلاحيت هيات حل اختلاف صلاحيت هيات حل اختلاف را با توجه به قانون اصلاحي و آئين نامه اصلاحي آن بشرح زير مي توان طبقه بندي نمود : ۱-هر گاه محل مورد تقاضا بصورت مفروز باشد و بين اشخاص در تصرف اختلافي باشد و يا اينكه معترضي وجود داشته باشد و همچنين در صورتي كه با وجود توافق و نبودن معترض اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نمي باشد ، موضوع براي رسيدگي به هيات حل اختلاف ارجاع مي گردد . ۲-در صورتي كه متصرف و متقاضي نتواند سند عادي مالكيت ارائه دهد هيات حل اختلاف با رعايت كليه جوانب به موضوع رسيدگي در صورتي كه هيات توافق طرفين را احراز و مدعي بلامعارض باشد مراتب را براي صدور سند مالكيت به اداره ثبت محل اعلام مي نمايد . ۳-در مواردي كه متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد هيات به موضوع رسيدگي نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضي مراتب را به اداره ثبت اعلام مي كند تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز به نحو مقتضي آگهي نمايد ، در صورتي كه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضي نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود . ۴-هر گاه انتقال اعم از رسمي يا عادي به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر نباشد اما به ساير مالكين مشاعي دسترسي نباشد و يا وجود معترض ، موضوع به هيات حل اختلاف براي رسيدگي ارجاع مي گردد . هيات در صورت احراز تصرف بلامنازع و بلامعارض متصرف بر حسب مورد به صدور سند مالكيت مفروزي يا مشاعي به نام متقاضي راي خواهد داد . اين تصميم به واحد ثبتي ابلاغ مي شود تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه ناشر آگهي هاي ثبتي آگهي نمايد ، چنانچه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود . ۵-در صورتي كه اعيان كلاً يا جزئاً در اراضي موقوفه احداث شده باشد هيات با رعايت شرايط مقرر در تبصره ۲ ماده ۱۴۸ اصلاحي دستور صدور سند مالكيت كل يا جزء اعيان يا قيد اجرت زمين خواهد داد . ۶-در موراد آن دسته از متقاضياني كه اعيان آنها كلاً و جزئاً در اراضي دولت و شهرداري ها ايجاد شده است نيز هيات با رعايت شرايط مقرر در تبصره ۳ ماده ۱۴۸ اصلاحي در آئين نامه مربوطه رسيدگي و اتخاذ تصميم خواهد نمود . ۷-در مورد مناطقي نظير مازندران كه غالباً مالك عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيات حل اختلاف به اين گونه تقاضا ها نيز رسيدگي نموده و با احراز شرايط مقرر در بند ۳ ماده ۱۴۷ اصلاحي اقدام به اتخاذ تصميم خواهد نمود . بند سوم : چگونگي ابلاغ آراء هيات در قانون دو طريق براي ابلاغ راي هيات پيش بيني شده است : ۱-طبق ماده ۱۴۸ اصلاحي راي هيات بوسيله ثبت محل به طرفين ابلاغ مي شود و برابر تبصره يك ماده ۲۱ آئين نامه اجرائي ابلاغ آراء و تصميمات هيات ها در زمينه اجراي قانون تابع مقررات آئين نامه اجرائي مفاد اسناد رسمي است . ۲-طبق بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحي و ماده ۳۴ اصلاحي آئين نامه اجراي قانون ، ابلاغ راي هيات از طريق انتشار آگهي است . در موارد مذكور در بند هاي ۳ و ۴ صلاحيت هاي هيات حل احتلاف ، آراء هيات از طريق انتشار آگهي در روزنامه به عمل مي آيد و در ساير موراد از طريق اداره ثبت ابلاغ مي گردد . بند چهارم : مهلت اعتراض به راي هيات در قانون دو مهلت مقرر گريده است ، در مواردي كه راي هيات بوسيله ثبت محل و بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۱ آئين نامه اجرائي به طرفين ابلاغ مي گردد ، به موجب ماده ۱۴۸ اصلاحي مهلت اعتراض بيست روز از تاريخ ابلاغ راي مي باشد . و در مواردي كه ابلاغ از طريق انتشار راي در روزنامه و آگهي به عمل مي آيد بر اساس بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحي و ماده ۱۳۴ اصلاحي آئين نامه اجرائي ، دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي مي باشد . بند پنجم : مرجع تقديم اعتراض مستفاد از ماده ۱۴۸ و بند ۶ ماده ۱۴۷ و ماده ۳۴ آئين نامه اجرائي ، اين است كه اعتراض بايد بدواً به اداره ثبت محل تسليم گردد ، بر اساس ماده ۳۴ آئين نامه چنانچه در موعد مقرر اعتراض واصل شود اداره ثبت بايد به معترض اعلام نمايد كه ظرف يك ماه از تاريخ اعتراض مبادرت به تقديم دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي نموده و گواهي تقديم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسليم نمايد . بند ششم : مرجع رسيدگي به اعتراض برابر بند ۶ ماده ۱۴۷ و ماده ۱۴۸ مرجع رسيدگي به اعتراض واصله دادگاه صالح مي باشد و منظور از دادگاه صالح نيز دادگاهي است كه از نظر محلي و نسبي صالح به رسيدگي باشد ، در حال حاضر با توجه به اينكه صلاحيت نسبي در دادگاه ها منتفي است ، فقط صلاحيت محلي مورد نظر مي باشد ، بنابراين مرجع رسيدگي به اعتراض آراء هيات هاي حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملك مي باشد . لازم به ذكر است كه هر چند در متن قانون بطور صريح مرجع صالح براي رسيدگي به اعتراض آراء هيات حل اختلاف را دادگاه صالح تعيين گرديده است مع الوصف ، در اينكه مرجع رسيدگي به اعتراض به راي هيات حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملك است يا شوراي عالي ثبت ، بين شعب ديوان عالي كشور اختلاف نظر ايجاد شده بود و يك شعبه با توجه به تبصره ۳ ماده ۲۰ آئين نامه اجرائي شوراي عالي ثبت را صالح به رسيدگي دانسته و شعبه ديگر دادگاه عمومي را صالح دانسته بود فلذا موضوع به هيات ديوان عالي كشور جهت صدور راي وحدت رويه ارجاع كه هيات عمومي ديوان طي راي وحدت رويه شماره ۶۲۳-۱۸/۱/۷۷ دادگاههاي دادگستري را صالح براي رسيدگي به اعتراض به آراء هيات عمومي حل اختلاف اعلام نمود . بند هفتم : شرايط دعوي اعتراض دعوي اعتراض به آراء هيات هاي حل اختلاف مانند ساير دعاوي بايد به موجب دادخواست بوده و واجد ساير شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز باشد . از نظر مالي بودن يا غير مالي بودن نيز دعوي اعتراض به راي هيات حل اختلاف با توجه به آنچه قبلاً در بحث اعتراض به اصل ثبت ملك بعرض رسيد ، مالي محسوب مي گردد و بايد برابر هزينه دادرسي دعاوي مالي هزينه دادرسي و تمبر وكالتي و ساير حقوق مربوطه پرداخت شود . بند هشتم : اعتراض بعد از انقضاء مدت و بعد از صدور سند مالكيت بر خلاف ماده ۲۴ قانون ثبت كه ناظر به ثبت عمومي مي باشد ، و بعد از انقضاء مدت هاي مقرر هيچگونه اعتراضي را مسموع ندانسته است ، در موراد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي به صراحت بند ۶ ماده ۱۴۷ و ماده ۳۴ آئين نامه اجرائي قانون ، صدور سند مالكيت را مانع مراجعه متضرر به دادگاه ندانسته است . بنابراين معترض بعد از انقضاء مهلت و صدور سند مالكيت نيز مي تواند جهت احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نمايد . دليل اين امر نيز روشن است ، چرا كه به هر حال متضرر از حكم در جريان رسيدگي هيات كه في الواقع يك نوع رسيدگي قضايي مي باشد و هيات پس از رسيدگي و امعان نظر قضايي مبادرت به صدور راي مي نمايد ، نبوده و از تصميمات و اقدامات هيات بي اطلاع مي باشد و انتشار آگهي هم ايجاد علم و يقين براي اطلاع وي از تصميمات هيات نمي كند . (۱) -------------------------------------------------------------------- (۱) مجله كانون شماره ۹۸- ص ۲۱۳ بنابراين در اينكه متضرر بعد از صدور سند مالكيت مي تواند به دادگاه مراجعه كند ترديدي نيست اما بحث و ترديد در اين است كه آيا قسمت اخير بند ۶ ماده ۱۴۷ ناظر به مراجعه متضرر به دادگاه جهت مطالبه خسارات و ضرر و زيان است يا اعتراض به ثبت و صدور سند مالكيت را نيز در بر مي گيرد . و به عبارت ديگر آيا معترض مي تواند تقاضاي ابطال سند مالكيت كه بر اساس راي هيات صادر شده نيز از دادگاه بخواهد يا خير ؟ در اين خصوص دو نظر ابراز شده است ، عده اي معتقدند كه معترض فقط مي تواند جهت مطالبه خسارت و ضرر و زيان خود به دادگاه مراجعه كند و ماده ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت نيز مويد نظر خود مي گيرند و عده اي ديگر معتقدند كه معترض مي تواند از دادگاه ابطال سند مالكيت صادر ه را نيز بخواهد و معتقدند اين موضوع منافاتي با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد ، چرا كه سند مالكيتي كه بر اساس شرايط مادتين ۲۴ و ۲۲ قانون ثبت صادر شده باشد اعتبار قانوني خود را دارد و دعوي مخالف آن مسموع نيست اما در موردي كه براساس مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي سند مالكيت جديدي صادر مي شود اين سند مالكيت جديد بر اساس قانون مذكور قابل اعتراض و حتي ابطال در مراجع قضايي است .(۱) سوال ديگري كه در اينجا مطرح مي شود اين است كه چنانچه متضرر بعد از صدور سند مالكيت بخواهد به دادگاه مراجعه كند ، خواسته وي آيا بايد ابطال راي هيات حل اختلاف نيز باشد يا تنها ابطال سند مالكيت كافي است ؟ در اين خصوص دو نظر ابراز شده است : عده اي معتقدند از آنجائيكه طبق ماده ۲۲ قانون ثبت محاكم كسي را مالك مي شناسند كه ملك به نام وي ثبت شده باشد و كسي كه در اجراي مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ سند مالكيت اخذ كرده باشد نيز مالك رسمي محسوب ميشود و مادامي كه راي هيات ثبتي به قوت خود باقي است ابطال سند موردي ندارد و دادگاه نمي تواند بدون اينكه ابطال راي هيات موضوع خواسته باشد به موضوع فسخ راي هيات رسيدگي كند چون موضوع فسخ راي هيات و ابطال سند مالكيت كاملاً مستقل از يكديگر بوده و خواسته محسوب مي شود و بنابراين خواهان الزاماً بايد در دادخواست خود ابطال راي هيات را نيز ذكر نمايد . در غير اين صورت دادگاه بايد قرار عدم استماع دعوي را صادر نمايد . -------------------------------------------------------------------- (۱) نظريه شماره ۵۹-۵/۷-۱۱/۷/۷۸ اداره حقوقي مجموعه نظر هاي مشورتي در مسائل مدني – شهري – خرازي ص ۳۰۱ عده اي ديگر معتقدند ، اصولاً اعتراض به ثبت از ناحيه هر كس ملازمه با ادعاي مالكيت دارد و راي هيات حل اختلاف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي مقدمه براي صدور سند مالكيت بوده وقتي شخصي خواهان ابطال سند مالكيت باشد دادگاه مي تواند به مقدمات خواسته نيز رسيدگي كند و لازم نيست كه خواهان تصريح كند كه فسخ راي هيات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ نيز جزء خواسته اوست ، برخي موضوعات هر چند قابليت رسيدگي مستقل دارند ولي خود مي تواند مقدمه بعضي دعاوي باشند مثل دعوي الزام به تنظيم سند رسمي كه با وجود اينكه خواهان اثبات مالكيت خود را تصريح نكرده ولي دادگاه بدواً و مقدمتاً به مالكيت خواهان و تحقق بيع رسيدگي و پس از احراز آن خوانده را ملزم به تنظيم سند مي كند .(۱) بنظر مي رسد كه نظر اول بيشتر منطبق با موازين قانوني باشد ، چرا كه در بند ۶ ماده ۱۴۷ قانونگذار مقرر داشته « ... چنانچه اعتراضي نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد . صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود » پس بنابراين قانون اعتراض به راي هيات را حتي بعد از انقضاء مهلت نيز تجويز نموده و بنابراين خواسته خواهان علاوه بر ابطال سند بايد ابطال راي هيات نيز باشد و علاوه بر اين طبق ماده ۲ قانون آئين دادرسي مدني هيچ دادگاهي نمي تواند به دعوايي رسيدگي كند مگر اينكه شخص يا اشخاص ذي نفع يا وكيل يا قائم مقام يا نماينده آنان رسيدگي به دعوا را برابر قانون دادخواست نموده باشند و در اينجا چون فسخ راي هيات جزء خواسته نمي باشد دادگاه نمي تواند به آن رسيدگي كند و چون بدون رسيدگي به صحت و سقم راي هيات نمي توان در خصوص سند مالكيت نيز اظهار نظر نمود ، دعوي قابليت استماع را ندارد و دادگاه بايد اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوي نمايد . و قياس دعوي اعتراض به ثبت و ابطال سند مالكيت با دعوي الزام به تنظيم سند رسمي قياس مع الفارق مي باشد ، چرا كه در دعوي الزام دادگاه ناگزير است كه بعنوان مقدمه به صحت و سقم قرار داد في ما بين نيز رسيدگي كند در صورتي كه در دعوي ابطال سند مالكيت چنين ملازمه اي وجود ندارد ، مضاف بر اين سند مالكيت جديد بر اساس راي هيات حل اختلاف صادر گرديده است و بدون فسخ راي هيات نمي توان به ابطال سند مالكيت رسيدگي نمود . همانطور كه چنانچه بر اثر حكم دادگاه سند مالكيت بنام كسي صادر شده باشد ، ------------------------------------------------------------------- (۱) مجموعه نشست هاي قضايي – مسائل قانون مدني (۲) صفحه ۲۲۵ معترض نمي تواند ابطال چنين سندي را تا زماني كه حكم دادگاه در مرجع قانوني بلااثر و ملفي نگرديده است خواستار شود و خواهان ابطال ناچار بايد ابتدا از طريق طرح دعوي اعتراض ثالث ، حكمي كه در اثر آن سند مالكيت صادر گرديده را بلااثر و ملفي نمايد و انگاه نسبت به ابطال سند مالكيت اقدام كند . در مورد مشابه ، در دعوي خلع يد ، ديوانعالي كشور نظر اول را مورد تاييد قرار داده است و در راي وحدت رويه شماره ۶۷۲-۱/۱۰/۸۳ اعلام داشته كه دعاوي خلع يد كه مستند به سند رسمي نمي باشد ، بدواً بايد مالكيت خواهان احراز گردد و رويه اين راي را چنين تفسير نموده كه خواهان خلع يد كه مستند دعوي او سند عادي است ، علاوه بر خلع يد بايد اثبات مالكيت را نيز از دادگاه در خواست كند و در صورتي كه فقط خلع يد خواسته باشد و اثبات مالكيت جزء خواسته او نباشد دعوي را نمي پذيرند . در دعوي خلع يد نيز از آنجائيكه خلع يد فرع بر مالكيت مي باشد ، احراز مالكيت خواهان مقدمه براي صدور حكم خلع يد مي باشد و بر اساس نظر گروه دوم دادگاه بايد بتواند بدون اينكه اثبات مالكيت جزء خواسته باشد رسيدگي و حكم خلع يد صادر نمايد در صورتي كه بشرحي كه آمده راي هيات عمومي ديوانعالي كشور بر خلاف آن نظر داده است . بخش پنجم : اعتراض به راي هيات حل اختلاف موضوع ماده ۵ قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه اسناد آنها در اثر جنگ يا حوادث غير مترقبه مانند زلزله ، سيل و آتش سوزي از بين رفته اند مصوب ۱۷/۲/۱۳۷۰ به موجب ماده يك قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه .................... در مواقعي كه به علت جنگ يا حوادث غير مترقبه اي نظير زلزله ، سيل و آتش سوزي ، آثار اعيان املاك و يا اسناد و مدارك ثبتي از بين رفته باشد به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجازه داده مي شود كه نسبت به تشكيل پرونده و دفاتر و سوابق ثبتي املاك و همچنين اسناد و مدارك مربوطه به اجراي ثبت در دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و ثبت شركت ها و مالكيت صنعتي و اختراعات اقدام نمايد . حسب تبصره ماده يك قانون و ماده ۳ آئين نامه اجرائي سازمان ثبت از طريق رسانه هاي گروهي به اطلاع عموم مي رساند كه صاحبان حقوق اسناد و مدارك و دلايل خود را حداكثر ظرف شش ماه به ثبت محل ارائه نمايند ، كساني كه بعد از مدت مذكور مراجعه كنند مي بايست اصالت اسناد و مدارك و مستندات آنها به تائيد دادگاه محل رسيده باشد . برابر ماده ۵ قانون و ماده ۱۷ آئين نامه اجرائي آن ، در هر حوزه ثبتي هيات حل اختلافي مركب از مسئول باز سازي ، رئيس ثبت ، دو نفر معتمد با معرفي نماينده يا نمايندگان محل در مجلس شوراي اسلامي و شهردار محل در خصوص شهر ها و بخشدار محل در مورد خارج شهر تشكيل مي شود . وظيفه اين هيات بررسي شكايات و اعتراضات و ارجاعات ثبت و انجام تحقيقات به منظور تشخيص مالكيت متقاضي و ميزان آن و حدود و مشخصات ملك يا رد تقاضا مي باشد . بر اساس ماده ۴ قانون به جزء در مواردي كه مستندات متقاضي مشعر بر ثبت ملك در دفتر املاك باشد يا مسئول باز سازي محل بر اساس پرونده هاي موجود كه عيناً به ثبت محل تحويل مي نمايد ، گواهي كند يا معتمدين يا گواهان محل شهادت بر مالكيت متقاضي بدهند و معارضي هم نباشد و همچنين در مواردي كه بين اشخاص در تصرف يا مالكيت اختلاف باشد ، موضوع جهت رسيدگي به هيات حل اختلاف ارجاع مي شود . علاوه بر اين بر اساس ماده ۱۵ آئين نامه اجرائي قانون ، اشخاصي كه نسبت به اصل مالكيت يا حدود و حقوق ارتفاقي اعتراضي داشته باشند مي توانند اعتراض خود را به ثبت محل تسليم دارند و رسيد دريافت نمايند ، ثبت محل مكلف است اعتراضات واصل شده را ظرف ۴۸ ساعت جهت رسيدگي و اتخاذ تصميم به هيات حل اختلاف ارجاع نمايد . وفق ماده ۶ قانون و ماده ۲۰ آئين نامه اجرائي ، هيات حل اختلاف نظر خود را نسبت به ارجاعات ثبت يا رد اعتراض و شكايات وارده به ثبت محل اعلام مي كند ، اداره ثبت مكلف است طبق راي هيات بلافاصله مبادرت به تشكيل پرونده و صدور سند مالكيت نمايد . معترض به راي هيات مي تواند به دادگاه صالح مراجعه كند و دادگاه نسبت به مالكيت عرصه و تعيين تكليف اعياني حكم لازم را صادر خواهد نمود . و بر اساس تبصره ماده ۶ اعتراض به راي هيات حل اختلاف مانع از صدور سند مالكيت و شروع بازسازي نخواهد بود . در تبصره ماده ۲۰ آئين نامه ذكر شده كه اعتراض به راي هيات مانع بازسازي نخواهد بود و ذكري از صدور سند نشده است . در قانون و آئين نامه اجرائي آن مهلتي كه طي آن مي توان به راي هيات موضوع ماده ۵ اعتراض نمود ديده نمي شود و با وصف سكوت در خصوص مهلت ، به نظر مي رسد كه اعتراض به راي هيات مذكور مقيد و محدود به زمان نيست و معترض هر زمان به بخواهد مي تواند به راي هيات اعتراض نمايد . چه سند مالكيت صادر شده باشد چه نشده باشد . اعتراض به راي اين هيات نيز بايد به موجب دادخواست صورت گيرد و شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز رعايت گردد و از نظر مالي بودن يا غير مالي بودن نيز دعوي مذكور مالي محسوب مي گردد . قانون و آئين نامه اجرائي آن در اينكه اعتراض بايد بدواً به اداره ثبت داده شود يا خير نيز ساكت است ، لكن با توجه به اينكه به هر حال اداره ثبت لازم است كه از وجود معترض و اعتراض اطلاع پيدا كند تا در پرونده مربوطه مراتب منعكس گردد ، بنظر مي رسد كه معترض اعتراض خود را به اداره ثبت بايد تسليم و علاوه بر اين بعد از تقديم دادخواست به دادگاه ، گواهي طرح دعوي نيز اخذ و به اداره ثبت مربوطه تسليم نمايد . بخش ششم : اعتراض به راي هيات موضوع بند ۲ ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادي اجتماعي به موجب ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادي و اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب ۱۱/۶/۸۳ ، به منظور صدور سند مالكيت املاك واقع در بافت مسكوني روستاها وزارت مسكن و شهرسازي (بنياد مسكن انقلاب اسلامي ) موظف است ، به نمايندگي از طرف روستائيان طي مدت برنامه چهارم توسعه براي كليه روستاهاي داراي شوراي اسلامي و مراكز دهستان ها نقشه تفكيكي وضع روستا ها را تهيه و به اداره ثبت اسناد و املاك ارسال نمايد و اداره ثبت نيز در صورتي كه محدوده مورد عمل قبلاً تحديد حدود شده باشد با توجه به مدارك متصرفين صورت جلسه تفكيكي حاوي حدود قطعات و مشخصات متصرفين توسط نماينده و نقشه بردار ثبت تنظيم و به امضاء نماينده بنياد مسكن و شوراي اسلامي روستا مي رسد تا بر اساس آن به نام متصرفين كه داراي مدارك دال بر مالكيت مي باشند سند مالكيت صادر و تسليم نمايد .(بند ۱ ماده ۱۳۳) بر اساس بند ۲ ماده ۱۳۳ در صورتي كه متصرف نتواند مدارك دال بر مالكيت ارائه نمايد يا در مالكيت و تصرف اشخاص اختلاف باشد همچنين در صورتي كه محدوده مورد عمل تحديد حدود نشده باشد يا عرصه آن از املاك متعلق به دولت ، سازمان ها و موسسات و نهاد هاي عمومي يا اوقاف باشد ، موضوع در هياتي مركب از رئيس اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان و رئيس بنياد مسكن انقلاب اسلامي و يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه مطرح و راي مقتضي صادر مي گردد . ماده ۷ آئين نامه اجرائي بند ۴ ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه ، نيز ضمن اعلام تركيب هيات بشرحي كه در قانون آمده مقرر داشته كه هيات در خارج از وقت اداري رسيدگي و محل تشكيل آن نيز بر اساس تبصره ۱ ماده ۷ آئين نامه اداره ثبت اسناد و املاك محل خواهد بود . بند اول : صلاحيت هيات با توجه به بند ۲ ماده ۱۳۳ و ماده ۹ آئين نامه اجرائي ، در موارد ذيل هيات رسيدگي مي نمايد : الف : متصرف نتواند مدارك دال بر مالكيت ارائه نمايد . ب : در صورتي كه در مالكيت و تصرف اختلافي باشد . ج : در صورتي كه محدوده مورد عمل قبلاً تحديد حدود نشده باشد يا اساساً درخواست ثبت نشده باشد . د: در صورتي كه عرصه اعياني متعلق به دولت و سازمان ها و موسسات و نهاد هاي عمومي باشد . ه : در صورتي كه عرصه وقفي باشد . بند دوم : نحوه رسيدگي هيات رسيدگي هيات بر حسب اينكه مورد ارجاعي كدام يك از موارد ذكر شده در بند اول باشد متفاوت و به شرح ذيل مي باشد : الف : در صورتي كه محدوده مورد عمل قبلاً تحديد حدود نشده و يا اساساً درخواست ثبت نشده باشد ، هيات حسب مورد راي به تنظيم اظهار نامه يا تحديد حدود قطعات به نام متصرفان صادر مي نمايد . ب : در صورتي كه متصرف طبق سوابق ثبتي داراي مدرك دال بر مالكيت نباشد يا در تصرف يا مالكيت و يا حدود اختلاف باشد هيات موضوع را به دو نفر كارشناس امور ثبتي و نقشه بردار اداره ثبت و يك نفر كارشناس بنياد مسكن و نماينده بنياد مسكن ارجاع مي نمايد تا با تحقيقات محلي و ملاحظه مدارك نسبت به موضوع رسيدگي و نظريه مستدل خود را به هيات اعلام نمايند ، هيات پس از وصول نظريه كارشناسي با توجه به جميع جهات راي صادر مي نمايد . ج : در صورتي كه عرصه وقف باشد و متصرف اجاره نامه معتبر در دست داشته باشد سند مالكيت اعيان به نام او صادر مي شود در غير اينصورت مراتب به متولي يا اداره موقوفات حسب مورد اعلام تا پس از تنظيم اجاره نامه مجوز صدور سند اعياني صادر گردد . د : در صورتي كه عرصه متعلق به دولت يا سازمان ها و موسسات و نهادهاي عمومي يا اشخاص حقيقي يا حقوقي باشد با دعوت از نماينده دستگاه صاحب عرصه يا اشخاص مذكور به موضوع رسيدگي و راي مقتضي صادر مي گردد . بند سوم : نحوه ابلاغ تصميمات هيات ابلاغ آراء و تصميمات هيات به دو صورت به عمل مي آيد ، در صورتي كه نشاني ذي نفع يا طرفين و معترض معلوم باشد راي هيات به ذي نفع يا طرفين حسب مورد ابلاغ مي گردد . در صورتي كه نشاني معترض و يا مالك معلوم نباشد راي هيات و نيز دعوت به حضور در جلسات هيات از طريق آگهي در يكي از جرايد كثير الانتشار به عمل مي آيد . بند چهارم : مهلت اعتراض به راي و مرجع تسليم اعتراض به موجب بند ۲ ماده ۱۳۳ و بند الف و ز ماده ۹ آئين نامه اجرائي ، مهلت اعتراض به راي هيات بيست روز از تاريخ ابلاغ راي هيات در صورتي كه راي هيات توسط اداره ثبت ابلاغ گرديده باشد و در صورتي كه از تاريخ انتشار آگهي راي هيات ابلاغ شده باشد ، بيست روز از تاريخ انتشار آگهي مي باشد . و مرجع تسليم اعتراض نيز اداره ثبت محل استقرار هيات مي باشد . بند پنجم : تشريفات اعتراض بر اساس بند ج ماده ۹ آئين نامه ، در صورتي كه در مهلت مقرر اعتراض واصل شود ، معترض به دادگاه محل وقوع ملك هدايت مي گردد تا دادگاه خارج از نوبت به موضوع رسيدگي نمايد . معترض بايد ظرف بيست روز دادخواست خود را به دادگاه تقديم نمايد و گواهي طرح دعوي را به ثبت محل ارائه دهد در غير اين صورت راي اجرا خواهد شد . دعوي اعتراض به راي هيات مذكور نيز بايد به موجب دادخواست صورت گرفته و رعايت مقررات ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز الزامي است و از حيث مالي يا غير مالي بودن نيز دعوي مالي محسوب مي گردد .(۱) -------------------------------------------------------------------- (۱) لازم به ذكر است كه در تبصره ۷۱ قانون برنامه دوم و ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم نيز مفاد ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم آمده بود . بالا فهرست اصلي * فصل دوم : دعاوي مربوط به ثبت اسناد و ابطال و اصلاح اسناد گفتيم كه منظور از دعاوي مربوط به ثبت اسناد دعاويي است كه بعد از ثبت ملك در دفتر املاك و صدور سند مالكيت حادث مي گردد ، اينگونه دعاوي را مي توان به شرح زير طبقه بندي نمود : الف : دعاوي مربوط به اسناد مالكيت معارض . ب : دعوائي كه بر اساس بند ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت مطرح مي شود . ج : دعاوي مربوط به ابطال سند . د : دعوي اعتراض افرازي . بدين ترتيب مباحث اين فصل را در چهار بخش ارائه مي گردد . بخش اول : دعاوي مربوط به اسناد مالكيت معارض بند اول : تعريف سند مالكيت معارض سند مالكيتي كه نسبت به كل يا بعض محدوده سند مالكيت ديگر (كه قبلاً صادر شده) تاريخاً موخر بر ثبت اوليه در دفتر املاك به ثبت رسيده باشد سند مالكيت معارض است و تا وقتي كه حكم نهائي به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالكيت معارض را دارد .(۱) بر اساس ماده ۳ لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض ، هر گاه در هيات نظارت تشخيص داده شود نسبت به ملكي كلاً يا بعضاً اسناد مالكيت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملك ، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي ، سند مالكيتي كه ثبت آن موخر است ، سند مالكيت معارض ناميده مي شود . بنابراين اگر تاريخ ثبت دو سند مالكيت متفاوت باشد آنكه تاريخش موخر است سند مالكيت معارض است و اگر تاريخ ثبت دو سند يك روز باشد سند مالكيتي كه شماره ------------------------------------------------------------------ (۱) ترمينولوژي حقوق شماره ۲۹۳۵ ص ۳۶۶ ثبت آن بيشتر (موخر الثبت)است سند معارض خواهد بود . (۱) بند دوم : مرجع تشخيص سند مالكيت معارض به موجب بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت ، رسيدگي به تعارض اسناد مالكيت كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيات نظارت است. بنابراين تشخيص اينكه آيا دو سند معارض مي باشند يا خير با هيات نظارت مي باشد و دادگاه در اين خصوص صلاحيت ندارد . بند سوم : تكليف دارنده سند مالكيت معارض بر اساس قسمت دوم بند ۲ ماده ۳ لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض ، در صورتي كه هيات نظارت يا شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را كتباً به دارنده سند مالكيت معارض (ثبت موخر) ابلاغ مي نمايد ، چنانچه دارنده سند مالكيت معارض با اخطاري كه طبق مقررات آئين دادرسي مدني به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ ننمايد و دارنده سند مالكيت مقدم گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقديم دارد ، اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مالكيت معارض (ثبت موخر) و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد نمود . بدين ترتيب دارنده سند مالكيت معارض (ثبت موخر) براي حفظ حقوق احتمالي خود مكلف است كه ظرف مدت دو ماه از تاريخ ابلاغ نظر هيات نظارت اقدام به طرح دعوي نمايد و در غير اينصورت اداره ثبت به ابطال سند او اقدام خواهد نمود . بر اساس تبصره ماده ۵ لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض ، دادگاه پس از رسيدگي هاي لازم هر يك از اسناد معارض را كه تشخيص دهد جريان ثبتي آن بر طبق قانون و مقررات صحيحاً انجام شده تعيين و حكم ابطال سند ديگر را --------------------------------------------------------------------- (۱) حقوق ثبت – غلامرضا شهري ص ۱۷۴ خواهد داد . بند چهارم : شرايط دعوي ابطال سند معارض با توجه به نصوص قانوني : الف : دارنده سند مالكيت معارض بايد ظرف دو ماه از تاريخ ابلاغ نظر هيات نظارت اقدام به طرح دعوي نمايد . ب : دعوي مذكور به موجب دادخواست بايد به عمل آيد و الزاماً شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز رعايت گردد . ج : عنوان و خواسته دعوي ، ابطال سند مالكيت مقدم الثبت مي باشد . د : خواهان دعوي دارنده سند مالكيت معارض و خوانده آن دارند سند مالكيت مقدم الثبت مي باشد . ه : دعوي مذكور بايد در دادگاه محل وقوع ملك اقامه گردد . و : دعوي ابطال سند مالكيت معارض ، يك دعوي مالي است و بايد برابر دعاوي مالي مربوط به اموال غير منقول هزينه دادرسي پرداخت گردد . سوالي كه در اينجا مطرح مي شود اين است كه آيا با انقضاء مهلت دو ماه مذكور در بند ۲ ماده ۳ لايحه قانوني فوق الذكر ، ديگر دارنده سند مالكيت موخر الثبت حق مراجعه به دادگاه را ندارد و چنانچه دارنده سند مالكيت معارض بعد از مهلت مقرر به دادگاه مراجعه نمايد تكليف دادگاه چيست ؟ بنظر مي رسد از آنجائيكه مقررات قانون ثبت از جمله قواعده آمره است و مهلت هاي تعيين شده نيز به نحوي است كه بعد از انقضاء آن مواعيد ديگري دعوي شنيده نمي شود ، در اينجا نيز چنانچه دارنده سند مالكيت معارض بعد از انقضاء مدت دو ماهه به دادگاه مراجعه كند دادگاه تكليفي به پذيرش دعوي كه خارج از موعد معين اقامه شده ندارد و بايد بر اساس بند ۱۱ ماده ۸۴ قانون آئين دادرسي مدني قرار رد آنرا صادر نمايد . البته در صورتي كه دارنده سند مالكيت معارض براي عدم اقدام خود عذر موجهي را ذكر كند بنظر مي رسد كه اين ادعا قابليت استماع را داشته باشد ، هر چند كه با توجه به اينكه قانون به عذر موجه و پذيرش آن اشاره ننموده است ، قبول چنين نظري مشكل است ، بخصوص اينكه در ماده ۲۴ قانون ثبت و ساير مقررات ثبتي عذر موجه مورد عنايت و توجه قرار نگرفته است . بخش دوم : دعوائي كه بر اثر اشتباهات ثبتي مطرح مي شود برابر بند ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت (ماده ۲۵ در مقام بيان صلاحيت هاي هيات نظارت مي باشد) اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته ، بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيات نظارت مطرح مي شود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند هيات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مي نمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به ذي نفع اخطار مي كند كه مي تواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر خواهد كرد . بدين ترتيب در چنين موردي متقاضي مي بايست ابتدا با درخواست اصلاح حدود از هيات نظارت تقاضاي رسيدگي نمايد چنانچه هيات وقوع اشتباه را محرز و مسلم تشخيص داد و لكن اصلاح اشتباه به حق كسي خلل وارد نمايد در اينصورت ذي نفع بايد به دادگاه مراجعه نمايد و با تقديم دادخواست از دادگاه صدور حكم بر رفع اشتباه و اصلاح سند و دفتر املاك را خواستار شود . بديعي است كه در تقديم دادخواست رعايت مقررات ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز الزامي است و دعوي نيز دعوي مالي محسوب مي گردد . نكته قابل توجه اينكه ، نظر هيات نظارت از آنجائيكه مرجع تشخيص اشتباهات ثبتي قانوناً اين هيات مي باشد ، شرط امكان طرح دعوي در دادگاه عمومي مي باشد ، به عبارت ديگر دادگاه در صورتي حق رسيدگي و اتخاذ تصميم را دارد كه موضوع از طريق هيات نظارت بدواً مطرح و نظر هيات كسب شده باشد در غير اينصورت دادگاه حق رسيدگي را ندارد . بخش سوم : دعوي ابطال سند مالكيت بند اول : تعريف سند مالكيت سند مالكيت در قانون ثبت و آئين نامه اجرائي آن تعريف نشده است ، لكن با توجه به ماده ۲۱ قانون ثبت ، سند مالكيت را اينگونه تعريف كرده اند : « سند مالكيت نوعي از سند رسمي است كه پس از طي تشريفات ثبت مال غير منقول و ثبت آن در دفتر ويژه اي از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك كه نام آن دفتر املاك است به مالك داده مي شود . »(۱) بنابراين در اصطلاحات ثبتي سند مالكيت به همان كتابچه اي گفته مي شود كه در حال حاضر با صفحات متعدد و نخ كشي و پلمپ شده و در سه نوع ۱۲ برگي ۱۶ برگي و ۳۲ برگي توسط ادارات ثبت صادر و در اختيار مالكين قرار مي گيرد . اما سند رسمي از نظر قانون ثبت سندي است كه مطابق قوانين در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده باشد ، بنابراين در معامله يك باب منزل مسكوني چنانچه طرفين معامله خود را در يكي از دفاتر اسناد رسمي ثبت نمايند ، سندي كه دفتر خانه تنظيم مي كند و در اختيار متعاملين قرار مي دهد يك نوع سند رسمي است ولي به اين سند رسمي سند مالكيت گفته نمي شود . بند دوم : تفاوت هاي موجود بين سند مالكيت و سند رسمي بين سند مالكيت و سند رسمي تفاوت هاي زير وجود دارد : ۱-تشريفات صدور و تنظيم اين دو نوع سند متفاوت است . ۲-بطور كلي ثبت ملك در دفتر املاك نشانه خاتمه جريان ثبت است و پس از ثبت ملك مزبور ديگر ملك جاري بدان اطلاق نمي شود بلكه ملك ثبت شده ناميده مي شود، اما ثبت سند رسمي نقل و انتقال ملك ثبت شده در دفتر اسناد رسمي بدين --------------------------------------------------------------------- (۱) حقوق ثبت دكتر لنگرودي ص ۱۱۷ معناست كه با رعايت كليه قوانين و مقررات جاري و با اخذ كليه استعلامات و مفاصا حساب هاي مقرر قانوني ملك به نام خريدار منتقل شده ثمن معامله و حقوق دولتي نيز پرداخت شده و از تاريخ تنظيم و امضاي سند مالك ملك مزبور شخص خريدار مي باشد . ۳-سند مالكيت منعكس كننده مندرجات دفتر املاك است ولي سند رسمي انجام معامله منعكس كننده آخرين نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملك ثبت شده مي باشد . ۴-سند مالكيت در اداره ثبت صادر مي شود ولي سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمي تنظيم و صادر مي شود . ۵-سند مالكيت اماره قطعي و قانوني بر مالكيت اشخاص نسبت به املاك مي باشد و ليكن سبب تملك نمي باشد ولي سند انتقال رسمي تنظيمي در دفتر خانه هم اماره قطعي و قانوني بر ملكيت اشخاص و هم سبب تملك و انتقال مالكيت مي باشد . ۶-سند مالكيت صادره از سوي اداره ثبت به معناي اخص كلمه سند رسمي موضوع ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت محسوب نمي شود زيرا في نفسه فاقد قدرت اجرايي و قابليت اجرا بوده و مفاد آن به خودي خود قابل اجرا نمي باشد و اين در حالي است كه مفاد اسناد رسمي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي راجع به نقل و انتقال املاك و تعهدات مندرج در اسناد تنظيمي بدون نياز به حكمي از سوي محاكم دادگستري لازم الاجرا بوده و داراي ضمانت اجرايي مي باشد . و اين ويژگي تنها مخصوص اسناد تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي بوده و منحصر به آنها مي باشد و به ساير اسناد تنظيمي در نزد ساير مامورين رسمي و ذي صلاح دولت تسري ندارد . لازم به ذكر است كه سند ازدواج نيز سندي است كه در دفاتر ازدواج رسمي كه بخش خاصي از دفاتر اسناد رسمي تلقي مي شود تنظيم مي شود و مفاد سند مزبور نيز في نفسه لازم اجرا مي باشد .»(۱) علاوه براين ، تفاوت ديگري نيز كه بين سند مالكيت و اسناد رسمي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي وجود دارد ، موضوع دعوي ابطال آنها مي باشد ، اسناد رسمي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي دعوي ابطال آن مواجه با محدوديت خاصي نيست و هر زمان و به هر دليل قانوني مي توان ابطال آنها را از دادگاه خواست ، مثلاً ، چنانچه سندي به طور صوري تنظيم شده باشد يا معامله اي كه ثبت شده فاقد يكي از شرايط اساسي معامله --------------------------------------------------------------------- (۱) مجله كانون سر دفتران شماره ۴۴ ص ۶۷ به نقل از حقوق ثبت كاربردي ص ۱۴۴ باشد و يا يكي از متعاملين شرايط معامله را نداشته و غيره ، لكن سند مالكيتي كه اداره ثبت صادر مي نمايد را جز در موارد محدود و به هر بهانه اي و به راحتي نمي توان ابطال نمود . بند سوم : شرايط پذيرش دعوي ابطال سند مالكيت بر اساس ماده ۲۴ قانون ثبت پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اينكه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد و بر اساس ماده ۲۲ همان قانون نيز همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گريده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت .حال با اين اوصاف و با صراحت مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت آيا دعوي ابطال سند مالكيت قابل پذيرش مي باشد ؟ در اينجا دو نظر ابراز شده است . عده اي معتقدند كه ، چنانچه ملكي بر خلاف قانون به ثبت رسيده باشد ذي نفع ابطال سند مالكيت را از دادگاه بخواهد و اين موضوع مغايرتي با ماده ۲۲ قانون ثبت نيز ندارد، چرا كه ماده ۲۲ قانون ثبت ناظر به ملكي است كه مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيده باشد و چنانچه در جريان ثبت ملك رعايت مقررات قانوني نشده باشد و با اين وصف ملك به ثبت رسيده باشد ، منصرف از ماده ۲۲ قانون ثبت مي باشد . عده اي ديگر معتقدند كه : برابر مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت ابطال سند مالكيت و دعوي مربوط به آن قابل استماع نيست و سند مالكيت قابل ابطال نمي باشد ، چرا كه قانون ثبت تشريفات خاصي را براي ثبت ملك و صدور سند مالكيت قائل شده است و انتظام امور جامعه و حقوق افراد نيز ايجاب مي كند كه مالكيت متزلزل نشود در غير اين صورت با هيچ اطميناني نمي توان معامله اي انجام داد .(۱) بنظر مي رسد كه عدل و انصاف اقتضاء اين را دارد كه اگر جريان عمليات ثبتي صحيحاً صورت نگرفته باشد مثلاً در مواردي كه انتشار آگهي نوبتي لازم است ، آگهي منتشر نشده باشد چون چنين ثبتي مطابق قانون صورت نگرفته و با عدم انتشار آگهي حق -------------------------------------------------------------------- (۱) مجموعه ديدگاه هاي قضات دادگستري تهران ج۲ ص ۸۶ و نشست هاي قضايي مسائل مدني(۱)ص۹ اعتراض كساني كه مي توانسته اند بر آن اعتراض كنند ضايع شده است مدعي يا مدعيان حق مي توانند در دادگاه اقامه دعوي نموده و احقاق حق كنند .(۱) البته نظر گروه اول نيز خالي از قوت نيست و بنظر مي رسد كه بهرحال بايد در پذيرش دعوي ابطال سند مالكيت محدوديتهائي قائل شد و اجازه نداد كه به هر بهانه و دليلي دعوي ابطال سند مالكيت قابل پذيرش باشد ، دعوي ابطال سند مالكيت را بايد محدود به موارد خاص و مواردي كه به هر حال چاره اي جز پذيرفتن چنين دعوائي وجود ندارد نموده و از پذيرش دعوي در تمامي موارد خودداري نمود . بهر تقدير از آنجائيكه رويه قضايي طرح دعوي ابطال سند مالكيت را بشرحي كه اشاره شد پذيرفته است ، بنابراين خواهان ابطال سند مالكيت در صورتي كه بتواند ثابت كند كه مقررات قانوني در جريان ثبت ملك رعايت نشده است مي تواند طرح دعوي نمايد . دعوي ابطال سند مالكيت بايد به موجب دادخواست مطرح و لزوماً مقررات ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز بايد رعايت گردد و از نظر مالي بودن يا غير مالي بودن هم دعوي ابطال سند مالكيت يك دعوي مالي محسوب مي گردد مرجع صالح نيز دادگاه عمومي محل وقوع ملك مي باشد . بخش چهارم : دعوي اعتراض افرازي بر اساس قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب ۱۳۵۷ ، افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد در صورتي كه مورد تقاضاي يك يا چند نفر شريك باشد با واحد ثبتي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در حوزه آن واقع است . واحد ثبتي با رعايت كليه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز مي نمايد .مواد ۱ و ۲ و ۳ و ۴ آئين نامه اجرائي قانون افراز و فروش املاك مشاع تشريفاتي كه بايد اداره ثبت رعايت نمايد را تعيين نموده است . بهر حال بعد از اعمال مقررات مواد ۱ و ۲ و ۳ و ۴ آئين نامه اجرائي ، طبق ماده ۵ آئين نامه ، مسئول واحد ثبتي پس از رسيدگي و تطبيق دادخواست با مقررات قانوني و ملاحظه صورت مجلس تنظيمي و نقشه افرازي و مطابقت آن با وضعيت و سوابق ثبتي تصميم -------------------------------------------------------------------- (۱) حقوق ثبت – غلامرضا شهري –ص۲۰۷ خود را مبني بر رد يا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام مي نمايد . و بر اساس ماده ۶ آئين نامه ، تصميم واحد ثبتي به ضميمه يك نسخه از صورت مجلس و فتوكپي نقشه افرازي (در صورتي كه ملك قابل افراز اعلام شود.) به كليه شركاء ابلاغ مي شود ، تا چنانچه اعتراضي داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاك مشاع به دادگاه شهرستان محل وقع ملك تسليم نمايند ، طريقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا مي باشد . بر اساس ماده ۲ قانون ، تصميم واحد ثبتي قابل اعتراض از طرف هر يك از شركاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملك است ، مهلت اعتراض ۱۰ روز از تاريخ ابلاغ تصميم مورد اعتراض مي باشد ، دادگاه شهرستان به دعوي رسيدگي كرده و حكم مقتضي صادر خواهد نمود ، حكم دادگاه شهرستان قابل شكايت فرجامي است . اعتراض به نظر واحد ثبتي و رسيدگي به آن تابع تشريفات آئين دادرسي مدني است و بنابراين اعتراض با تقديم دادخواست و رعايت شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني بايد صورت گيرد و از نظر هزينه دادرسي نيز چنانچه مالكيت محل نزاع باشد دعوي مالي محسوب و در غير اينصورت غير مالي مي باشد . دعوي اعتراض به نظر واحد ثبتي بايد به طرفيت كليه شركاء اقامه گردد ، بنابراين در فرضي هم كه خواهان با يكي از شركاء اختلاف داشته باشد و با سايرين اختلافي نداشته باشد باز هم لزوماً بايد مابقي شركاء را نيز طرف دعوي قرار دهد . لازم به يادآوري است كه بر اساس راي وحدت رويه شماره ۵۹/۲۹ – ۱۵/۱/۶۰ هيات عمومي ديوان عالي كشور ، ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبي ، در صورتي كه در بين مالكين محجور و يا غائبي وجود داشته باشد ، افراز بايد از طريق دادگاه به عمل آيد و اداره ثبت صلاحيت رسيدگي ندارد . بالا فهرست اصلي * فصل سوم : دعاوي مربوط به اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا منظور از اينگونه دعاوي ، دعاوي است كه در جريان اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا ممكن است حادث گردد . در جريان اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا دو نوع دعوي ممكن است حادث شود كه ممكن است ناظر به دستور اجراء سند رسمي باشد يا عمليات اجرائي و اقدامات اجرائي مامورين ثبت . از آنجائيكه شكايت از عمليات اجرائي و اقدامات مامورين ثبت بر اساس ماده ۲۲۹ آئين نامه اجرائي اسناد رسمي لازم الاجرا ، رسيدگي به آن در صلاحيت رئيس اداره ثبت و هيات نظارت قرار گرفته ، منصرف از موضوع بحث حاضر مي باشد اما در خصوص شكايت از دستور اجراء سند رسمي با توجه به ماده ۹۹ قانون ثبت و ماده ۱ قانون اصلاح بعضي از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمي مصوب ۲۷/۶/۱۳۲۲ به دو شكل قابل تصور است . الف : شكايت از دستور اجراء سند رسمي به ادعاي مجعول بودن سند با معرفي جاعل ب : شكايت از دستور اجراء سند رسمي به ادعاي مجعول بودن سند بدون معرفي جاعل و يا به ادعاء مخالف بودن مدلول آن با قانون و امثال آن .(۱) بدين ترتيب مطالب را دو بخش پيگيري مي نمائيم . ------------------------------------------------------------------ (۱)حقوق ثبت – غلامرضا شهري ص ۳۵۷ بخش اول : شكايت از دستور اجراء سند به ادعاي مجعول بودن سند با معرفي جاعل در اين حالت از آنجائيكه موضوع واجد وصف كيفري مي باشد ، مستفاد از ماده ۹۹ قانون ثبت ، شاكي بايد با مراجعه به دادسراي عمومي محل وقوع جرم اقدام به طرح شكايت كيفري جعل عليه جاعل نمايد ، طرح شكايت توسط شاكي عمليات اجرائي را متوقف نمي كند مگر اينكه در دادسرا بعد از رسيدگي ، قرار مجرميت صادر شده باشد و اين قرار مورد موافقت دادستان نيز قرار گرفته باشد ، در اين صورت شاكي مي تواند با ارائه رونوشت قرار مجرميت از اداره ثبت بخواهد كه عمليات اجرائي متوقف گردد . ماده ۹۹ قانون ثبت مقرر مي دارد كه « ادعاي مجعوليت سند رسمي عمليات راجع به اجراي آن را موقوف نمي كند ، مگر پس از اينكه مستنطق قرار مجرميت متهم را صادر و مدعي العموم هم موافقت كرده باشد .» لازم به ذكر است كه چنانچه در فاصله بين شروع عمليات اجرائي و رسيدگي در دادسرا و صدور قرار مجرميت عمليات اجرائي خاتمه يافته باشد ، مدعي بايد براي ابطال عمليات اجرائي به دادگاه عمومي حقوقي رجوع كند . بخش دوم : شكايت از دستور اجراء سند با ادعاي مجعول بودن بدون معرفي جاعل و يا به ادعاي مخالف بودن مدلول آن با قانون ماده يك قانون اصلاح بعضي از موارد قانون ثبت مصوب ۲۷/۶/۲۲ مقرر مي دارد كه : «هر كس دستور اجراي اسناد رسمي را مخالف با مفاد سند يا مخالف قانون دانسته يا از جهت ديگري شكايت از دستور اجراء سند رسمي داشته باشد مي تواند به ترتيب مقرر در آئين دادرسي مدني اقامه دعوي نمايد .» منظور از هر كس هر متعهد يا بدهكاري مي باشد كه اجرائيه به طرفيت او صادر شده است . در ماده ۱ مرقوم سه جهت براي طرح دعو اعلام شده است . الف : دستور اجراي سند را مخالف با مفاد سند بداند ، مثلاً در صورتي كه مفاد سند تسليم عين معيني باشد ولي اجرائيه نسبت به قيمت آن صادر شده باشد . ب : دستور اجراي سند مخالف قانون باشد ، مثلاً تعهدي كه مبناي تنظيم سند بوده باطل و بر خلاف موازين قانوني بوده باشد ، مانند موردي كه تعهد ناشي از معامله باطله و غير قانوني بوده است . ج : دستور اجرا را از جهت ديگري مانند مجعول بودن سند و يا فسخ معامله و يا مشروط بودن سند شكايت داشته باشد . بند اول : شرايط طرح دعوي برابر قسمت اخير ماده ۱ قانون موصوف ، دعوي بايد به ترتيب مقرر در قانون آئين دادرسي مدني اقامه گردد ، يعني با تقديم دادخواست و طرح دعوي حقوقي ، با رعايت مقررات ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني و از آنجائيكه چنين دعوائي ، مالي محسوب مي گردد هزينه دادرسي دعاوي مالي نيز به ماخذ قانوني پرداخت گردد و دعوي بطرفيت كسي كه تقاضاي صدور اجرائيه نموده است بايد اقامه گردد . بند دوم : دادگاه صالح براي رسيدگي به دعوي بر اساس ماده ۲ قانون موقوم ، مرجع رسيدگي به دعاوي ناشي از دستور اجراي اسناد رسمي دادگاه صلاحيتدار محلي است كه در حوزه آن دستور اجرا دستور داده شده است . در حال حاضر دادگاه عمومي حقوقي محلي كه در حوزه آن دستور اجرا صادر شده است صالح به رسيدگي مي باشد . بند سوم : خواسته دعوي خواسته دعوي برحسب اينكه عمليات اجرائي خاتمه يافته باشد يا خير بشرح ذيل مي باشد : الف : در صورتي كه عمليات اجرائي هنوز خاتمه نيافته باشد و يا در بدو شروع باشد بدواً توقيف عمليات اجرائي ثانياً : ابطال اجرائيه بايد قيد گردد . توقيف عمليات اجرائي از اين جهت بايد مورد درخواست قرار گيرد كه براساس ماده ۴ همان قانون ، اقامه دعوي مانع از جريان عمليات اجرائي نيست مگر در صورتي كه دادگاه حكم به بطلان دستور اجرا داده و يا قراري دائر بر توفيف عمليات اجرائي را صادر نمايد . بر اساس ماده ۵ همان قانون ، صدور دستور توقيف عمليات اجرائي مشروط به سه شرط شده است : الف : دلايل شكايت قوي باشد . ب : در اجرا سند رسمي ضرر جبران نا پذيري باشد . ج : متقاضي تامين مناسب بدهد با جمع بودن شرايط مذكور دادگاه قرار توقيف عمليات اجرائي را صادر و به دايره ثبت اعلام مي گردد كه فعلاً عمليات اجرائي متوقف گردد . تاميني كه خواهان بايد بدهد ، بر اساس قسمت اخير ماده ۵ قانون مذكور ، ترتيب تامين همان است كه در قوانين دادرسي مدني براي تامين خواسته مقرر است . در صورتي كه خواهان تامين ندهد و دادگاه قرار توقيف عمليات اجرائي صادر نكند ، لكن نهايتاً حكم قطعي به نفع خواهان صادر گردد ، در چنين حالتي بر اساس ماده ۷ قانون كه مقرر مي دارد « هر گاه مدلول سند قبل از صدور حكم ابطال اجراء شده باشد پس از قطعيت آن حكم عمليات اجرائي به حال قبل از اجرا بر مي گردد .»عمليات اجرائي اعاده مي گردد و براي اعاده عمليات اجرائي نيازي به تحصيل حكم جداگانه نيست . ب : در صورتي كه عمليات اجرائي خاتمه يافته باشد ، در اين صورت خواسته بايد ابطال اجرائيه و ابطال عمليات اجرائي و اعاده وضع ، قرار گيرد . لازم به ذكر است كه ماده ۷ قانون ، ناظر به زماني است كه طرح دعوي در بدو شروع عمليات اجرائي صورت گرفته و به عبارت ديگر اقامه دعوي در زماني بوده كه عمليات اجرائي هنوز خاتمه نيافته است و در صورتي كه عمليات اجرائي خاتمه يافته باشد بشرحي كه گفته شد بايد ابطال عمليات اجرائي نيز از دادگاه درخواست شود . نويسنده : حسين مرادي عضو كميسيون اختبار و كارآموزي كانون وكلاي دادگستري فارس منابع و ماخذ ۱-حقوق ثبت - دكتر محمد جعفر جعفري لنگرودي ۲-دانشنامه حقوقي - دكتر محمد جعفر جعفري لنگرودي ۳-ترمينولوژي حقوقي - دكتر محمد جعفر جعفري لنگرودي ۴-حقوق ثبت - غلامرضا شهري ۵-حقوق ثبت كاربردي - عليرضا ميرزائي ۶-ثبت املاك در ايران - علي حقيقت ۷-حقوق ثبت اسناد و املاك در ايران - حميد صالحي ۸-حقوق ثبت - يدالله بازگير ۹-قانون ثبت اسناد و املاك در رويه قضايي - سيد احمد باختر ۱۰-قانون ثبت در نظم حقوقي كنوني - عليرضا ميرزائي ۱۱-مجموعه نشست هاي قضايي - قوه قضائيه-معاونت آموزش و تحقيقات ۱۲-مجموعه ديدگاههاي حقوقي و قضائي قضات دادگستري تهران جلد ۱ و ۲ - دادگستري كل تهران ۱۳-مجله كانون وكلاء - كانون وكلاي دادگستري مركز شماره هاي ۱۶۳-۱۶۰ ۱۴-فرهنگ ثبتي - نادر اسكافي ۱۵-مجموعه بخشنامه هاي ثبتي تا آخر آذر ۸۴ - حميد آذر پور ، غلامرضا حجتي اشرفي ۱۶-مجموعه قوانين برنامه اول و دوم و سوم و چهارم توسعه - محمد علي متاني ۱۷-مجموعه قوانين سال ۸۴ - روزنامه رسمي |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
تلفن :02188311869 - 02188310016
آدرس : تهران - خيابان خردمند شمالی - پلاک 101 - طبقه 2 - واحد 4 |
كليه حقوق اين سايت متعلق به موسسه حقوقی دکتر ناصر سرباری وكيل پايه يك دادگستري مي باشد |