حسين قربانيان-كارشناس ارشد حقوق خصوصي
روش اجراي احكام افراز صادره از مراجع قضايي صالحه
گرچه به موجب قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب آبان 1357 اختيار افراز املاك مشاع به اداره ثبت اسناد و املاك تفويض گرديده و اداره ثبت مجاز به انجام افراز املاك مشاع حسب تقاضاي احد يا تعدادي از مالكين مشاعي مي باشند ولي به موجب ماده دوم قانون مذكور هر يك از شركا مي توانند به تصميم واحد ثبتي مربوط به مبني افراز ملك در مهلت مقرردرماده 2 قانون ياد شده به دادگاه شهرستان محل وقوع ملك (دادگاه حقوقي) اعتراض نمايند كه دراين صورت اداره ثبت سوابق افرازي وعند اللزوم پرونده ثبتي را حسب تقاضاي مرجع يادشده جهت رسيدگي نهايي وتصميم افرازي متخذه از طرف اداره ثبت راتأييد يا خود مبادرت به صدور حكم ديگري مينمايد كه در هر صورت حكم صارده از مرجع ياد شده مطابق ماده 8 آيين نامه قانوني افراز و فروش املاك مشاع مصوب 20 ارديبهشت سال 58 وزارت دادگستري كه مقررداشته «اجراي حكم قطعي افراز تابع مقررات اجراي احكام مدني خواهد بود» با واحد اجراي احكام مدني دادگاه صادر كننده حكم مي باشد. بديهي است، حكم افرازي كه از دادگاه صادر مي شود با توجه به ماده 4 قانون اجراي احكام مدني در زمره احكام اعلامي است ،لذا در اين مورد آنطور كه معمول است متقاضي بايد تقاضاي خود را همراه با اصل يا رونوشت حكم افراز كه بايد به تأييد دفتر دادگاه محل برسد و به آن تمبر الصاق شود .رئيس ثبت دستور ثبت تقاضا رادر دفتر انديكاتور را صادر مينمايد و به متقاضي تاريخ مراجعه بعدي را اعلام مي دارد ،بديهي است كه متقاضي مكلف است هزينه افراز وساير حقوقي ثبتي متعلقه سهم خودرا همراه با بهاء دفتر چه سند مالكيت حسب محاسبه حسابداري در بانك توديع وفيش آن را در جهت ضميمه نمودن پرونده به حسابداري ارائه نمايد. بعد از توديع هزينه افراز و ساير حقوق ثبتي متعلقه و بهاء دفترچه سندمالكيت پرونده جهت اقدام بعدي به دفتر املاك ارسال مي شود متصدي دفتر املاك حدود ومشخصات هر كدام از قطعه يا قطعات افرازي را دردفتر جاري املاك ثبت نموده و شماره ثبت صفحه را در ستون ملاحظات ثبت و صفحه مشاعي مربوطه قيد مي نمايد سپس سند مالكيت مشاعي اوليه را باطل و سند جديد را تحرير ميكند.
آنگاه ثبت دفتراملاك وسند مالكيت تحرير شده را به امضاء مسئول اداره ثبت ميرساند و پرونده را جهت تسليم سند به متقاضي به بايگاني ارسال مي دارد . در بايگاني ابتدا سند نخ كشي و پلمپ ميشود بعد در دفتر تسليم سند ثبت مي گردد و پس از احراز هويت متقاضي كه معمولاً با ملاحظه شناسنامه آن تحقق مي پذيرد در قبال اخذ رسيد دردفتر تسليم سند وستون ملاحظات پيش نويس سند مالكيت به او تسليم مي گردد و پرونده در رديف مربوطه ضبط مي شود.
قبل از تصويب قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب آبان ماه 1357 ،سازمان ثبت اسناد و املاك طي بخشنامه شماره 1696-10/2/1354 به واحد هاي ثبتي اعلام نموده بود :
«واحد هاي ثبتي در موقع اجراي حكم افراز ضمن تطبيق مفاد حكم با محدوده ثبتي و سند مالكيت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظيم صورتجلسه و تعيين و سپس مبادرت به صدور سند مالكيت مي نمايند، اخيراً مشاهده شده است كه بعضي از واحد ها قبل از اينكه مفاد حكم با محدوده ثبتي مبادرت به صدور سند مالكيت نموده اند و نتيجتاً قسمتي از مورد سند مالكيت صادره خارج از محدوده ثبتي بوده و به مجاورين يا اموال عمومي تجاوز شده است ،لذا خاطر نشان مي نمايد در موقع اجراي احكام قطعي افراز دادگاه هابايد قبل از هر اقدام مفاد حكم ويانقشه كارشناس كه ملاك حكم افراز بوده،بدقت باوضع محل و محدوده سند مالكيت تطبيق و پس از اطمينان به اينكه كليه قطعات مورد حكم داخل محدوده ثبتي و ياسند مالكيت است مبادرت به صدور سند مالكيت ويا اقدام بعدي گردد» . شايد چنين به نظر برسدكه اجراي احكام افرازي كه قبل از تصويب قانون افراز وفروش املاك مشاع از دادگاه صادر مي گرديده وقعطيت يافته و به اداره ثبت ارائه مي شود ،رعايت مفاد بخشنامه الزامي بوده، و بعد از تصويب قانون افراز مصوب آبان ماه 1357 چنانچه حكم افرازي از سوي دادگاه با توجه به موارد قبلي كه تفصيلاً بيان گرديد ديگر لزومي به تعيين وقت و اعزام نماينده و نقشه بردار به محل نباشد و متقاضي فقط جهت اخذ سند مالكيت بايد به واحدثبتي مراجعه نمايد و وظيفه اداره ثبت فقط در مرحله صدور سند مالكيت باشد ليكن چنانچه قبلاً نيز بيان گرديد ،تنظيم صورت مجلس افراز و بررسي حدود و مساحت ملك در محل و تطبيق آن با پلاك هاي مجاور واطمينان به عدم تجاوز به مجاورين و گواهي تثبيت مورد افراز در موقعيت مكاني خود مستلزم بررسي پرونده هاي ثبتي مجاور و كنترل آنهاست كه اين مرحله در حيطه وظيفه و نظارت واحدثبتي محل است .
نظريه:
درعمل بعضاً مشاهده مي گردد كه پس از اينكه حكم افراز از مراجعه صالحه صادر و قطعيت يافت آنگاه كه اجراي احكام در اجراي ماده 4 قانون اجراي احكام مدني دستور اجراي حكم را به اداره ثبت مي دهد ،واحدهاي ثبتي مجدداً نماينده و نقشه بردار را به همراه متقاضي به محل اعزام مي دارد و همان مراحلي كه براي افراز در اداره ثبت طي مي شود ،پس از تنظيم صورتجلسه افراز توسط نماينده و نقشه بردار،رئيس واحد ثبتي دستور ثبت آن را در دفاتر املاك مي دهد كه به نظر ميرسد مطابق ماده 8 آيين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع به محض قطعيت حكم و دستور واحد اجراي احكام، ادارات ثبت مكلف به صدور سند مالكيت مفروزي به قدر السهم متقاضي افراز و آنچه كه در حكم مورد لحوق قرارگرفته مي باشندو درعمل آنچه را که ادارات ثبت در این موارد با ارجاع مجدد به کارشناسی و نقشه برداری انجام می دهند توجیه قانونی ندارد.