اشاره:

صدور اسناد رسمي براي ساختمان هاي مسکوني و زمين هاي کشاورزي و باغ ها به استناد اسناد عادي يکي از نيازهاي جامعه است. هرچند اين امر ممکن است نهادهاي ذي نفع را با چالش هايي جدي روبه رو نمايد؛ اما هدف اصلي قانون گذار از تدوين قانون مواد 147 و 148 اصلاحي ثبت، آسان نمودن روند صدور سند مالکيت براي متصرفاني است که از املاک خود براي مدتي بهره برداري مي کرده اند و به واسطه موانع قانوني امکان اخذ سند براي آنها ميسر نشده است. قانوني که نتواند نيازهاي اکثريت جامعه را درخصوص اثبات مالکيت آنها برآورده نمايد، قانوني کامل و بدون عيب نخواهد بود.در بخش  هاي پيشين مقاله، به بررسي اهداف قانون گذار از تصويب قانون مواد 147 و 148 اصلاحي ثبت پرداختيم. اينک در بخش پاياني به بررسي ديدگاه هاي موافقان تمديد اين قانون مي پردازيم.

گروه اول موافقان (وزارت امور اقتصادي و دارايي، سازمان تأمين اجتماعي:)

 ‌وزارت امور اقتصادي و دارايي و وزارت رفاه و تأمين اجتماعي از موافقان سرسخت تمديد اين قانون به منظور تشخيص منابع درآمدي جديد براي سازمان خود هستند. براي مثال، درخصوص ملکي که داراي 4 دهنه مغازه و 2 باب عمارت با مساحت هاي اعياني مختلف و مصالح متفاوت است و مغازه ها به يک مالک (متصرف) و عمارت ها هم با اعياني متفاوت از هم به 2 نفر ديگر تعلق دارند، در زمان استعلام، دفاتر اسناد رسمي براي نقل و انتقال مجبورند مساحت کل اعياني ها را محاسبه و به نسبت سهم مالکان آن را ارزيابي نموده و ماليات تعلق گرفته را وصول کنند؛ در حالي که هم نوع اعياني، هم ارزش مغازه ها و هم ارزش خانه ها با هم متفاوت بوده و مغايرت هاي زيادي دارد. بدين ترتيب، مالکاني که اعياني آنها تيرچوبي و خشتي مي باشد، مالياتي برابر با مالکاني که اعياني آنها تيرآهن و آجر است، مي پردازند. سازمان تأمين اجتماعي هم از نظر مفاصاحساب ماده 37 در بيشتر موارد با مشکل عدم شناسايي مالک مواجه است.

گروه دوم موافقان (محاکم قضايي:)

براساس آخرين آمارها درخصوص ميزان پرونده هاي تشکيل شده در دادگستري ها، در حدود 46 درصد از پرونده ها مربوط به اختلافات ملکي و اراضي اشخاص با يکديگر، دولت با اشخاص و اشخاص با دولت مي باشد.

يکي از راهکارهاي جلوگيري از اطاله دادرسي در سيستم قضايي، ممانعت از ورود و طرح پرونده هايي است که به نحوي مرتبط با املاک مي باشند. براي رسيدن به اين هدف لازم است هر ملک داراي حداقل يک سند رسمي با حدود و ثغور مشخص و همچنين فاقد هرگونه معارض باشد.

بنابراين با اجراي مجدد قانون 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت (هرچند با شرايط و ضوابط جديد) از پرونده هايي که احتمال معارض بودن در آنها داده مي شود، رفع اختلاف شده و براي اين املاک سند صادر مي  گردد.

گروه سوم موافقان (مردم:)

 ‌روزانه خيل کثيري از مردم به اداره هاي ثبت، چه به صورت رسمي و چه به صورت غيررسمي، مراجعه مي نمايند و خواستار صدور سند براي املاکي هستند که منطبق با شرايط مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مي باشند. اخذ سند رسمي براي عامه مردم باعث تثبيت مالکيت آنها شده و استفاده از مزاياي سند رسمي به صورت مستقيم و غيرمستقيم، فقرزدايي از عموم مردم را به دنبال دارد.در سال هاي اخير، صدور سند مالکيت براي اماکن روستايي برعهده بنياد مسکن انقلاب اسلامي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گذاشته و مقرر شده است که تا پايان برنامه پنج ساله توسعه فرهنگي، اقتصادي و اجتماعي کشور، صدور سند براي املاک روستاييان به يک حد نصاب قابل قبول دست يابد. الحق در ساليان اخير به رغم نبود تجربه کافي و وجود مسائل و مشکلات بسيار، حمايت هاي مناسبي از طرف دولت و قوه قضاييه از مجريان اين قانون به عمل آمده است. کوشش کارکنان و مديران زحمتکش شعب بنياد مسکن انقلاب اسلامي و اداره هاي ثبت اسناد و املاک کشور در دورترين و عقب افتاده ترين نقاط کشور پهناور ايران، نتايج بسيار درخشاني را در آينده نزديک به ارمغان خواهد آورد و از ميوه اين تلاش جـمـعي، محروم ترين نقاط بيشترين سهم را خواهند داشت.

محاسن قانون

از جمله محاسن اين قانون مي توان به موارد زير اشاره کرد:

1- سهل و آسان شدن تثبيت مالکيت براي اشخاص حقيقي و حقوقي براساس اين قانون  ‌

2- جلوگيري از طرح اختلافات در محاکم (قضازدايي)

3- تبديل اسناد عادي و مشاعي به مفروزي که با حدود معين صادر مي شود. به تبع اين اقدام افراد مي توانند براي رفع نياز از تسهيلات سند مالکيت استفاده کنند.

4- تثبيت مالکيت دولت و صدور سند با حدود مندرج در آن براي ساختمان هاي  ارگان هاي دولتي که اين امر خود به خود موجب مصون ماندن اموال دولتي از تعارض و تجاوز اشخاص مي  شود.

5- صدور سند مالکيت براي اشخاص کم درآمد که در ساختمان هاي کوچک مقياس در مناطق فقيرنشين شهرها سکونت دارند و براساس قانون و مقررات جاري پيچيده ثبتي، صدور سند براي آنها مقدور نبود.

6- افزايش ميزان اسناد مالکيت صادر شده در طول اجراي اين قانون و به تبع آن بالا رفتن درآمد سازمان ثبت به چندين برابر که از محل اين درآمد اداره هاي ثبت داراي تجهيزات و ساختمان مناسب شده اند.

7- تـنـظـيـــم ســنـــد بــراي متصرفان اراضي دولتي در دفاتر اسناد رسمي بدون استعلام از مراجع ديگر براي نخستين بار در طول اجراي اين قانون که اقدام بسيار پسنديده اي بود و تسهيلات فراواني را براي مردم ايجاد نمود.با عنايت به بررسي اجمالي در طول اجراي قانون، گرچه 5 درصد مشکلات براي ادارات از قبل تعارض و ابطال آرا به وجود آمده؛ اما 95 درصد مشکلات ثبتي مردم را حل نموده است.

معايب قانون

اين قانون باوجود مزاياي برشمرده شده، داراي معايبي نيز مي باشد که به اين شرح هستند:

1- در مورد تعيين حدود باقي مانده چنانچه متقاضي، مالک مشاعي باشد و نتواند ساير مالکان مشاعي را به منظور تعيين حدود باقي مانده و امضاي صورت مجلس مذکور حاضر نمايد، به دليل عدم حضور ساير مالکان، تعيين سهام و يا حدود باقي مانده مقدور نمي گردد و اين امر باعث عدم انجام خواسته مالک مشاعي مي شود که با روح قانون هم مغايرت دارد.

2- قيد تاريخ "پيش از اول فروردين ماه 1370" براي احداث اعياني و خريد اراضي مزروعي و باغ ها در اسناد عادي موجب شده بود که خريدار (متقاضي صدور سند مالکيت) و فروشنده (مالک اوليه) نسبت به قيد تاريخ غيرواقعي به منظور استفاده از قانون و در نتيجه جعل تاريخ اقدام نمايند.

3- عدم تعيين هزينه کارشناسي معقول و منطقي براي کـارشـنـاس و نـقـشـه بـردار (آن گونه که تعرفه کانون کارشناسان معين مي کند) و ساير هزينه هاي مربوط به آن موجب شده است که کارشناس با دلسردي و بدون داشتن حس مسئوليت اقدام به کارشناسي نمايد و اين موضوع گاه باعث مي شد که به دليل عدم دقت وي، موجبات صدور سند معارض فراهم آيد.

4- تعيين افراد غيرمتخصص به عنوان اعضاي هيئت، اعم از عضو ثبتي و قضايي، که حتي در تطبيق گزارش کارشناسي با قولنامه و مدارک ارائه شده و سوابق ثبتي تبحر کافي نداشتند، منجر به صدور آراي ناصحيح مي شد که تبعات بعدي را ايجاد مي  کرد.

5- عدم احصا و تعيين موانع قانوني مندرج در قانون (به واسطه موانع قانوني) که بايد به ريز معين شود.

6- مغايرت بند 4 ماده يک قانون؛ در صورتي که متصرف نمي توانست سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد، هيئت موضوع ماده 2 با رعايت تمامي جوانب به موضوع رسيدگي مي کرد و اگر توافق طرفين را احراز و مدعي بلامعارض بود، اين موضوع باب صدور آراي متناقض را فراهم مي نمود که به نظر با روح قانون تطبيق نمي کند.

7- در صدور آرا، هيئت ها در استان ها به طور يکسان عمل نمي  کنند. به عنوان مثال، در اراضي زراعي و مالکيت مشاعي اراضي شهرها کسر معادل در پاسخ استعلام از مالک اوليه (فروشنده) مراتب در سوابق ثبتي منعکس نشده و باعث سوءاستفاده مي گرديد.

منابع:

1-شهري، غلامرضا؛ حقوق ثبت اسناد و املاک، انتشارات جهاد دانشگاهي، واحد علامه طباطبايي، چاپ چهاردهم

2-منصور، جهانگير؛ مجموعه قوانين و مقررات ثبتي، انتشارات آگاه، چاپ سوم، 1384