مقدمه :
بعد از استقرار مشروطيت به منظور سامان دادن به مساله مالكيت در اراضي و خاتمه دادن به دعاوي انبوه مربوط به اسناد تنظيمي راجع ملاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلي براي دولت مطرح بود در ارديبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصويب كرد پس از اندك زماني نارسايي قانون مزبور هويدا شده و انديشه ترميم نارساييهاي آن قوت گرفت. به همين منظور در فروردين ماه 1320 قانون ديگري تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده از تصويب مجلس چهارم گذشت. اين قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختياري نيز شهرت يافت. قانون مزبور در سالهاي 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تكميل گرديد و بعضي از مقررات آن نيز نسخ شد تا اينكه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاك در 141 ماده تصويب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخير كه تاكنون نيز مايه اصلي مقررات ثبت اسناد و املاك كشور مي باشد در خلال سالهاي بعد به مرور تغييراتي داده شد و موارد جديدي به آن الحاق و بعضي مواد نيز اصلاح يا تكميل و يا نسخ گرديده است . هدف از اين همه جرح و تعديلها ، كاستن از اختلافات ملكي وافزودن بر اعتبار اسناد مالكيت است.
با همه احوال گسترش جوامع شهري افزايش چشمگير مهاجرت روستاييان به شهرها كه موجب افزايش قيمت زمين و مطرح شدن آن به عنوان كالايي گران قيمتو كمياب بود باعث توجه خاص عده اي فرصب طلب به مسأله زمين و تصرف بخشي عمده اي از اراضي مستعد جهت احداث واحدهاي مسكوني در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز اين دو عامل متضاد از يك طرف ووجود قوانين دست و پاگير كه هر كي به نحوي نقل و انتقالات اراضي را ممنوع مي ساخت از طرفديگرباعث ظهور مسائل جديد و ايجاد نابساماني بسياردر امور ثبتي و حقوقي و مراجعات فراوان متصرفين صاحبان اعياني و مالكين عرصه به مراجع قضايي و مطرح شدن دعاوين متنوع در امور املاك و بالاخره به هم ريختن نظم معاملات و امور جاري دفاتر اسناد رسمي مي گرديد:به نحوي كه راه حلهاي قانوني موجود به لحاظ محدوديت دايره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوي نياز هيا مورد اشاره نبود وپيش بيني راه حلهاي جديد و باز نگري جدي در ضوابط موجود را اقتضا مي كرد:
لذا ابتد در سال 1351 مقررات تازه اي در قالب مواد 142 تا 157 تحت عنوان مواد الحاقي به مجموعه قانوني ثبت 1311 اضافه گرديد و موقتاً مشكلات موجود مرتفع گرديد: اما ديري نپاييد كه به دليل تحولات مهم اجتماعي ناشي از انقلاب اسلامي و تغييرات اساسي در بافت شهري و روستايي كشور باز هم نارسايي اين مقررات آشكار شد . در نتيجه روند اصلاح و ترميم مقررات حاكم به همين جا متوقف نشد زيرا استفاده از مزاياي قانون محدود به چند منطقه معين ( مانند كرمان، شهر كرد . مازندران كه در قانون مصوب 1351 محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندك نبود بلكه در سطح مملكت و بر گستره ميليونها مترمربع در سراسر كشور اشاعه داشت. به همين جهت روز به روز لزوم تجديد نظر در قوانين بيشتر احساس مي شد تا آنجا كه دولت وقت را به فكر چاره اي انداخت. در نتيجه سالهاي 1375 و 1370 مقررات ديگري يه ترتيب تحت عناوين قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت و اسناد و املاك به تصويب رسيد و تا حدودي مشكلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت.اما در مقررات اخير التصويب كه مشتمل بر هشت ماده و 13 تبصره است علي رغم آيين نامه اجرايي مفصلي كه طي 42 ماده در تاريخ 21/2/70 به تصويب رياست محترم قوه قضاييه رسيده و به بيان روش اجراي مقررات قانون پرداخت و معذلك بسياري از احكام و يا موضوعات مندرج در متن قانون يا آيين نامه نياز هب تجزيه و تحليل داشت.بدين لحاظ براي حل مشكلاتي كه درباره اين قانون از حيث رسيدگي به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا كه مقدور بود مورد بررسي و تجزيه و تحليل قرار گرفت.
نويسندگان اين مقاله كوشيده اند تا با استفاده از تجربيات ذيقيمت كارشناسان حقوقي و ثبتي و قضات دادگستري كه سالهاي متمادي در هيأتهاي نظارت و يا حل اختلاف موضوع قوانين ثبت فعال بوده و همچنين با اتكا بر آراي مهم ديوان كشور و اداره حقوقي دادگستري و نظريات حقوقدانان برجسته قانون وآيين نامه آن را مورد تجزيه و تحليل قرار داده و گوشه هاي تاريك و مبهم مقررات مزبور را روشن كرده و براي مجريان محترم اين مقررات در سطح كشور موجبات اشراف كامل تر به ابعاد را فراهم نمايند.
اميد است اين خدمت ناچيز مورد قبول قرار گرفته و صاحبنظران حقوقي و ثبتي تهيه كنندگان اين مقاله را از نظريات خود بي بهره نسازند.
هدف از تصويب قانون.
با مقايسه اين قانون با قانون مصوب سال 1365 و مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت مصوب سالهاي 51و52 و ماده 4 قانون متمم ثبت مصوب سال 54 هدف از تصويب قانون مزبور عمدتاً موارد زير مي باشد.
1 - تعيين وضع ثبتي اعيان املاكي كه اشخاص تا تاريخ 1/1/70 بر روي زمينهايي ايجاد نموده اند كه به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است.
2 - تعيين وضع ثبتي املاك زير:
الف - اراضي كشاورزي:
ب - نسقهاي زراعيي؛
ج - باغات اعم از شهري و غير شهري؛:
د - اراضي خارجي از محدود شهر و حريم آن كه:
اولاً : اشخاص تا تاريخ 1/1/70 خريداري نموده اند.
ثانياً : مورد بهره برداري متصرفين باشد.
ثالثاً : به واسطه موانع قانوني تنظيم سند يا صدور سند مالكيت براي آنها ميسر نبوده است.
تفاوت بند 1و 2 فوق در اين است كه در بند 1 ملاك ايجاد اعياني قبل از 1/1/70 مي باشد و تارخي معامله اصولاً مورد نظر نيست. هدف اين بوده است كه وضعيت ثبتي اعيان املاكي كه تا تاريخ 1/1/70 ايجاد شده و به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است روشن گردد. در حالي كه در قسمت دوم ملاك عمل انجام معامله تا تاريخ 1/1/70 مي باشد.
3 - تعيين تكليف نسبت به انتقالاتي كه به نحو مشاع صورت گرفته اما تصرف به صورت مفروز مي باشد( بند 2 ماده 147)
4 - تعيين تكليف نسبت به املاكي كه مالكين عرصه و اعيان از يكديگر جدا بوده و در مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد.( بند 3 ماده 147)
5 - تعيين تكليف نسبت به اعيان احداث شده در اراضي موقوفه (تبصره 2 ماده 148)
6 - تعيين تكليف نسبت به اعيان ايجاد شده در اراضي دولت و شهرداري (تبصره 3 ماده 148)
7 - تعيين تكليف نسبت به املاكي كه سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضي به عنوان مالك متصرف است ( تبصره 4 ماده 148)
بنا براين هدف از تصويب اين قانون و قوانين قبلي پذيرفتن واقعيتهاي خارجي موجود در جامعه و تعيين تكليف براي انبوهي از خانه ها باغات نسقهاي زراعي و ارضي خارج از محدوده شهرها بود كه فاقد سند رسمي بودند و نيز حل مشكلاتي كه دارندگان اين قبيل املاك با آن مواجه بودند.چه با اينكه اين قبيل مالكين ملكي را خريداري و در آن هزينه هايي نموده و مورد بهره برداري هم قرار مي دادند عملاً نمي توانستند از تمام مزاياي مالكيت خود استفاده نمايند، چرا كه قانون يا آنها را مالك نمي شناخت و يا تصرفات افرازي آنها را تأييد نمي نمود.

بررسي مراحل مختلف اجراي قانون
مبحث اول
مراحل مقدماتي
اول-انتشار آگهي
بر اساس تبصره 2 ماده 7 قانون ادارات ثبت مكلف شدند از تاريخ لاز م الاجرا شدن قانون (14/8/70) حداكثر ظرف مدت سه ماه از طريق راديوي استان ونشر آگهي در روزنامه كثير الانتشار محل يا نزديك به محل و الصاق آگهي در اماكن و مابر عمومي مراتب را به اطلاع مردم برسانند كه ظرف مدت يكسال در خواست خود را به ضميمه رو نوشت مصدق مدارك تسليم اداره ثبت محل وقوع ملك نمايند . اين مهلت به موجب تبصره 3 قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبتي كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است مصوب 5/2/73 ،از تاريخ لازم الاجرا شدن آن (10/4/73) به مدت دو سال ديگر تمديد گرديد.
دوم - تسليم تقاضا
متقاضي يا قائم مقام قانوني وي بايد تقاضانامه را تكميل نموده و همراه با ساير مدارك و مستندات در فرجه قانوني جديد(دو سال) به اداره ثبت محل تسليم نمايد.
متقاضي موظف است نشاني دقيق خود را جهت ابلاغ اوراق و دعوت نامه و ساير مكاتبات در تقاضانامه قيد و در صورت تغيير نيز نشاني جديد خود را كتباً به ثبت محل اطلاع دهد. ( ماده 5آيين نامه)
هرگاه اولياي صغار شهدا از تسليم تقاضا امتناع نمايند نماينده ولايت فقيه دربنياد شهيد انقلاب اسلامي مي تواند پس از احراز امتناع و احراز غبطه صغار 45 روز پس از انتقضاي مدت مقرر در قانون( دو سال) نسبت به انجام عمليات ثبتي به قائم مقامي از ولي قهري و قمي صغار اقدام به انجام تمهيدات لازم وثبت نمايد(ماده 9 قانون)
تقاضانامه ( به صورت متحد الشكل) و به تعداد كافي از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و از طريق ادارات كل ثبت استانها در اختيار واحدهاي ثبتي قرار مي گيرد تا مجاناً به متقاضيان تسليم گردد.(ماده 3آيين نامه)
نسبت به درخواستهايي كه طبق مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متمم قانون ثبت و همچنين مطابق مواد 1 و 2 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسليم شده و منتهاي به صدور رأي نگرديده بر طبق اين قانون رسيدگي خواهد شد و نياز به تجديد تقاضا ندارد. ( ماده7 قانون)
اما اگر در مورد تقاضاهايي كه قبلاً تسليم شده و به علت عدم حضور متقاضي يا مالك راي منفي صادر گرديده است متقاضي مايل به طرح مجدد در خواست باشد بايد نسبت به تقديم تقاضاي مجدد بر طبق مقررات اين قانون اقدام نمايد ( تبصره 1 ماده 7 قانون)
سوم-ثبت تقاضا
كليه درخواستهاي واصله به ترتيب وصول در دفتر اداره 0 دفتر انديكاتور) ثبت ميگردد به علاوه ادارات ثبت مكلفند مراتب را در دو دفتر ديگري كه به اين منظور تهيه شده ثبت نموده و يكي از دو دفتر را به اداره كل امور املاك سازمان ثبت ارسال نمايند ( تبصره 3 ماده 7 قانون)
ادارات ثبت مكلفند شماره و تاريخ ثبت تقاضانامه ها را در دفتر انديكاتور ذيل تقاضانامه قيد و سپس تقاضانامه ها را به ترتيب در نخستين دفتر ثبت تقاضانامه ثبت نمايند. ( ماد 6 آيين نامه)
متصدي دفتر تقاضانامه مكلف است پس از وصول مدارك به متقاضي رسيد بدهد.
چهارم –ثبت در دفتر اوقات
حسب ماده 11 آيين نامه تقاضاهاي واصله به ترتيب شماره و تاريخ ثبت در دفتر اوقات نيز ثبت مي شود ثبت در دفتر تعيين اوقات آن هم به ترتيب شماره و تاريخ ثبت به منظور حفظ نوبت در رسيدگي به تقاضاها است تا هر تقاضا كه زودتر به اداره ثبت واصل شده زودتر مورد رسيدگي قرار گيرد..
علي رغم اين قاعده كلي در قانون و آيين نامه مستثنياتي پيش بيني شده كه بعداً ذكر خواهد شد.
پنجم-ثبت توافق
به منظور ثبت توافق متقاضي و مالك ( طرفين هر پرونده) دفتري تحت عنوان دفتر ثبت توافق توسط سازمان ثبت تهيه و در اختيار واحدهاي ثبتي قرار مي گيرد( ماده 3 آيين نامه) تا در صورت مراجعه متقاضي و مالك يا مالكين به منظور اعلام توافق رئيس ثبت پس از احراز هويت طرفين و احراز مالكيت مالك يا مالكين توافق آنها ار در آن دفتر ثبت كرده و هر امضاي طرفين برساند. امضاي ذيل دفاتر ثبت توافق بايد با حضوررئيس يا مسوول ثبت باشد.
علاوه برآن رئيس يا قائم مقام وي مراتب را در پرونده مربوطه منعكس كرده و سپس دستور انجام اقدامات بعدي را خواهد داد.
مبحث دوم
مراجع صالح جهت رسيدگي
بر خلاف ترتيب مقرر در قانون مصوب 65 كه رسيدگي به تمام پرونده ها منحصراً در صلاحيت هيأتهاي مقرر در آن قانون بود . در قانون فعلي به منظور رسيدگي سريع تر به پرونده ها و اينكه اگر اختلافي بين طرفين وجود نداشته و به امعان نظر قضايي نيازي نباشد و نتيجتاً از اتلاف وقت و صرف هزينه هاي نابجا جلوگيري گردد دو مرحع مختلف به شرح زير براي رسيدگي به تقاضاها مقرر گرديده است.
اول –رئيس ثبت
دوم-هيأت حل اختلاف
اول-صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت و نحوه رسيدگي وي به تقاضاها
در ماده يك قانون ( ماده 147 اصلاحي)رسيدگي و اتخاذ تصميم در مورد بعضي از تقاضها در صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت محمل قرار داده شده كه مي توان اين موارد را به دو دسته تقسيم كرد:
الف- در مورد املاك مفروز؛
ب-در مورد املاك مشاع.
الف-رسيدگي به تقاضاي املاك مفروز
براي اينكه رئيس ثبت صالح بررسيدگي باشد بايد بين مالك و متصرف توافق وجود داشتهباشد. اما صرف توافق كافي نيست . شرايط ديگري هم لازم است تا نامبرده بتواند با توجه به بند يك ماده 147 قانون دستود ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف به منظور صدور سند مالكيت بدهد.اين شرايط عبارتند از :
1- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط كارشناس منتخب اداره ثبت:
كارشناس بايد حداكثر ظرف 20 روز محل را معاينه نموده ضمن ترسيم نقشه محل مورد تصرف را روي آن منعكس كند . پس از تعيين موقعيت محل حدود وثغور مساحلت عرضه و قدمت اعيان نوع ملك حقوق ارتفاقي شماره فرعي و اصلي بخش و نحوه تصرف و ارزش عرصه و اعيان مراتب را صورت مجلس نموده و به امضاي متقاضي و حاضرين برساند.(ماده 13 آيين نامه)
بايد توجه داشت كه به موجب تبصره الحاقي به ماده مزبور: هر گاه تقاضا بابت قطعه اي مفروز از ملك مشاع باشد پذيرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفي مفروزي بر مبناي ضوابط متعارف محل خواهد بود.
2 - نداشتن معترض
چنانچه به هر نحوي از انحا نسبت به تقاضاي متقاضي معترض وجود داشته باشد. رئيس ثبت ديگر صالح به رسيدگي نخواهد بود. كما اينكه در بند 5 ماده 147 هم مقرر شده : چنانچه بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد يا اعتراض برسد…موضوع به هيأت حل اختلاف….ارجاع مي شود.
3.ارائه سند عادي مالكيت
مستفاد از بند 4 ماده 147 اگر متصرف نتواند سند عادي مالكيت خود را ارائه نمايد موضوع در صلاحيت رئيس اداره ثبت نبوده و بايد در هيأت حل اختلاف مورد رسيدگي قرار گيرد.
4 - عدم تعلق عرصه به اوقاف يا دولت يا شهرداري
در صورتي كه اعيان در اراضي متعلق به دولت يا اوقاف يا شهرداري احداث شده باشد رئيس ثبت صالح به رسيدگي نبوده با توجه به بند 5 ماه 147 موضوع در صلاحيت هيأت حل اختلاف خواهد بود.
5.يكي بودن مالك عرصه و اعيان
حسب بند 3 ماده 147 در مورد مناطقي نظير مازندران كه غالباً عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيأت حل اختلاف صالح به رسيدگي است نه رئيس ثبت.
6 - امكان اتخاذ تصميم
دربند 5 ماده 147 بدون هيچ توضيحي و به صورت كلي و مطلق آمده است كه هرگاه اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نباشد موضوع به هيأت حل اختلاف ارجاع خواهد شد . با وجود چنين حكمي به نظر نمي رسد كه رئيس ثبت بتواند بدون هيچ جهت موجهي و بدون اينكه اتخاذ تصميم واقعاً برايش غير مقدور باشد پرونده ها را به هيأت حل اختلاف ارجاع نمايد. در تأييد اين نظر ماده 12 آيين نامه مقرر مي داردكه : رئيس اداره ثبت محل نسبت به درخواستهاي توافقي بلا معارض و بلا اشكال اعلام نظر نموده و دستور ادامه عمليات ثبتي را صادر و بقيه را به حل اختلاف ارجاع مي نمايد.
مستفاد از اين ماده اين است كه به هر حال براي ارجاع پرونده به هيأتها بايد رئيس ثبت با اشكالاتي مواجه شود كه علي رغم توافق طرفين و نبودن معارض ….باز هم نتواند اتخاذ تصميم نمايد.
7.وجود سابقه ثبت
مستفاد از تبصره 4 ماده 148: درصورتي رئيس ثبت صالح به رسيدگي و اظهار نظر است كه ملك داراي سابقه ثبت باشد و بر اساس همين تبصره منظوراز سابقه ثبت اين است كه براي ملك مورد تقاضا اظها نامه ثبتي در حدود ضوابط قانوني تنظيم شده باشد. بديهي است در صورتي كه به ثبت ملك مورد تقاضا اعتراضي( اعم از اعتراض به اصل يا حدود) واصل يا سند معارض صادر شده باشد رسيدگي به تقاضا منوط به تعيين تكليف نهايي در مرجع صالح است.
ب-رسيدگي به تقاضاهاي مربوط به املاك مشاع
اين قبيل تقاضاها مورد رسيدگي رئيس ثبت قرار مي گيرد. وي به يكي از دو نحو زير اتخاذ تصميم مي نمايد:
1.دستور صدور سند مالكيت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمي اي عادي به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئيس ثبت بارعايت شرايط زير به موضوع رسيدگي كرده و دستور تعيين حدود وحقوق ارتفاقي مورد تقاضا را داده و در خصوص باقي مانده دستور صدور سند مالكيت مفروز خواهد داد. اين شرايط عبارتند از :
وجود توافق بين متصرف و مالك مشاعي؛
موافقت ساير مالكين مشاعي با تصرفات مفروزي يا تأييد آنها؛
1-3احراز تصرف بلا منازع؛
1-3مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر نباشد. اين موضع بايد از طريق كارشناسي و تهيه نقشه كلي ملك و انعكاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود
1-3عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازي متقاضي.
1-3دستور صدور سند مالكيت مشاع
1-3هر گاه انتقال ( با سند عادي ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد ، اما«…مالكين مشاعي با تصرفات مفروزي متقاضي موافقت نداشته باشند رئيس ثبت حسب مورد دستور ادامه عمليات ثبتي را به منظور صدرو سند مالكيت مشاعي خواهد داد.»(بند 3 ماده 3 3 آيين نامه)
نكته مهمي كه بايد به آن توجه داشت اين است كه اگر مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر باشد يا مالك مشاعي با تصرفات مفروزي متصرف موافق نباشد يا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحيت رئيس ثبت است و نه در صلاحيت هيأت حل اختلاف آنچه كه در مورد املاك مشاعي در صلاحيت هيأت حل اختلاف است در قسمت اخير بند 2 ماده 147 ذكر شده كه در مبحث صلاحيت هيأت حل اختلاف توضيح داده خواد شد.
در تمام مواردي كه تاكنون راجع به صلاحيت رئيس ثبت و نحوه رسيدگي وي توضيح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضي يا مالكين مشاعي يا ساير اشخاص را ضروري باند يا دعوت نامه كتبي و تعيين وقت رسيدگي به آنها دعوت به عمل مي آورد.
عدم حضور افراد مانع رسيدگي نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاريه ها وساير مكاتبات لازم در زمينه انجام وظايف ذكر شده تابع آيين نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي است( ماده 21 آيين نامه)
دوم-هيأت حل اختلاف
همانطور كه قبلاُ توضيح داده شد: درماده 147 اصلاحي قانون ثبت مصوب 65 رسيدگي به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك در صالحيت هيأت يا هيأتهايي مركب از دو نفر قاضي دادگستري و يك نفر از كاركنان ثبت بود كه به هر حال اين هيأت به شرط توافق طرفين به موضوع رسيدگي و اتخاذ تصميم مي نمود در قانون جديد هم در صلاحيت هيأت و هم در تركيب آن تغييراتي داده دشه و نام آن به هيأت حل اختلاف تغيير يافته است. تعيين اين نام براي هيأت مزبور به اين معني است كه هيأت فوق به اختلاف ناشي از تقاضاهاي موضوع اين قانون رسيدگي كرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رأي اقدام خواهد كرد.
ماده 148 اصلاحي قانون ثبت( ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و 2و3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 31/4/65 و الحاق موادي به آن مصوب 21/6/70) ناظر به نحوه تشكيل هيأتهاي حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشكيل جلسات اختيارات هيأت و… مي باشد كه ذيلاُ توضيح داده خواهدشد.
الف-تركيب هيأت
هيأت حل اختلاف مركب از سه عضو است. اين سه عضو عبارتند: يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه رئيس ثبت يا قائم مقام وي و يكنفر خبهر ثبتي به انتخاب رئيس سازمان ثبت.
ب-محل تشكيل هيأت
هيأتهاي حل اختلاف در هر يك زا حوزه هاي ثبتي در محل اداره ثبت تشكيل مي شود.
ج-نحوه تشكيل جلسات هيأت
حسب ماده 17 آيين نامه جلسات هيأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسميت داشته و تصميمات هيأت حداقل با دو رأي معتبر و لازم الاجرا است.
د-صلاحيت هيأت
رسيدگي به آن قسمت از تقاضاهايي كه در صلاحيت هيأت حل اختلاف است را مي توان به شرح زير طبق بندي كرد:
1.تقاضاهاي مربوط به املاك مفروز:
ب.تقاضاهاي مربوط به املاك مشاع:
3.مواردي كه عرصه مورد تقاضا واقف است:
4.مواردي كه عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت يا شهرداري است:
5.مواردي كه مالكيت عرصه و اعيان مورد تقاضا ازهم جدا مي باشد:
6.مواردي كه ملك مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
7.رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه.
ذيلاً هر يك از موارد هفت گانه مذكور مورد بررسي قرار مي گيرد.
يك-در مورد املاك مفروز
هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقيق يكي از موارد زير موضوع درصلاحيت هيأت حل اختلاف است:
الف-بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت ديگر تصرف متصرف و متقاضي بلامنازع نباشد.
ب-وجود معترض:به اين معني كه نسبت به تقاضاي متقاضي به نحوي از انجا معترضي وجود داشته باشد.
ج-عدم امكان اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت يعني با وجود توافق طرفين و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئيس ثبت قارد به اتخاذ تصميم نباشد.
د-عدم ارائه سند عادي مالكيت . اگر متصرف نتواند سند عادي مالكيت خود را ارائه دهد هيأت با تحقق شرايط زير و با رعايت كليه جوانب به موضوع رسيدگي گرده و دستور صدور سند مالكيت به اداره ثبت محل مي دهد.
د-1-احراز توافق طرفين:
د-2-بلا معارض بودن مدعي به: يعني كسي نسبت به تصرفات يا مالكيت مدعي ادعايي نداشته باشد.
ه-عدم توافق. درمواردي كه متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد هيأت به موضوع رسيدگي نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضي مراتب را به اداره ثبت اعلام مي كند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضي آگهي نمايد. در صورتي كه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضي نرسد. اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود.
نكته مهم در مورد اين بند نبود توافق بين طرفين است كه يا ناشي از عدم دسترسي به مالكين است يا به علت عدم حضور وي در جلسات هيأت و سكوت در قبال در خواست متقاضي يا اصولاُ به علت محالفت صريح آنان مي باشد كه در تمام اين حالات هيأت با استفاده از خبرگان ثبتي و انجام تحقيقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به كشف واقع و احراز تصرفات مالكانه متقاضي اقدام كرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام مي نمايد.
دو-درمورد املاك مشاع
هر گاه انتقال ( اعم از رسمي يا عادي ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در كل مالك بيشتر نباشد اما:
الف- به ساير مالكين مشاعي دسترسي نباشد:
ب-نسبت به اقدامي كه رئيس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهيا 1و 2و 3 ماده 33 آيين نامه انجام مي دهد. يا هر علت ديگري اعتراضي واصل شود رسيدگي به موضوع در صلاحيت هيأت حل اختلاف است. هر گاه هيأت با رسيدگي هاي لازم و از جمله تحقيق از معتمدين محل و گواهان و مطلعين و جلب نظر كارشناس يا هيأت كارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضي را احراز نمايد بر حسب مورد تصميم لازم در مورد صدرو سند مالكيت مشاعي يا مفروزي به نام متقاضي اتخاذ خواد نمود.
تصميم به واحد ثبتي ابلاغ مي شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهيهاي ثبتي آگهي نمايد.
چنانچه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود.در غير اين صورت اداره ثبت بر اساس رأي صادر شده عمليات ثبتي را دامه داده وسند مالكيت صادر مي نمايد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند 4 ماه 33 آيين نامه)
سه وقفيت عرصه
در صورتي كه اعيان كلاص يا جزئاً در اراضي موقوفه احداث شده باشد هيأت با رعايت شرايط زيردستور صدور سند مالكيت كلي يا جزء اعيان را با قيد اجرت زمين خواهد داد.
الف-موافقت متولي منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولي باشد موافقت اداره اوقاف:
با توجه به ماده 25 آيين نامه براي جلب موافقت متولي يا اداره اوقاف هيأت از متولي منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملك فاقد متولي باشد از اداره اوقاف دعوت مي نمايد تا در جلسه رسيدگي شركت كرده يا نظر خود را حداكثر ظرف بيست روز از تاريخ ابلاغ ارسال دراد.
ب-رعايت مفاد وقف نامه:
ج-رعايت مصلحت موقوف عليهم:
د-درنظر گرفتن جميع جهات:
ه-تعيين اجرت زمين
هرگاه جلب نظر كارشناس لازم باشد هيأت با موافقت متولي منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملك فاقد مستولي باشد با موافقت اداره اوقاف كارشناس مرضي الطرفين انتخاب مي نمايد ت احداكثر ظرف بيست روز محل را معاينه نموده ضمن ترسيم نقشه محل مورد تصر را روي آن منعكس و پس از تعيين موقعيت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعيان و قدمت آن نوع ملك حقوق ارتفاقي شماره فرعي و اصلي و بخش و نحوه تصرفات با رعايت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف عليهم و اينكه اعيان احداث شده به قصد واقف نزديك است اجرت زمين را معين نمايد.( تبصره 1 ماده 25 آيين نامه)
درصورتي كه مورد تصرف قسمتي در اراضي موقوفه و قسمتي ديگر در اراضي مربوط به دولت يا شهرداري باشد هيأت پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعايت مواد 26و 27 آيين نامه نسبت به بقيه تعيين تكليف خواهد نمود(تبصره 2 ماده 25)
چنانچه اعيان مورد تقاضا قسمتي در اراضي موقوفه يا دولت ياشهرداري و قسمتي در اراضي اشخاص ايجاد شده باشد نسبت به اراضي ملكي موقوفه يا دولت يا شهرداري بحو بالا و نسبت به اراضي اشخاص طبق ماده 12 آيين نامه اقدام مي شود .
در مورد فوق هيأت پس از وصول نظريه كارشناس مراتب را با ذكر اين كه متقاضي مدعي است كه خد و همسرش واحد مسكوني ديگري ندارد حداقل بيست روز قبل از جلسه رسيدگي به مراجع مربوطه( متولي اداره اوقاف دولت شهرداري) ابلاغ مي نمايد تا نسبت به معرفي نماينده خود در جلسه و يا ابراز نظر اقدام نمايد و تأكيد كند كه عدم حضور نماينده با نرسيدن نظريه در مهلت تعيين شده مانع رسيدگي هيأت و صدور رأي و ادامه عمليات ثبتي نخواهد بود.( ماده 27 آيين نامه)
چهارم-تعلق عرصه به دولت و شهرداري
در مورد آن دسته از متقاضيان كه اعيان آنها كلاً يا جزئاً در اراضي دولت و شهرداري ايجاد شده است هيأت از متقاضي و مرجع ذي ربط دعوت كرده و به موضع رسيدگي مي نمايد. هر گاه واقع امر را احراز كرده و تشخيص دهد كه در خواست متقاضي منطبق با قانون بوده و صاحب حق مي باشد به شرح زير عمل مي شود:
الف-تعيين اينكه متقاضي داراي واحد مسكوني ميباشديا خير:
ب-تعيين اين كه مساحت زمين مورد تصرف تا 250 متر مربع است يا بيتشر:
ج-انتخاب كارشناس به منظور:
ج-1-معاينه از محل مورد تقاضا و تعيين نحوه تصرفات متقاضي:
ج-2-ترسيم نقشه:
ج-3- انعكاس محل مورر تصر روي نقشه:
ج-4- تعيين موقعيت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعيان شماره فرعي و اصلي و بخش محل تصرف:
ج-5-تعيين نوعي ملك و حقوق ارتفاقي:
ج-6-تعيين قدمت اعيان و ارزش آن:
ج-7-تعيين ارزش عرصه بر اساس قيمت منطقه اي هر گاه مساحت ملك تا 250 متر مربع است و متقاضي فاقد واحد مسكوني است: يا به قيمت عادله روز نسبت به مازاد 250 متر مربع( هر گاه مساحت ملك بيش از 250 متر مربع باشد)
ج-8-تعيين ارزش عرصه به قيمت عادله روز هر گاه متقاضي مالك واحد مسكوني ديگري باشد.اعم از اين كه مساحت زمين 250 متر يا بيشتر و يا كمتر از اين مقدار باشد.
كارشناس مزبور مكلف است ظرف 20 روز ضمن تنظيم صورت مجلسي تظريه خود را كه بايد متضمن مراتب فوق بوده و به امضاي متقاضي و حاضرين رسيده باشد به هيأت تسليم نمايد( ماده 24 و 13 آيين نامه)
د-چنانچه اعيان مورد تقاضا قسمتي در اراضي دولت يا شهرداري و قسمتي در اراضي موقوفه باشد يا اعيان مزبور قسمتي در اراضي موقوفه و قسمتي در اراضي اشخاص احداث شده باشد به نحوي كه در مبحث مربوط به اراضي موقوفه توضيح داده شد عمل مي شود
ه-اعلام وصول نظريه كارشناس به شهرداري يا دولت: دبير هيأت حداقل بيست روز قبل از جلسه رسيدگي وصول نظريه كارشناس و نيز ادعاي متقاضي را زا حيث داشتن واحد مسكوني يا نداشتن آن به مؤسسه ذي ربط ابلاغ و تذكر مي دهد كه نسبت به معرفي نماينده جهت شركت در جلسه و يا ابراز نظريه اقدام نمايد و تأكيد مي كند كه عدم حضور نماينده و يا نرسيدن نظريه در مهلت تعيين شده مانع رسيدگي هيأت و صدور رأي و ادامه عمليات ثبتي نخواهد بود( ماده 27 آيين نامه)
و- پس از انجام مراتب بالا هيأت رأي به انتقال ملك به متقاضي خواهد داد و رد مورد قيمت زمين مورد انتقال به نحو زير عمل مي كند:
1.هرگاه متقاضي فاقد واحد مسكوني است و زمين مورد تصرف تا 250 متر مربع است با قيمت منطقه اي.
2.هرگاه متقاضي فاقد واحد مسكوني است و زمين مورد تصرف بيش از 250 متر مربع است تا 250 متر مربع بر اساس قيمت منطقه اي و بقيه به قيمت عادله روز.
3.هرگاه متقاي داراي واحد مسكوني است به قيمت عادله روز
ز-اجراي رأي هيأت : هرگاه دستگاه مربوط از اجراي رأي هيأت اسنتكاف نمايد واحد ثبتي مكلف است با توجه به ماده 35 آيين نامه نسبت به اجراي رأي از طريق دفتر اسناد رسمي اقدام نمايد.
پنج- در مورد مناطقي نظير مازندران
در مورد اين قبيل مناطق كه غالباً مالك عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيأت با رعايت شرايط زير:
الف-احراز واقع؛
ب-احراز توافق طرفين ( متقاضي ، مالكين عرصه و اعيان سابق)؛
ج-احراز تصرف بلامنازع توسط كارشناس
د-نداشتن معترض؛
بر طبق بند الف ماده 147 عمل مي كند؛ يعني مراتب به رئيس ثبت ارجاع مي شود تا دستور ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف به منظور صدرو سند مالكيت صادر نمايد.
هر گاه بين طرفين توافق نباشد هيأت پس از جلب نظر كارشناس با توجه به ماده 13 آيين نامه و احراز موضوع رأي بر صدور سند مالكيت اعيان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالك عرصه خواهد داد.
شش-رسيدگي به تقاضاي مربوط به املاك ثبت نشده
چنانچه ملك سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضي به عنوان مالك در محل مورد تقاضا متصرف باشد هيأت به موضوع رسيدگي و نظر خود را جهت تنظيم اظهارنامه رسمي به واحد ثبتي ابلاغ مي كند.
ادراه ثبت محل مكلف است پس از تنظيم اظهارنامه ، ضمن اولين آگهي نوبتي موضوع ماه 59 آيين نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند.تجديد حدود اين قبيل املاك با درخواست متقاضي به صورت تجديد حدود اختصاصي انجام ميشود( تبصره 4 ماده 148)
هفت-رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه
هرگاه يكي از اتباع بيگانه در حدود موارد شش گانه فوق تقاضايي داشته باشد هيأت حل اختلاف درصورتي به اين تقاضا رسيدگي و رأي لازم صادر مي كند كه تشريفات مقر در آيين نامه استملاك اتباع خارجه در ايران رعايت شود (تبصره 7 ماده 148)
ه-صلاحيت محلي هيأت
همانطور كه قبلاً توضيح داده شد هيأتهاي حل اختلاف در هر يك از حوزه هاي ثبتي تشكيل مي شوند بنابراين فقط به پرونده هايي كه در آن حوزه تشكيل شده صلاحيت رسيدگي دارند. ولي چنانچه در خلال رسيدگي مرز گرديد كه مورد تقاضا جزء حوزه ثبتي ديگري است و متقاضي اشتباهاً خود را تسليم نموده است تقاضا به واحد ثبتي مربوط ارسال مي شود كه حسب مورد رديف هم عرض مورت تقاضا رسيدگي شود.
و-آيين رسيدگي هيأت
1.مهلت رسيدگي
هيأتها مكلفند حداكثر ظرف سه سال از تاريخ ارجاع رأي خود را صادر نمايند( تبصره يك ماده 148)
2.نوبت رسيدگي و اولويتها
به موجب ماده 11 آيين نامه تقاضاهاي اصله به ترتيب شماره و تاريخ ثبت ( در دفتر تقاضا نامه) دردفتر اوقات ثبت مي شود.اما پرونده هايي كه طبق مواد 146.147.148.148مكرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متممم قانون ثبت و همچنين مطابق مواد 1و 2 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسليم شده و منتهي به صدرو رأي نگرديده مقدم بر اين تقاضاها مورد رسيدگي قرار مي گيرد. مع ذلك حسب تبصره يك ماده فوق اولويتهاي مقرر در ماده 18 آيين نامه سابقه مورد اقدام قرار گرفته ولي منجر به صدور رأي نشده اند خارج از نوبت رسيدگي مي شود و بر اساس ماده 10 قانون اولويت رسيدگي به تقاضاهاي رسيده به هيأتهاي رسيدگي به ترتيب باصغار خانوادههاي شهده مفقودين آزادگان و جانبازان انقلاب اسلامي خواهد بود . علاوه برآن حسب ماده 18 آيين نامه فعلي رئيس قوه قضاييه و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در مواقع ضروري و بر حسب اقتضا مي توانند دستور رسيدگي به پرونده هايي را به صورت فوقالعاده و خارج از نوبت بدهند. هيأتها مكلف به اجراي اين دستو خواهند بود.
ق-نحوه رسيدگي
هدف از رسيدگي در هيآتها كشف واقع است كه ظاهراً براي رسيدن به واقعيت امر هيأتها محدوديتي نداشته و مي توانند با استفاده از :
-خبر گان امور ثبتي؛
-استماع شهادت شهود؛
-ساير تحقيات مانند تحقيق از طرفين بررسي اسناد و مدراك و رسيدگي به صحت واصالت آنها تحقيق و معاينه محلي جلب نظر كارشناس واقع را كشف كرده و سپس راي خود را صادر نمايند. گزارش چگونگي وضعيت ثبتي پرونده با دبير هيأت است. درصورتي كه نسبت به ملك مورد تقاضا اعتراي ( اعم از اعتراض به اصل و حدود) و اصل يا سند معارض صادر شده باشد رسيدگي به تقاضا منوط به تعيين تكليف نهايي در مراجع صالحه است ( ماده 23 آيين نامه). درصورتي كه رئيس ثبت يا هيأت حل اختلاف حضور متقاضي يا مالكين مشاعي و يا صاحبان عرصه يا قائم مقام آنها يا ساير اشخاص را ضروري بداند با دعوتنامه كتبي و تعيين وقت رسيدگي از آنها دعوت به عمل مي آيد . عدم حضور مانع رسيدگي نخواهد بود…(ماده 21 آيين نامه)
« در صورتي كه هيأت ضمن رسيدگي جلب نظريه كارشناس را ضرورري بداند پس از ارجاع امر به كارشناس تصميم متخذه را اعلام مي نمايد( ماده 22 آيين نامه) دعوت از خبرگان ثبتي شهود و طرفين و كارشناس و ابلاغ اخطاريه ها و آنها وساير مكاتبات لازم تابع مقررات آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي است( ماده 21 آيين نامه)
ز-راي هيأت
هيأت پس از رسيدگيهاي لازم و كشف واقع مبادرت به صدور رأي مي نمايد همانطور كه قبلاً توضيح داده شد تصميمات هيأت حداقل با دو رأي موافق اعضا معتبر و لازم الاجرا است و راي هيأت بايد مقصود و در نتيجه حاوي مشخصات كامل متقاضي پلاك ثبتي نام مالك اوليه حدود و مساحت ملك حقوق ارتفاقي ادله مستندات مواد استنادي و خلاصه به نحوي باشد كه اداره ثبت به سهولت بتواند نسبت به اجراي آن اقدام كند. همچنين در صورت رد در خواست رأي بايد مستدل و مستند باشد.»
حسب ماده 19 آيين نامه » مفاد آرا و تصميمات هيأت به ترتيب تاريخ صدور عيناً در دفتر آرا ثبت و شماره آن روي رأي صادره قيد مي شود و چناچه رأي صادره به اتفاق نباشد دبير هيأت موظف است نظر اقليت را نيز به طور مشروح در دفتر آرا ذيل نظر اكثريت ثبت نمايد.»
ح-اصلاح رأي هيأت
« در صورتي كه معلوم شود در آراي هيأتهاي سابق يا آرايي كه از طرف هيأتهاي فعلي صادر شده به علت سهو قلم مطالبي ساقط و يا اشتباه بيني رخ داده و يا به علت اشتباه در مباني مستند رأي اشتباهي پيش آمده باشد چنانچه رأي اجرا نشده باشد هيأت پس از بررسي رأي اصلاحي صادر مي نمايد در اين صورت دبير هيأت مكلف است مفاد رأي اصلاحي ر ا در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاريخ آنر ا در اصلاحات رأي قبلي نيز قيد كرده و به امضاي اعضاي هيأت رسانيده و به واحد ثبتي ابلاغ نمايد، درصورتي كه رأي به مرحله اجرا در آمده باشد مراتب اشتباه به هيأت نظارت ثبت استان گزارش مي وشد ( ماده 20 آيين نامه)
چنانچه رئيس ثبت در تصميمات خود ( در قسمتي كه در صلاحيت وي مي باشد) مرتكب اشتباه شود و تصميم هم اجر ا شده باشد يا رئيس ثبت در اجراي رأي هيأت مرتكب اشتباه شود در قانون آيين نامه نسبت به آن تعيين تكليف نشده است. آنچه براي رفع مشكل به نظر مي رسد اين است كه در مورد اول چون به هر حال اشتباه از مصاديق اشتباه درامور ثبتي مقرر در ماده 6 قانون ثبت مي باشد رسيدگي به آن در صلاحيت هيأت نظارت مي باشد. درمورد دوم چون علي الاصول هيأتهاي حل اختلاف بر اجراي احكام خود نظارت دارند. بايد با نظر هيأت نسبت به رفع اشتباه اقدام كرد. هر چند بعضي معتقدند كه اين موضوع در صلاحيت هيأت نظارت است.
ط-اشتباه در آگهي ها
« چنانچه در آگهي هاي منتشر شده در اجراي قانون اشتباهي رخ دهد تشخيص مؤثر يا غير مؤثر بودن اشتباه بعهده مدير واحد ثبتي ذي ربط است. در صورتي كه اشتباه مؤثرتشخيص داده شود دستور تجديد آگهي را صادر مي نمايد. مادام كه منظر رئيس ثبت به مرحله اجرا در نيامده ذي نفع مي تواند به نظر مذكور اعتراض كند. مرجع رسيدگي به اعتراض اداره كل ثبت استان مربوطه خواهدبود»(ماده 28 آيين نامه)
ي-ابلاغ رأي
در مورد ابلاغ رأي و تصميمات هيأت در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه و قسمت اخير ماده 148 دو مورد متفاوت پيش بيني شده كه ذيلاُ توضيح داده مي شود.
1.بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه مربوط به ابلاغ رأي از طريق انتشار آگهي است كه قبلاُ در مبحث مربوط به صلاحيت هيأت حل اختلاف در مورد آنها توضيح داده شد.
2.به موجب ماده 148 آراي صادره از طرف هيأت حل اختلاف به جز آراي موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه به وسيله اداره ثبت محل به طرفين ابلاغ مي شود.
ك-اعتراض به رأي هيأت
حسب ماده 34 آيين نامه آراي صادر شده از هيآتهاي حل اختلاف لازم الاحرا بوده و واحدهاي ثبتي ملزم به اجراي آنها مي باشند. اما مراد از اراي صادر شده در اين ماده آرايي است كه در موعد قانوني نسبت به آن اعتراض نشده باشد. همانطور كه در مورد ابلاغ رأي توضيح داده شد. در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33آيين نامه و قسمت اخير ماده 148 ضابطه اي خاص براي ابلاغ وجود دارد. به همين جهت مهلت اعتراض هم بر حسب مورد متفاوت است مهلت اعتراض به اراي هيأت موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه از تاريخ ابلاغ رأي تعيين شده است.
ل-مرجع رسيدگي به اعتراض
حسب بند 6 ماده 147 مرجع رسيدگي به اعتراضات واصله دادگاه صالح است . نظر مراد از دادگاه صالح دادگاهي است كه از نظر نسبي و محلي صالح به رسيدگي باشد. با اينكه درقسمت اخير ماده 148 مرجع صالح براي رسيدگي اعتراض به صورت مطلق « دادگاه » تعيين شده باز منظور دادگه صالح است نه دادگاه حقوقي يك به لحاظ داشتن صلاحيت عام براي رسيدگي به دعاوي ( مراجعه شود به ماده 5 قانون تشكيل دادگاه حقوقي يك و دو)
مسلماً ملاك صلاحيت دادگاه بهايي است كه براي ملك مورد دعوي تعيين مي شود. در نتيجه اگربهاي خواسته تا دو ميليون ريال باشد دادگه حقوقي دو والا دادگاه حقوقي يك صالح به رسيدگي است.
درقسمت اخير بند 6 مقرر شده است كه پس از صدور سند مالكيت ( كه پس از انقضاي مهلت اعتراض صادر خواهدشد) نيز متضرر مي تواند به دادگاه صالح مراجعه نمايد . دليل آن هم روشن است زيرا به هرحال متضرر از حكم در جريان رسيدگي هيأت نبوده و از تصميمات و اقدامات هيأت بي اطلاع مي باشد و انتشار آگهي هم ايجاد علم و يقين براي اطلاع وي از تصميمات هيأت نمي كند.
به هر حال در صورت وصول اعتراض و هدايت معترض به دادگاه صالح اقدامات ثبت در مورد صدور سند مالكيت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود.
مورد ديگري براي مراجعه معترض به دادگاه صالحه درتبصره اصلاحي ماده 14 آيين نامه پيش بيني شده كه به موجب آن در صورتي كه پس از اعلام توافق و امضاي دفتر مخصوص توافق هر يك از طرفين يا قائم مقام آنان منكر توافق ثبت شده گردد اين امر مانع انجام اقدامات بعدي ثبتي نخواهد بود. معترض مي تواند به دادگاه صالح مراجعه نمايد.
م-نحوه اجراي رأي هيأت
اجراي آراي هيأتهاي حل اختلاف به عهده اداره ثبت مي باشد در تبصره هاي 4و 5و 6 ماده 148 و مواد 34 و 35 آيين نامه ضوابط خاصي جهت اجرا پيش بيني شده كه ذيلاً به توضيح آن مي پردازيم.
الف-در صورتي كه ملك قبلاً ثبت دفتر املاك شده و طبق مقررات اين قانون يا رأي هيأت مي بايست سند مالكيت به نام متصرف صادر گردد مراتب در ملاحظات دفتراملاك قيد و در دفتر املاك جاري به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد0 تبصره 6 ماده 148)
ب-اگر ملك در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد واحد ثبتي به درخواست متقاضي نسبت به تحديد حدود آن به صورت تحديد حدود اختصاصي اقدام خواهد كرد( تبصره 5 ماده 148)
ن-هزينه ها
انواع هزينه ها
هزينه هاي مقرر در قانون و آيين نامه اجرايي آن كه بعهده متقاضي يا متقاضيان است به شرح يزاند:
– دستمزد كارشناس و خبره ثبتي؛
حق الحضور اعضاي هيأت؛
حق الز حمه دبيران هيأت ؛
حق الزحمه ساير كاركنان ثبت كه علاوه بر وظايف خارج از اوقات اداري اجراي قانون و آيين نامه را به عهده دارند.
هزينه تهيه لوازم و وسائل موردنياز
هزينه آگهي ها؛
هزينه صدور و تسليم سند مالكيت
ميزان هزينه ها
مستند تعيين ميزان هزينه ها و وصول آن مواد 3و 6 و8 قانون مي باشد.زيرا؛
اولا : به موجب ماده 8 قانون تعيين هزينه هاي هيأتها و كارشناسان به عهده آيين نامه اجرايي قانون قرار داده شده.
ثانياً در ماده 6 مقرر گرديده از هر يك از متقاضيان استفاده از مقررات اين قانون به هنگم صدور و تسليم سند مالكيت علاوه بر بهاي دفترچه مالكيت و هزينه هاي مربوط به هيأتها وكارشناسي معادل 50 در هزار( 5%) بر مبناي ارزش منطقه اي ملك و در نقاطي كه ارزش منطقه اي معين نشده بر مبناي برگ ارزيابي اخذ و به حساب دولت واريز مي شود و به موجب تبصره همين ماده چنانچه ملك مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالكيت اوليه نباشد علاوه بر مبلغ فوق بقاياي ثبتي متعلقه نيز طبق مقررات به حساب مربوطه واريز مي گردد.
ثالثاً : در ماده 3 به سازمان ثبت اجازه دريافت هزينه كارشناسي دربعضي موارد داده شده است.
باري براساس مواد مزبور و با توجه به مواد 36 و37 اصلاحي آيين نامه ميزان هزينه ها به شرح زيرا است:
2-1- 50 هزار قيمت منطقه اي : در نقاطي كه قيمت منطقه اي تعيين نشده 50 هزار قيمت ملك بر مبناي برگ ارزيابي؛
2-2- مبلغا 55000 ريال بابت هر پرونده
علاوه بر وجوه فوق كه از متقاضي اخذ مي شود هزينه صدور سند مالكيت و همچنين انتشار آگهي موضوع بند 6 ماده يك و تبصره 4 ماده 2 قانون و ماده 22 آيين نامه و بقاياي ثبتي جداگانه از متقاضي اخذ خواهد شد.
نحوه وصول هزينه ها
هزينه ها موضوع مواد 36 و 37 اصلاحي آيين نامه از متقاضي يا متقاضيان اخذ و 50 در هزار حقوق دولتي و بهاي دفترچه هاي مالكيت و بقاياي ثبتي به حساب درآمدهاي ثبتي 0 خزانه دولت)واريز مي شود. وجوهي كه بابت هزينه هاي تشكيل جلسات هيآتهاي حل اختلاف و كارشناس و خبره ثبتي و حق حضور اعضاي هيأت و حق الزحمه ساير كاركنان و هزينه تهيه لوازم و وسايل مورد نياز وآگهي ( ماده 37 اصلاحي آيين نامه) در حساب مخصوصي كه به همين منظور افتتاح شده و يا مي شود واريز و قبض آن به واحد ثبتي مربوطه تسليم مي گردد.
4- نحوه پرداخت هزينه ها
وجوهي كه به شرح فوق از متقاضي يا متقاضيان اخذ مي شود و به جز آن قسمت كه به حساب خزانه واريز مي گردد. به شرح زير به مصرف مي رسدك
4-1-حق حضور به ازاي هر پرونده تشكيلي به نحو زير است؛:
4-1-1- حق حضور و حق الزحمه هر يك از اعضاي هيأت 3000 ريال
4-1-2- حق الزحمه دبير هيأت 1000 ريال
4-1-3-حق الز حمه ساير كاركنان و مستخدمين كه تا صدور سند مالكيت وظايفي را به عهده دارند 7500 ريال
وجوه فوق بر مبناي هر پرونده تشكيلي محاسبه و پرداخت مي گردد.
4-2-هزينه كارشناس يا هيأتهاي كارشناسي و خبرگان ثبتي به شرح زير پرداخت مي گردد:
4-2-1-كارشناس ساختمانها و تأسيسات مربوطه:
1-ا 500 متر مربع مقطوعاً 30000 ريال
2-تا 1000 متر مربع مقطوعاً 50000 ريال
3-از 1000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد به ازاي هر متر مربع 20 ريال علاوه پرداخت مي شود.
4-2-2- اراي كشاورزي و نسقهاي زراعي 0 اعم از شهري و غير شهري و باغات
1-تا يك هكتار مقطوعاً 30000ريال
2-تا 5 هكتار مقطوعاً 40000ريال
3-تا 10 هكتار مقطوعاً 50000ريال
4-از 10 هكتار به بالا به ازاي هر هكتار مبلغ 10000 ريال اضافه پرداخت مي شود( ماده 40 آيين نامه)
4-3- هزينه تأمين و تدارك تجهيزات وو سايل مورد نياز حسب ماده 41 اصلاحي آيين نامه از محل مازاد وجوه دريافتي از متقاضيان كه سرانجام به حساب مخصوصي در يكي از بانكهاي تهران واريز خواهد شد. به منظور تأمين تجهيزات و تهيه وسايل و لوازم «ساير مخارج مورد نياز واحدهاي ثبتي مرتبط با وظايف اجرايي اين قانون و آيين نامه آن استفاده خواهدشد.



منابع:
پاورقي
.مراد قانون اصلاح مواد 1.2و 3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 31/4/65 و الحاق موادي به آن مصوب 21/6/70 مجلس شوراي اسلامي است.
70.اعيان يا اعياني در مقابل عرصه استعمال مي شود و عرصه به زمين مملوك ( زميني كه متعلق به مالكي است گفته مي شود و اعياني اموال غير منقول موجود در آن زمين را گويند مانند خانه چاه قنات درختان استخر شنا و غيره.دكتر محمد جعفر جعفري لنگرودي ترمينو لوژي حقوق شماره 496
71.اگر چه منظور قانونگذار از تصويب قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك و اصلاحات بعدي مصوت تير ماه 1365 گشودن گره كار مردم و تسهيل صدور سند مالكيت مفروز براي متصرفين املاك است مع ذلك اگر مانع قانوني براي صدور سند مالكيت متصرف زمين صاحب اعياني نسبت به عرصه وجود داشته باشد مجوزي براي دخالت هيات كه خود امري استثنايي است وجود نخواهد داشت مقصود از موانع قانوني مقرراتي است از قبيل قوانين مربوط به اجازه صدور سند كه خارج از اراده طرقين است و الزام ممتنع از طريق دادگاه غير مقدور است . بنابراين مواردي كه انجام معامله دردفتر اسناد رسمي مانع قانوني ندارد لكن يكي از طرفين ممتنع است طرف ديگر براي الزام به دادگاه مراجهخ كند نه هيأت نظريه اداره حقوقي قوه قضايه ضمينه روزنامه رسمي جمهوري اسلامي شماره 577 ص 22 الحاقي
72.اراضي شهري داخل در محدوده شهرها و حريم آن از شمول اين قانون خارج است.
73.به نظر مي رسد معاملات و عقود ديگر از قبيل صلح وهبه ..و نيز مشمول مقررات اين قانون باشند چه بيع خصوصيتي ندارد تا منحصراً مورد نظر قانونگذار باشد
74.ماه 34 آيين نامه رجوع شود به بندهاي 4 و6 ماده 147 و ماده 148 و تبصره 2 ا"
75.به جاي دفتر املاك متمم در تبصره 6 ماده 148 دفتر املاك جاري ذكر شده است.
76.مراجعه شود به مواد 3 و 6و 8 قانون و 36 به بعد آيين نامه.
77. به منظور انجام كارهاي مقدماتي و تنظيم دفاتر وساير امور مربوط به اجراي قانون واحد ثبتي يك نفر از كاركنان مطلع و بصير را به عنوان دبير هيأت به اداره كل ثبت استان پيشنهاد مي نمايدكه پس از انتصاب علاوه بر وظايف محوله امور مربوط به دبير خانه هيأت را نيز عهده دار گردد
78. ضمناً براي انجام ساير امور اجرايي قانون حسب مورد از وجود ساير كاركنان شاغل در اداره استفاده مي گردد. كركنان موظف به همكاري مي باشند
79.بهاي سند مالكيت برحسب تعداد اوراق ‎آن زا 750تا 1500 ريال است.
80 مراجعه شود به ماده 62 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب سال 1366
81.ارزيابي به وسيله نقشه بردار ثبت انجام مي شود.
82تتمه مخارج و هزينه هاي ثبتي كه بايد متقاضي ثبت بپردازد ( از حق الثبت و هزينه هاي مقدماتي ) شماره 877 ترمينولوژي حقوقو
83.تبصره 2 ماده 37 آيين نامه
84. رك . به ماده 38 اصلاحي آيين نامه
85.در مورد نحوه توزيع مبلغ مقرر در اين بند رجوع شود به ماده 39 اصلاحي آيين نامه و تبصره آن و دستورالعمل شماره 20687/10 -26/8/72 سازمان ثبت.