مشاوره و وکالت در دعاوی عمومی، تخصصی و فوق تخصصی
(با تاکید بر دعاوی راجع به اراضی و املاک)
مجید سراجی کرمانی
مدرس دانشگاه - وکیل پایه یک دادگستری . مقدمه :
در چند دهه گذشته دارایی های غیرمنقول که در محاورات عرفی به آن «زمین و ملک و آپارتمان» گفته می شود در مقایسه با دیگر انواع دارایی ها همواره از افزایش قیمت قابل توجهی برخوردار بوده است. این امر می تواند ناشی و متاثر از عوامل مختلف باشد. عواملی از قبیل نظام مدیریت شهری (تصویب انواع طرحهای توسعه شهری، تغییر کاربری، تراکم، صدور پروانه)، عوامل اقتصادی (تورم و کاهش ارزش پول ملی، هجوم سرمایه ها به بازار زمین و مسکن ناشی از کاهش سود بانکی و انحراف بانکها از مسیر بانکداری به سوی بنگاهداری و إعمال دیگر سیاست های پولی و مالی)، عوامل جمعیتی( افزایش تقاضا ناشی از تغییرات جمعیتی همچون مهاجرت، افزایش جمعیت و افزایش خانوارها ) در این افزایش قیمت موثر بوده است. همچنین عدم حمایت موثر قانونگذار از انواع دیگر دارایی از جمله حق مالکیت فکری(شامل انواعی از مالکیت ادبی، هنری، صنعتی) و سوء مدیریت یا اتخاذ سیاست های انقباضی تولید ثروت در دیگر حوزه ها که موجب هجوم و تمرکز سرمایه و فعالیت در حوزه زمین و مسکن شده است نیز بر افزایش قیمت تاثیر گذار بوده است. همه این عوامل سبب گردیده تا انواعی از اموال غیرمنقول برای خانواده های ایرانی کالایی«سرمایه ای» بشمار آید. از سویی دیگر حاکمیت نیز از روش های مداخله در بازار زمین و مسکن و نیز تغییرات گسترده و مکرر در قوانین حاکم بر ایجاد حق مالکیت و انتقال یا زوال و اسقاط آن و نیز سلب و مصادره و آئین رسیدگی به دعاوی مزبور به مثابه ابزاری سیاسی، اقتصادی و مدیریتی همواره بهره برده است. همچنین اجرای بخشی از وظایف حاکمیت از جمله فراهم کردن مسکن مناسب برای خانواده ها (اصل 31 قانون اساسی) و اجرای طرح های عام المنفعه به «مالکیت زمین» گره خورده است. از همین رو دعاوی و اختلافات حقوقی و قضایی و اداری مربوط به اراضی و املاک چه از نظر تعداد و چه از نظر ارزش ریالی و نیز از نظر گستردگی و پراکندگی در حوزه جغرافیایی کشور و هم از حیث قوانین و مقررات و ضوابط مصوب و نیز مراجع تصویب و وضع مقررات و نیز تعدد و تکثر ذینفعان و گوناگونی سازمانها و نهادهای متولی، جایگاه ویژه و گاه پیچیده ای را در مقایسه با سایر دعاوی به خود اختصاص داده است.
فراوانی قوانین و مقررات و ضوابط و رویه های اداری و قضایی و دیدگاههای حقوقی ناگزیر وکلا و مراجع قضایی و نیز قانونگذار و سیاستگزاران نظام حقوقی را بسوی دسته بندی و تخصصی نمودن انواع موضوعات و دعاوی سوق می دهد. نوشتار حاضر به ضرورت تخصصی شدن امر وکالت و وکلای دادگستری از منظر دعاوی راجع به اراضی و املاک می پردازد و نیم نگاهی به آسیب شناسی«مشاوره تخصصی» نیز خواهد داشت. همچنین این نوشتار سعی دارد ضمن توضیح و تبیین کلیت موضوع وکالت و سطوح مختلف آن از یک سو برای سیاستگزاران و مراجع وضع قوانین و مقررات حرفه ای و از سویی دیگر برای مردم و متقاضیان خدمات وکالت و مشاوره و توجه به تفاوتهای میان انواع دعاوی از نظر پیچیدگی یا نحوه بررسی و ارائه مشاوره و وکالت در ارتقاء فرهنگ عمومی در این زمینه نقشی هرچند اندک ایفا نماید .
کلید واژه ها : دعاوی عمومی- دعاوی تخصصی- دعاوی فوق تخصصی - وکیل متخصص - مشاوره تشخیصی - حق المشاوره تشخیصی- مستندیابی - مستندسازی - تشخیص - دعاوی راجع به اراضی و املاک - فرهنگ مشاوره حقوقی- آسیب شناسی مشاوره حقوقی- مشاوره تخصصی - دادگاههای تخصصی - مشاوران حقوقی دولت - استقلال دفاتر حقوقی دستگاههای دولتی - سطح بندی دعاوی- تخصصی شدن وکالت - آئین نامه تعرفه حق الوکاله

تعریف :
تعریف و مقصود ما در این مقاله از دعاوی راجع به اراضی و املاک ، دعاوی و یا اختلافاتی است که متاثر از کلیه قوانین و مقررات و ضوابط و انواع طرح ها و مصوبات و آراء و نظرات و رویه های قضایی و اداری ناظر بر ایجاد انواع حق مالکیت و انتفاع و بهره برداری و احداث در اموال غیرمنقول و یا ناظر بر انتقال یا اسقاط یا تبدیل حقوق مزبور است.
بنابراین موارد زیر داخل در تعریف مزبور قرار می گیرد:
دعاوی مربوط به ثبت املاک، تملکات برای طرحهای عمومی و دولتی و شهرداری ها، تشخیص نوعیت اراضی، معاملات اموال غیر منقول، مقررات تملک آپارتمانها، روابط موجر و مستاجر، حق کسب و پیشه و تجارت، تفکیک و تقسیم و افراز اراضی شهری و غیر شهری اعم زراعی و باغات و غیره، اصلاحات ارضی، کشت موقت، اراضی مستحدث ساحلی، خالصه، انواع حرایم قانونی، طرح های انواع شهرکهای مسکونی و صنعتی و غیره، اراضی ملی(مراتع و جنگلها) و موات، آیین دادرسی ناظر بر رسیدگی به دعاوی غیر منقول، تملک اتباع بیگانه، انواع طرح های توسعه شهری(جامع و تفصیلی و هادی شهری و روستایی و غیره)، صدور پروانه ساخت، تخلفات در ساخت، پیش فروش ساختمان و دیگر موارد و موضوعات مشابه .
مواردی چون دعاوی مربوط به عوارض یا مالیات بر انواع اموال غیر منقول (مانند مالیات بر اراضی بایر شهری و خانه های خالی) خارج از تعریف این نوشتار بوده و می تواند در دسته دعاوی مالیاتی یا دعاوی مالیه عمومی قرار گیرد. در خصوص اطلاق تعریف به دعاوی و اختلافات ناشی از «مباحث مقررات ملی ساختمان» نیز تردید وجود دارد زیرا این موارد به «حقوق مهندسی ساخت» نزدیکی بیشتری دارد تا به «حقوق اموال غیر منقول» با این حال عدم رعایت این مباحث تحت عنوان عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی ممکن است منجر به صدور حکم تخریب از سوی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری شود که در اینصورت جزء دعاوی راجع با اراضی و املاک قرار می گیرد.
همچنین با وجود اهمیت و ضرورت وجود جایگاهی برای تخصص«دعاوی قراردادها» بطور مستقل از تخصص «دعاوی اراضی و املاک»، با این حال آنگاه که «موضوع قرارداد» مرتبط با یکی از موارد بالا باشد، حسب میزان تاثیر گذاری قوانین و مقررات مزبور بر قرارداد و حقوق و تعهدات دو طرف، ممکن است دعاوی ناشی از قرارداد مزبور به دسته ی «دعاوی اراضی و املاک» نزدیکی و ارتباط بیشتری یابد. مانند قراردادهای «مشارکت در ساخت» و «پیش فروش ساختمان» بر پایه شروطی مبتنی بر ضوابط و مقررات طرح تفصیلی (کاربری و تراکم و سطح اشغال مشخص و تفکیک و انواع لایه های طرح و تخلفات احتمالی و جرائم و محکومیت های کمیسیون ماده صد). به همین قیاس قراردادهایی با موضوعات «بیمه ای»، «بانکی»، «گمرکی»، «پزشکی» و ... در محل خود قابل تامل خواهد بود.
آنچه در مورد «دعاوی قراردادها» گفته شد در مورد تخصص «دعاوی کیفری» نیز می تواند صادق باشد. مانند جرم «تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغها» که مشاوره و یا وکالت در دعوای مزبور مستلزم شناخت طرح های توسعه جامع و هادی روستایی و مصادیق تغییر کاربری و انواع کاربریهای موثر در بهینه کردن تولیدات کشاورزی و انواع حرایم قانونی و سایر قوانین و مقررات لاحق بر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374 اصلاحی 1385 و آیین نامه ها و دستورالعملهای مربوط است.
از سوی دیگر، دعاوی مربوط به مالکیت یا بهره برداری از نمائات و منافع منقول حاصل از اموال غیرمنقول از قبیل محصولات کشاورزی و باغی، معادن، نفت و گاز، رودخانه ها و چشمه ها و دریاها و شیلات را نمی توان در زمره دعاوی راجع به اراضی و املاک بشمار آورد. دعاوی مربوط به آثار و بناهای تاریخی و محیط زیست نیز (جز در قسمت حرایم قانونی) از دعاوی راجع به اراضی و املاک محسوب نمی شود.  

1 ـ دسته بندی انواع دعاوی :
صرف نظر از ارزش مالی، از نظر اهمیت و پیچیدگی های حقوقی و تخصصی، همه انواع دعاوی و نیز دعاوی راجع به اراضی و املاک به سه دسته یا سطح قابل تقسیم می باشد.
دسته اول دعاوی عمومی است که غالباً مربوط به اختلافات اشخاص با یکدیگر است. مانند دعاوی تصرف، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، تحویل مورد معامله، خلع ید، تخلیه مورد اجاره، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ، تفکیک و تقسیم سهم مشاع، تقسیم سهم الارث و مطالبه آن.
این نوع از دعاوی ملکی معمولاً دعاوی ساده ای بوده و توسط همه وکلا و براساس دانش و اطلاعات پایه و اولیه حقوقی قابل پذیرش و اقدام و پیگیری است. اصول و قوانین و مقررات و رویه حاکم بر طرح و رسیدگی و وکالت در این دعاوی برای همه وکلا و قضات شناخته شده است. هرچند گاه ابهامات و نکات ظریفی در اینگونه موارد طرح می شود که موجب تحلیلها و استنباطات مختلف میان حقوقدانان می شود معهذا چنین مواردی ضمن آنکه کمتر اتفاق می افتد اصولا از نظر حرفه ای موجب پیچیدگی و سختی مضاعف دعاوی مزبور برای وکیل نمی شود.
دسته دوم دعاوی تخصصی ملکی مربوط به اختلافات میان اشخاص با یکی از وزارتخانه ها و دستگاههای عمومی و یا انواع کمیسیون ها و هیئت ها و شوراها می باشد. مانند اختلافات مردم با شهرداری ها و کمیسیون ماده صد، ادارات کل راه و شهرسازی و کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، ادارات منابع طبیعی و جهاد کشاورزی و کمیسیون ماده 56، هیئت های واگذاری زمین، بنیاد مسکن، ستاد اجرایی فرمان امام، شورایعالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده پنج، ادارات ثبت اسناد و املاک و هیئت نظارت موضوع ماده 25 قانون ثبت و دیگر دستگاهها.
موضوع اختلافات مواردی است مانند: ساخت و ساز غیرمجاز، قرار گرفتن املاک مردم در طرح شهرداری، تملکات برای احداث معابر و بزرگراهها و فضای سبز یا اجرای دیگر طرحهای عمومی و عمرانی، ملی و موات اعلام شدن اراضی، مصادره، تغییر کاربری اراضی، موانع صدور پروانه احداث بنا، اراضی و املاک قولنامه ای و فاقد سند، ضوابط محدوده و حریم شهرها و روستاها و شهرکها و طرح های جامع و تفصیلی شهری و طرح های هادی روستایی، تعلق نصاب های مالکانه و معوض در قانون زمین شهری.
رسیدگی اولیه به اختلافات بالا گاه در مراجع قضایی مانند دادگاهها و دیوان عدالت اداری و گاه در مراجع شبه قضایی مانند هیئت ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی ماده 56 قانون جنگلها و مراتع و هیئت ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و هیئت نظارت و شورایعالی ثبت با تقاضای شاکی و خواهان یا دستگاه ذینفع یا وکیل ایشان انجام می شود.
دسته سوم دعاوی فوق تخصصی است. عبارتست از دعاوی ناشی از إعمال و اجرای قوانین و مقررات دو یا چند دستگاه. بعبارت دیگر در دعاوی یا موضوعات فوق تخصصی، قوانین و مقررات بیش از یک دستگاه دولتی و عمومی بر روی نتیجه دعوا تاثیر مستقیم دارد.
بعنوان مثال چنانچه ملک شخصی در مسیر معابر شهری یا در مسیر جاده برون شهری قرار گیرد یا توسط اداره منابع طبیعی جزء اراضی ملی تشخیص داده شود و یا توسط وزارت راه و شهرسازی موات تشخیص داده شود یا از سوی کمیسیون ماده صد مالک الزام به تخریب شده باشد مالک حسب مورد با شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی یا شرکت ساخت و توسعه زیربناهای حمل و نقل کشور یا اداره منابع طبیعی یا کمیسیون ماده صد طرف دعوا خواهد بود. در هریک از این نمونه ها قوانین و مقررات فقط یک دستگاه خاص مرتبط با موضوع می باشد(دعاوی دسته دوم). اما تصور کنید ملکی توسط اداره منابع طبیعی ملی تشخیص داده شده است سپس بخشی از آن در اجرای ماده 4 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 برای مسکن روستایی به بنیاد مسکن واگذار گردیده و با تصویب طرح جامع شهر مجاور توسط شورایعالی شهرسازی در اجرای ماده 6 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر مصوب 1384، روستا و اراضی مزبور داخل حریم شهر قرار گرفته و سپس اداره منابع طبیعی در اجرای ماده 10 قانون زمین شهری تمام ملک را تحویل مسکن و شهرسازی نموده است و متعاقباً برخی از قطعات بعنوان اراضی شهری در کمیسون ماده 12 بررسی و تشخیص موات شهری گردیده باشد.
اگر ذینفع یا مدعی مالکیت، خواهان استیفاء حقوق ادعایی مالکانه خود از جمله خلع ید و اخذ پروانه و احداث باشد و برای این امر به دفتر وکالت مراجعه نماید یقیناً وکیل با یک موضوع فوق تخصصی مواجه خواهد بود. زیرا اساساً ورود در چنین دعوایی مستلزم آن است که وکیل بر قوانین و مقررات و رویه های اداری و قضایی مربوط به چند دستگاه شامل شهرداری، مسکن و شهرسازی، منابع طبیعی، شورایعالی شهرسازی و طرح های توسعه و عمران(جامع و تفصیلی شهری و هادی روستایی) و بنیاد مسکن تسلط کامل داشته باشد و بدون تردید طرح یک دعوا به تنهایی برای حصول به نتیجه کافی نبوده بلکه مستلزم چندین اقدام اداری و قضایی در چند مرجع خواهد بود.
 
2 ـ تفاوت در سطوح سه گانه دعاوی و نحوه اقدام وکیل و مشاور حسب انواع دعاوی
ضوابط و مقررات و قوانین مربوط به موضوعات و دعاوی نوع سوم در مقایسه با دو نوع دیگر بسیار گسترده، متنوع، پیچیده و فوق العاده تخصصی تر است. همچنین است دعاوی نوع دوم در مقایسه با نوع اول. لذا ضروری است انجام امر مشاوره و نیز وکالت در اینگونه موارد به وکلایی سپرده شود که از دانش، تخصص و تجربه مربوط برخوردار باشند. گاه دیده شده است بعلت پیچیدگی قوانین و مقررات، برخی قضات یا وکلای پایه یک دادگستری نیز در رابطه با انجام وظایف خود در دعاوی نوع دوم یا سوم ناخواسته و ندانسته دچار خطا و اشتباه شده اند.
اگر بتوان فرایند اقدام و موفقیت در دعاوی حقوقی را به درمان یک بیماری تشبیه نمود چنین می توان توضیح داد که برخی موارد پزشک با یک معاینه بالینی ساده بلافاصله اقدامات درمانی(تجویز دارو) را آغاز می نماید اما در موارد پیچیده هیچ پزشک جراحی به خود جرئت و اجازه نمی دهد به محض ابراز درد شدید بیمار در ناحیه شکم و با وجود اصرار بیمار، بدون طی مراحل تشخیصی بلافاصله دست به چاقوی جراحی برده و بدن بیمار را جراحی نماید. این کار هرچند از نظر «سرعت در اقدام» خوشایند بیمار باشد عملی غیر علمی و غیر اصولی و غیر اخلاقی و فاقد نتیجه است. پزشک در اینگونه موارد ناگزیر از انجام «مراحل تشخیصی» است مانند معرفی بیمار به مراکز عکس برداری و نمونه برداری و آزمایشگاه و غیره. بدون لزوم هرگونه توجه باینکه چقدر زمان یا هزینه باید صرف شود یا چقدر برای بیمار ملال آور خواهد بود. زیرا چاره ای جز این نخواهد بود. مراحل «تشخیص» ضرورتاً و الزاما باید انجام شود تا سرانجام پزشک بتواند تشخیص دهد نوع بیماری و علت آن چیست ؟ آیا نیاز به جراحی دارد یا با دارو قابل بهبود است؟ آیا درمان و جراحی در تخصص او بوده و به تنهایی توسط او ممکن است یا آنکه نیاز به همکاری دیگر متخصصان دارد ؟ آیا ابزار یا دارو یا تجهیزات خاصی هم لازم است یا خیر و دیگر پرسش هایی که فقط بعد از طی یک سری مراحل و اقدامات تشخیصی می توان به پاسخ آنها رسید.
در دعاوی عمومی(دعاوی نوع اول) غالباً مشکل مورد نظر موکل و قوانین ناظر بر آن و سرانجام نحوه اقدام توسط وکیل بطور فوری یا ظرف چند روز با توضیحات و مستندات جدیدی که از موکل دریافت می نماید قابل تشخیص و شناسایی است و ظرف یکی دو هفته وکیل می تواند با اقامه دعوا در دادگاه دست به جراحی لازم بزند اما در دعاوی تخصصی و فوق تخصصی موضوع کاملاً متفاوت است. با توجه به عدم صدور پروانه های تخصصی و فوق تخصصی در امر وکالت و عمومی بودن پروانه همه وکلا، برفرض که متقاضی وکالت یا مشاوره بتواند از میان تعداد بسیاری وکیل با بررسی و تحقیق کافی به وکیل تخصصی مربوطه دسترسی پیدا نماید گاه چندین ماه یا حتی در برخی موارد بیش از یک سال ممکن است فقط مراحل تشخیصی زمان ببرد.
متقاضی به دفتر وکالت مراجعه می کند و خواسته اش ظاهراً کاملاً مشخص و واضح است. متقاضی در یک جمله اظهار می دارد دولت یا فلان نهاد زمین متعلق به او را تصرف و یا تملک نموده است و توقع دارد بلافاصله یا ظرف چند روز وکیل اقدام به طرح دعوا در دادگاه علیه دولت یا نهاد مزبور نماید!! اما وکیل بدون طی مراحل تشخیصی اساساً نمی تواند در ابتدا تشخیص دهد آیا موضوع نیاز به طرح دعوا دارد یا خیر؟ اگر نیاز به طرح دعواست در کدام مرجع با چه عنوانی و به طرفیت کدام دستگاه دولتی یا عمومی باید طرح دعوا نماید؟ آیا تصرفات دولت صرفاً یک تصرف فیزیکی ساده است یا با منشاء اختیارات قانونی؟ آیا اختیارات قانونی دولت ناشی از تشخیص ملی بودن یا تشخیص موات یا مصادره توسط ستاد اجرایی یا ناشی از تملک برای اجرای طرحهای عمومی و عمرانی یا ناشی از قانون حل مشکلات اراضی بایر اعراضی و یا سایر موارد بوده است. اگر دولت موات تشخیص داده آیا موات شهری یا غیر شهری بوده است و چنانچه موات شهری بوده آیا تشخیص موات در اجرای قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358 بوده یا ناشی از رای کمیسیون ماده 12 قانون اراضی شهری مصوب 1360 یا ناشی از تصمیم وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366 بوده است . با توجه به تاثیر مستقیم تصویب طرحهای توسعه (جامع – هادی شهری – هادی روستایی و ...) بر صلاحیت و حوزه عملکرد دستگاههای دولتی، تشخیص ملی یا موات در چه تاریخی بوده و در تاریخ مزبور حسب طرحهای مصوب و ابلاغی شورایعالی شهرسازی اراضی مورد نظر در محدوه یا حریم یا خارج از آن بوده است؟ اگر زمین ملی است دلیل یا دلایل ملی شدن و مستندات نقض آن اعم از عکسهای هوایی، نظرات کارشناسی و مکاتبات اداری و غیره چیست و در کجا و چگونه و با چه ارتباطی می توان به این دلایل دسترسی پیدا کرد و آیا مرجع رسیدگی به اعتراض تشخیص ملی، هیئت ماده واحده است یا دادگاه مرکز استان موضوع قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی؟ دسترسی به گردش ثبتی و آخرین وضعیت مالکیت ثبتی و کلیه بخشنامه ها و دستورالعمل های و رویه های درون سازمانی که موثر در تشخیص یا پیگیری و حل مشکل است چگونه ممکن است و ارتباط محتوای آن ها با خواسته موکل و دعوای احتمالی آتی چیست؟ آیا بخشهایی از زمین توسط دستگاه دولتی به دیگر اشخاص و نهادها واگذار گردیده است؟ در اینصورت چه تعداد اسناد انتقالی باید ابطال شود و دعاوی ابطال بطرفیت کدام دستگاه ها و نهادها یا اشخاص بایستی طرح شود؟ و ده ها سوال دیگر که بدون رسیدن به پاسخ آنها نمی توان هیچگونه دعوا یا شکایتی را طرح نمود.
بنابراین بر خلاف دعاوی عمومی نوع اول در دعاوی تخصصی و بویژه فوق تخصصی، تشخیص موضوع و هرگونه اقدام بعدی برای پذیرش وکالت و طرح دعوا در مراجع قضایی و شبه قضایی و اداری الزاماً منوط و موکول به همراهی و همکاری نزدیک وکیل و موکل در تبادل اطلاعات لازم و صَرف وقت فراوان و پیگیری های اداری و دسترسی به انواعی از اسناد و مدارک و استعلامات و نظرات کارشناسی و نقشه ها و گزارشات و مصوبات طرحهای توسعه و عمران (حسب مورد طرح جامع- تفصیلی – موضوعی – موضعی - طرح مجموعه شهری – هادی شهری – هادی روستایی – طرح های بهسازی و نوسازی – طرح ویژه – طرح شهرهای جدید – طرح شهرک مسکونی – طرح شهرک صنعتی و غیره ) و آراء و تصمیمات انواع کمیسیونها و شوراها و صورتجلسات اداری بوده و النهایه دسترسی به این همه مستلزم پرداخت انواعی از هزینه های متعارف و غیر متعارف بعنوان یک واقعیت غیرقابل انکار است.
در دعاوی تخصصی و بویژه فوق تخصصی هرچند هدف از اقدامات و مراحل تشخیصی، آگاهی وکیل از وضع حقوقی ملک مورد نزاع و بررسی قوانین و مقررات حاکم بر موضوع جهت تعیین و انتخاب نحوه اقدامات بعدی است اما هدف مهم دیگری نیز که همزمان وکیل باید در پی آن باشد «مستندسازی» است. بعنوان مثال چنانچه برای وکیل در بررسی و پیگیریهای انجام شده مشخص شود رای موات شهری به نحو مغایر با قانون بر روی اراضی خارج از طرح مصوب جامع شهر صادر گردیده و لذا صلاحیت کمیسیون ماده 12 در صدور رای مزبور از این جهت می تواند حسب مورد در دادگاه یا دیوان عدالت اداری مورد خدشه و ایراد قرار گیرد این احراز و تشخیص وکیل به تنهایی کافی برای طرح دعوا نیست بلکه لازم است این موضوع از طرق مناسب اعم از تامین دلیل و کارشناسی و انطباق نقشه ملک مورد نزاع با نقشه تدقیق طرح جامع شهر مربوطه و اخذ گواهی از برخی مراجع و نهادها «مستندسازی» شده تا قابل ارائه و اثبات در مرجع قضایی باشد. گاه نیز ممکن است مستنداتی در نزد دستگاهها یا نهادها یا اشخاصی(مانند کارشناسان و سردفتران) موجود باشد که بایستی با شناسایی و تحصیل آن «مستندیابی» شوند .
در یک دعوای فوق تخصصی مرحله«تشخیص و مستندسازی و مستندیابی» خود به تنهایی مرحله ای بسیار سخت و خسته کننده است. از یک سو دسترسی به مدارک و مستندات اداری در شهرداریها و ادارات ثبت و دیگر ادارات حتی در مورد مستنداتی که گرفتن آن حق مسلم موکل است بسیار مشکل و زمان بر است لذا حتماً لازم است شخصی آشنا با رویه ها و مناسبات اداری در کنار وکیل باشد تا تحت راهنمایی وکیل بطور مستمر پیگیر تحصیل مدارک لازم در نهادها و ادارات باشد . از سویی دیگر علی رغم توضیحات مفصل و مکرر وکیل در خصوص ضرورت انجام اقدامات تشخیصی معهذا موکلین در عمل به این موضوع چندان باور نداشته و مخصوصاً اگر از جهاتی تحت فشار برای سرعت در اخذ نتیجه باشند مرتباً اصرار بر تعجیل در اقامه دعوا علیه دولت یا دیگر نهادها و اشخاص مرتبط را دارند!! در حالی که چنانچه اقدامات تشخیصی بطور کامل انجام نشود وقت و پول موکل(بابت حق الوکاله و هزینه های دادرسی بدوی و تجدید نظر و کارشناسی) بیهوده تلف خواهد شود. در یک مثال بسیار ساده مراجعه کننده ای که دارای سند رسمی مالکیت است برای طرح دعوای خلع ید علیه اداره کل راه و شهرسازی که متصرف زمین است به وکیل وکالت داده و وکیل نیز بدون طی مرحله تشخیصی صرفاً با اتکا به سند رسمی مالکیت اقدام به طرح دعوا می نماید اما پس از چند جلسه دادرسی در پی استعلام دادگاه یا با دلایل ابرازی دستگاه خوانده معلوم می شود که در ابتدا اداره منابع طبیعی زمین را مرتع و ملی تشخیص داده و سپس در اجرای ماده 10 قانون زمین شهری مصوب 1366 طی صورتجلسه ای تحویل اداره مسکن و شهرسازی نموده است . موضوعی که وکیل و موکل از آن بی اطلاع بوده اند!. بنابراین آشکار می شود وکیل می بایست از ابتدا به طرفیت اداره منابع طبیعی به خواسته اعتراض به تشخیص منابع ملی اعتراض می نمود و بدون آن رسیدگی به دعوای خلع ید و محکومیت دستگاه متصرف قانوناً ممکن نخواهد بود. 

3 ـ دلایل سختی و پیچیدگی دعاوی تخصصی و فوق تخصصی
سختی و پیچیدگی این نوع دعاوی در مقایسه با دعاوی عمومی نوع اول به دلایل مختلف است از آن جمله :
ضرورت انجام مراحل مستندیابی و مستندسازی و تشخیص که موجب می شود در طول این مراحل فشار روحی روانی شدیدی به لحظ مسئولیت اخلاقی و حرفه ای در تشخیص درست و مدیریت حقوقی و اداری پرونده به وکیل وارد شود. برخلاف دعاوی عمومی که دارای مرحله تشخیصی آنی و کوتاه مدت بوده و بلافاصله با طرح دعوا ادامه پیگیری و رسیدگی و اقدامات همگی تابعی از تصمیم دادگاه خواهد بود و وکیل تا حدی فارغ و آسوده از موضوع می شود در دعاوی تخصصی و فوق تخصصی قبل از طرح هرگونه دعوا از یک سو تعامل و همفکری با موکل و از سویی دیگر هماهنگی و تعامل با دیگر دستگاهها و اشخاص موثر در مرحله تشخیص بصورت مستمر ، وقت و بی وقت، اعم از حضوری و تلفنی تمام وقت و ذهن وکیل را مشغول می دارد بی آنکه این سختی به چشم آید. در دعاوی عمومی در فاصله بین دو جلسه دادرسی که ممکن است چند ماه باشد وکیل معمولاً اقدام یا وظیفه خاصی ندارد اما اقدامات مرحله تشخیصی در دو نوع دیگر مستمر و تقریباً بدون وقفه و گاه حتی خارج از ساعات اداری است. اقدامات وکیل در دعاوی نوع اول بعنوان اجرای بخشی از قرارداد وکالت محسوب می شود که حق الوکاله آن نیز تعیین و احتمالاً پرداخت شده است در حالی که اقدامات تشخیصی در دو نوع دیگر بعنوان بخشی از مرحله مشاوره بشمار می رود که ممکن است فاقد هرگونه قرارداد یا توافق خاصی باشد.
همچنین دیگر دلایل سختی و پیچیدگی این نوع دعاوی عبارتست از تعارض و تشتت و کثرت قوانین و مقررات و ضوابط – عدم دسترسی عمومی به بسیاری از ضوابط و دستورالعمل ها و مقررات که موجب ایجاد رانت برای برخی اشخاص یا نهادها و دستگاهها می شود – عدم دسترسی به مکاتبات و نظرات و استعلامات اداری و نقشه ها – لزوم انطباق نقشه ها و مصوبات طرحهای توسعه و عکس های هوایی با پلاکهای ثبتی و وضع موجود زمین در مرحله تشخیص و قبل از طرح دعوا که مستلزم همراهی یا جلب نظر چند کارشناس در رشته های مختلف می باشد – ایجاد تعهدات مالی یا اخلاقی برای وکیل در مقابل اشخاص موثر و کمک کننده در مستندسازی و مستندیابی - ذینفع بودن دستگاههای دولتی و وزارتخانه ها که از یک سو مقاومت شدید در دادن اطلاعات و دیگر همکاریها با مدعیان یا وکلای ایشان می نمایند و از سویی دیگر با انواع ارتباطات رسمی و سازمانی با قوه قضاییه و دیوان عدالت اداری و برگزاری همایش های مشترک فی مابین قضات و کارشناسان حقوقی این دستگاهها و نیز فشار و اصرار برای ایجاد شعب تخصصی یا رویه های انحصاری برای رسیدگی به دعاوی دستگاه مرتبط با خود و نیز ورود در دعاوی با پوشش و چتر حمایتی سنگین بنام «مصالح و منافع ملی و عمومی» که در نتیجه جریان دعاوی را برای مردم و وکلا از مسیر ساده حقوقی و آیین دادرسی متداول منحرف می نماید – وجود اختیارات خاص قانونی برای دولت و نهادهای عمومی بعنوان یک دستگاه طرف دعوا از قبیل تشخیص ملی بودن، تشخیص نوعیت اراضی، تشخیص و احراز تخلفات، ارائه گواهی ها و تاییدات خاص، انجام کارشناسی و اظهار نظر تخصصی و مستندسازی و مستندیابی، تملک و تشخیص ضرورت تملک و غیره – نابرابری دو طرف دعوا (اشخاص خصوصی و دولت) در دسترسی به انواعی از اطلاعات یکدیگر که بطور مستقیم یا غیر مستقیم موثر در نتیجه پرونده خواهد بود – تاثیر علوم بین
رشته ای مانند حقوق شهرسازی و حقوق مهندسی ساخت که مستلزم آگاهی از مبانی و اصول دو یا چند رشته علمی است – عدم تبیین قواعد حل تعارض یا تزاحم ناشی از اجتماع همزمان اصول حقوق خصوصی، حقوق عمومی و حقوق شهرسازی در رویه قضایی و دکترین علماء حقوق که موجب تشتت و تهافت آراء و رویه ها در دعاوی فوق تخصصی می شود. – ضرورت طرح چند دعوا یا چند اقدام در چند مرجع قضایی و شبه قضایی و اداری بطور همزمان و یا شروع یکی پس از خاتمه دیگری برای حصول به نتیجه نهایی – مشکل شناسایی طرف یا طرفهای دعوا چرا که غالباً تصرفات و اقدامات یک دستگاه مسبوق و مبتنی بر اقدامات و تصمیمات و مصوبات و تشخیص ها و یا تعیین نوعیت انجام شده قبلی در دیگر دستگاهها بوده است که باید دقیقاً شناسایی و معلوم شود و یا وجود پیچیدگی هایی به دلیل ساختارهای سازمانی ناشی از مصوبات شورایعالی اداری و یا ایجاد و ادغام و تفکیک وزارتخانه ها و تشکیلات دولتی - دسترسی دولت بعنوان یک دستگاه طرف دعوا به مراجع قانونگذاری که با وضع استانداردهای دوگانه و مغایر با اصول، جریان رسیدگی ها و اقدامات قضایی و اداری را به زیان طرفهای دعوا منحرف نموده است.
4 ـ آسیب شناسی حق الزحمه وکیل و مشاور در دعاوی تخصصی و فوق تخصصی
در یک دعوای عمومی(دسته اول) غالباً هیچیک از دشواری های گفته شده در بند قبلی وجود ندارد. با این حال و با نهایت تاسف باید گفت ناآگاهی عمومی در خصوص ضرورت مرحله تشخیص و دشواری های آن موجب عدم پرداخت حق الزحمه متناسب با نوع کار و سختی آن و تخصص وکیل توسط موکلین می شود. از یکسو در طی دور تشخیص یا پس از آن موکل به گمان و باور خودش به دلیل اینکه علی رغم همه باصطلاح دوندگی ها و صرف وقت و انواع هزینه ها چون هنوز هیچ کار مفیدی برای حل مشکل وی انجام نشده است بنابراین وکیل را مستحق در دریافت حق الزحمه ای نمی داند اما برای یک وکیل فوق تخصصی که چندین ماه وقت خود را صَرف مراحل تشخیصی نموده و حاصل تمام دانش و تجربه چندین ساله خود در جهت «تشخیص» و یافتن راه حل مشکل موکل و برگزاری جلسات متعدد مشاوره صرف نموده است و همچنین در طی این دوره به تبادل نظر و همفکری با موکل و سایر اشخاصی که هریک ممکن است به نحوی موثر در تشخیص و حل مشکل باشند پرداخته و تمامی مستندات و مدارک و قوانین و مقررات مرتبط و رویه های سازمانی را بررسی و مطالعه نموده است شنیدن چنین نظری از سوی موکل بسیار غیر منصفانه و ناخوشایند خواهد بود.!! ناگوارتر آنکه تمام کارکنان و کارشناسانی که طی مراحل تشخیص مرتبط با موضوع موردنظر بوده اند و وکیل را در دستیابی به مستندات و سوابق یاری داده اند اساساً هیچگونه آشنایی با موکل نداشته و صرفاً با لحظ آشنایی با وکیل همکاری نموده و وکیل را وامدار خدماتی نموده اند که بعداً باید در جای دیگری جبران شود و موکل ممکن است بی اطلاع از روابط مزبور و تعهدات اخلاقی ناشی از آن باشد یا آنکه در قبال تعهد ضمنی ایجاد شده برای وکیل تعهد یا مسئولیتی برای خود قائل نباشد.!
همانطور که موکل عقیده دارد در چند ماهی که صَرف مرحله «تشخیص» می شود هیچ کاری به معنای این که طرح دعوایی شده و رایی اخذ شده باشد و سند مالکیتی از دولت به سود موکل ابطال شده باشد و اعاده حقی شده باشد اتفاق نیافتاده است. حتی شروع به طرح دعوا هم نشده است اما همچنان که در زمینه تشخیص بیماری های جسمی تا کنون دیده نشده هیچ آزمایشگاه و مرجع تشخیصی اقدامی در جهت «درمان» بیمار نموده باشد با این حال حق الزحمه خود را تمام دریافت می دارند و هیچ بیماری نیز به بهانه درمان نشدن از پرداخت هزینه های تشخیصی طفره نمی رود فرهنگ مشاوره و مراجعه به وکیل در دعاوی تخصصی و فوق تخصصی باید چنان اصلاح و ارتقاء یابد که موکلین نه تنها «اقدامات تشخیصی» را مستلزم حق الزحمه بدانند بلکه بدان حد از آگاهی و بلوغ فکری برسند که ارزش و اهمیت «تشخیص» را بیش از ارزش اقدام به «وکالت» بدانند. مکرر دیده شده است با وجود طرح دعوا (چه توسط وکیل یا غیر وکیل ) و سالها صرف وقت و هزینه، هیچ نتیجه ای حاصل نشده است چرا که در روز نخست «تشخیص مساله» اشتباه بوده است. هم در پزشکی و هم در وکالت، «تشخیص» مرحله ای به مراتب حساس تر و مهمتر و تخصصی تر از مرحله «اقدام» است. به همین دلیل است که در سالهای خیلی دور که مقررات و رویه ها اصولی تر و منطقی تر از امروز بودند وکلای تازه کار تا چند سال اساساً حق نوشتن عنوان «مشاور حقوقی» بر روی تابلوی خود را نداشتند. ارائه مشاوره علاوه بر آشنایی به قوانین و فنون وکالت همچنین مستلزم سالها تجربه و آشنایی با انواع رویه های قضایی و اداری و کسب توانایی لازم برای تشخیص مصلحت موکل است.
نخستین روزی که موکل به دفتر وکیل مراجعه می نماید و مشکل خود را بازگو می کند اگر موضوع از نوع دعاوی تخصصی یا فوق تخصصی باشد حسب اینکه برای حل مشکل موکل باید اقدامی اداری انجام شود یا قضایی و اگر قضایی باشد آیا لازم است دعوی حقوقی طرح شود یا کیفری اگر دعوی حقوقی باید طرح شود آیا در دیوان عدالت یا دادگاههای عمومی دادگستری و چنانچه در دادگاه باید طرح شود عنوان خواسته چه چیزی باشد و کدام شخص یا اشخاص یا نهادها و دستگاهها بایستی طرف دعوی قرار گیرند و .... بطور بالقوه دهها روش و احتمال برای اقدام پیش روی وکیل قرار دارد اما اینکه با توجه به مستندات و دلایل موکل و وضعیت زمین و تصرفات و اشخاص و نهادهای درگیر در موضوع و مجموعه ای از مقررات و ضوابط نوشته و نانوشته ملاک عمل و رویه قضایی و روانشناسی قضایی و حتی با لحاظ وضع مالی و شخصی و خانوادگی و جسمی و روحی موکل از میان دهها راه بالقوه تشخیص اینکه کدامیک به مصلحت موکل نزدیک تر بوده و مناسب تر با شرایط او می باشد یقیناً خارج از توان یک وکیل تازه کار و کم تجربه است.
تصورات عامیانه از امر وکالت در عاوی تخصصی و فوق تخصصی عملاً وکیل را در دو راهی انتخاب میان ترجیح منافع خود و ترجیح منافع و مصلحت موکل قرار می دهد. از یک سو به دلایلی که در بالا بطور مفصل گفته شد مصلحت و منفعت موکل در سپری شدن مرحله تشخیص است اما از سویی دیگر منفعت مادی وکیل در اقدام فوری به وکالت و صرفنظر کردن از اقدامات تشخیصی است. زیرا:
اولاً - موکلین فقط در ازاء مراجعه وکیل به دادگاه و طرح دعوا حاضر به پرداخت مبالغ قابل توجهی می شوند و برای خدمات وکیلی که موکل را به مدت چند ماه برای دریافت اسناد و مدارک به ادارات دولتی و شهرداری و اداره ثبت و این طرف و آن طرف بفرستند و خود صرفاً به بررسی و جستجوی مقررات و ضوابط و رویه های اداری مرتبط و مطالعه مدارک و مستندات تحصیل شده جدید و بررسی و تحلیل و تطبیق آن مدارک با وضع موجود زمین می پردازند ارزش چندانی قائل نمی شوند. به همین دلیل است که گاه برخی موکلین که با تصورات عامیانه خود طی مرحله تشخیصی را به تعلل و ناتوانی وکیل در اقدام قضایی تعبیر می کنند در میانه کار انصراف داده و به سراغ وکیل دیگری می روند تا سریعاً با گرفتن حق الوکاله ای اقدام قضایی نماید. دقیقاً همانند بیماری که قبل از تشخیص قطعی بیماری اصرار به جراحی می نماید!
ثانیاً - با انجام مرحله تشخیصی و تحصیل دلایل و مستندات جدید ممکن است وکیل به این نتیجه برسد که موضوع قابل طرح و پیگیری در مراجع قضایی نیست یا به لحاظ درصد بسیار پایین احتمال موفقیت یا با توجه به هزینه و صرف وقتی که باید مصروف شود ارزش پیگیری و اقدام برای موکل را ندارد یا به دلیل فقدان یا عدم کفایت اسناد مثبته امکان طرح دعوا وجود ندارد. اینجاست که اجرت و منافع حرفه ای وکیل قربانی این تصور عامیانه می شود که چون وکیل اقدام خاصی نکرده است استحقاقی ندارد و یا حداکثر در حد دریافت یک یا چند جلسه حق المشاوره استحقاق مالی دارد. در حالی که آنچه که برای مراجعه کننده به دفتر وکالت انجام شده است به مراتب بیش از اقدام به طرح دعوی ارزش داشته است. دعوایی که نتیجه آن می توانست صرف چند ماه یا چند سال وقت و فوت برخی فرصتها و اتلاف هزینه ها و سرانجام محکومیت قطعی موکل را بدنبال داشته باشد. این «مشاوره تشخیصی» نه تنها موکل را از تحمل انواع زیانها و خسارات و تنش های رویارویی با طرفهای دعوای احتمالی ایمن داشته بلکه موکل در تمامی سالهای آتی، در کلیه قراردادها و معاملات و اقدامات اداری و یا احتمالاً قضایی و دفاع از حقوق خود یا پیشگیری از تعرض به آن از تمامی دلایل و مستندات و نتایج تحلیل ها و بررسی های انجام شده در مرحله تشخیص بخوبی استفاده نموده و بهره مند می شود .
نتیجه آنچه گفته شد این است که تخصص و تجربه اضافه وکیل که با صرف سالها عمر و زحمت بدست آمده است بجای آنکه درآمد بیشتری را برای وی حاصل نماید بالعکس او را از دریافت همان حق الوکاله متعارف هم بکلی محروم می سازد. وکیل فوق تخصصی می توانست بدون هرگونه اشاره یا پرداختن به لزوم اقدامات تشخیصی با قبول وکالت و اخذ حق الوکاله و اقامه فوری دعوا صرف نظر از اینکه نتیجه چه باشد تیری را در تاریکی رها کرده و درآمد مناسبی را تحصیل نماید واضح است که برابر قوانین و مقررات وکیل هیچ تعهد و تضمینی به اخذ نتیجه به سود موکل ندارد و برد یا باخت موکل هیچ تاثیری در استحقاق وکیل به گرفتن حق الوکاله ندارد. بخصوص که موکلین هم نه اطلاعی از ضرورت مرحله تشخیصی دارند و نه توقعی از وکیل در این باره دارند و نه محکومیت و عدم موفقیت وکیل را به تعلل و قصور وکیل در مرحله تشخیص ارتباط می دهند. اما فقط رعایت مصلحت موکل و احترام به باورهای علمی تجربی و تخصصی و اخلاقی است که وکیل را از اقدام به چنین کاری باز داشته است.
برای اکثریت وکلایی که روی حق المشاوره حساب باز نکرده اند این مقدار تاکید روی پرداخت حق المشاوره محل تعجب است. دلیل واضح است. حدود 95 درصد پرونده های وکلا را پرونده های عمومی تشکیل می دهد که اولاً به دلیل سادگی دعوا و ثانیاً تنظیم قرارداد وکالت و اخذ حق الوکاله، تاکید روی دریافت حق المشاوره بی دلیل است. چه بسا با رایگان شدن مشاوره نیز موافق باشند. اما 95 درصد پرونده های وکلای تخصصی و فوق تخصصی را پرونده های تخصصی و فوق تخصصی تشکیل می دهد که اولاً پیچیدگی های خاص خود را داشته و زمان و زحمت زیادی را مصروف می نماید و ثانیاً بلافاصله منتج به قرارداد وکالت نمی شود یا اساساً به هر دلیل با طی دوره «مشاوره تشخیصی» رابطه وکیل و موکل(متقاضی مشاوره) پایان می یابد. بنابراین در صورت عدم دریافت «حق المشاوره تشخیصی» بخش عظیمی از خدمات ایشان همواره بدون اجرت خواهد بود.
تنها راه جمع میان منافع وکیل و موکل از یک سو ارتقاء فرهنگ عمومی در خصوص مشاوره تخصصی و اهمیت و ارزش آن است و از سویی دیگر مطالبه عمومی و نیز حرفه ای از حاکمیت برای تخصصی نمودن امر وکالت و نیز ایجاد دادگاهها یا شعب تخصصی و همچنین متناسب سازی و وضع موادی در آیین نامه تعرفه برای حق المشاوره تخصصی است . همچنین است مطالبه وضع قوانین موثر در زمینه تامین و تضمین حقوق شهروندان برای دسترسی آزاد به اطلاعات عمومی و اطلاعات شخصی مربوط به خود. شاید نگارش و انتشار این نوشتار بتواند سهمی هرچند اندک در این امر داشته باشد. اما تا آن روز به حکم اخلاق حرفه ای و اصول حاکم بر حرفه مندی ، وکلا ناگزیر از ترجیح منفعت و مصلحت موکلین بر منفعت و مصلحت خود می باشند حتی اگر قانونی تصویب شود که وکالت را «کسب» تلقی نماید و وکیل را بطور ضمنی مجاز بر ترجیح دادن منافع خود بر منافع موکل نماید .!
5 ـ شناسایی و دسترسی به وکلا و مشاورین متخصص
چنانچه بیماری قصد مراجعه به پزشک داشته باشد به راحتی می تواند پزشکان متخصص را از عمومی تشخیص داده و در میان پزشکان متخصص نیز پزشک مربوط به تخصص بیماری خود را شناسایی کند. اما مشابه سیستم نظام پزشکی که پزشکان متخصص و فوق تخصص در هر رشته را جذب و تربیت نموده و آموزش داده و به مردم معرفی می کند متاسفانه در نظام وکالت چنین سیستمی در کشور ما وجود ندارد لذا یافتن وکیل متخصص در هر زمینه ای (مانند اراضی و املاک – بورس – امور ارزی – بیمه – شرکتها – ثبت اختراعات و علائم تجاری - سرمایه گذاری – تابعیت و مهاجرت – آموزش عالی – خانواده – کار و تامین اجتماعی– محیط زیست – حقوق رایانه و جرائم رایانه ای – ثبتی – استخدام کشوری – مالی و بودجه ای – حقوق ورزش – حقوق پزشکی – حقوق بانکی – حقوق مالیاتی – حقوق پیمان و معاملات دولتی - حقوق مهندسی – حقوق تجارت الکترونیک - حقوق تالیف و نشر – حقوق گمرکی - حقوق حمل و نقل جاده ای و ریلی و دریایی و هوایی و ده ها موضوع و زمینه دیگر ) حتی برای وکلای دادگستری نیز عملاً سخت و غیر ممکن است تا چه رسد به سایر مردم عادی. ناگزیر تنها ملاک و معیاری که برای قضاوت در مورد نوع تخصص وکلا وجود دارد مراجعه به رزومه و سوابق کاری و تجربی و مطالعاتی ایشان است. برای مثال اگر مشکل حقوقی یا مشاوره ای در رابطه با بیمه داشته باشیم بهتر است از منابع و طرق مختلف جستحو کرده و وکیلی را بیابیم که سالها مشاور، کارشناس یا مدیر حقوقی شرکتهای بیمه ای بوده است یا کتابها و مقالات تحقیقاتی در این زمینه تالیف نموده و یا سابقه تدریس در زمینه «حقوق بیمه» را دارا باشد.
پس از شناسایی وکیل، از طریق مراجعه به سایت کانون وکلای دادگستری استان مربوطه می توان نشانی و شماره تماس و وضعیت اعتبار پروانه وکیل مورد نظر را ملاحظه نمود. با توجه باینکه وکلای هریک از استانها مجوز قانونی برای ارائه مشاوره و نیز قبول وکالت در خصوص دعاوی مطروحه در دیگر استانها را نیز دارند لذا امکان دسترسی و استفاده از خدمات وکلای همه استانها برای شهروندان در هر شهری که اقامت داشته باشند وجود خواهد داشت.
 
6 ـ شناسایی وکلا و مشاورین متخصص در زمینه اراضی و املاک
وکلا یا مشاورینی را می توان متخصص در این زمینه دانست که دارای تجربه و سوابق عملی همکاری با دستگاههای مرتبط با اراضی و املاک بوده و بعنوان وکیل یا مشاور یا کارشناس حقوقی سالها با این دستگاهها همکاری نموده باشند. اصلی ترین دستگاههای مرتبط با اراضی و املاک عبارتند از :
وزارت راه و شهرسازی(از ادغام دو وزارتخانه مسکن و شهرسازی و راه و ترابری ایجاد شده است) و ادارات استانی و برخی سازمانها و شرکتهای تابعه آن مانند سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید و شرکت ساخت و توسعه زیربناهای حمل و نقل کشور و شرکت بازآفرینی شهری ایران– وزارت جهاد کشاورزی و ادارات استانی و برخی سازمانها و شرکتهای تابعه آن مانند سازمان جنگلها و مراتع کشور و ادارات منابع طبیعی و سازمان امور امور اراضی کشور – شورایعالی شهرسازی و معماری ایران - سازمان و ادارات ثبت اسناد و املاک کشور – شوراهای شهر و شهرداریهای سراسر کشور - بنیاد مسکن انقلاب اسلامی – سازمان اوقاف و امورخیریه – سازمان محیط زیست - کمیسیون مستند سازی اموال غیر منقول معاونت حقوقی ریاست جمهوری – اداره کل اموال دولتی وزارت امور اقتصادی و دارایی.
بدیهی است هرچه تعداد دستگاههای مرتبط با زمین که وکیل سابقه همکاری با آنها را داشته باشد بیشتر باشد و هرچه مدت زمان همکاری نیز بیشتر باشد تخصص و تجربه وکیل نیز بیشتر خواهد بود. البته سابقه مزبور هرچند لازم است اما به تنهایی برای ایجاد صلاحیت و توانایی تخصصی و فوق تخصصی کافی نیست زیرا گاه دیده شده است کسانی که حدود دو یا سه دهه با یکی از دستگاههای مرتبط با زمین بعنوان کارشناس حقوقی همکاری داشته اند بعد از بازنشستگی و قطع رابطه با دولت و اخذ پروانه وکالت باز هم در پرونده های دعاوی ملکی مرتبط با قوانین و مقررات همان دستگاهی که قبلاً در آن شاغل بوده اند فاقد توانایی مورد انتظار می باشند. علت آن است که در دعاوی تخصصی و فوق تخصصی علاوه بر سابقه و تجربه همچنین قدرت تحلیل و استدلال از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. چه بسا برخی کارمندان دولت فقط از روی عادت به مدت سی سال به محل کار خود رفته و بدون هرگونه انگیزه برای یادگیری یا ارتقاء سطح آموزشی خود صرفاً برای اعلام حضور و دریافت حقوق ماهانه دوره استخدامی را سپری نموده باشند. بویژه آنکه در حوزه اراضی و املاک و طرحهای توسعه و عمران و کاربری ها ، علاوه بر تاثیر مستقیم اصول حقوق عمومی و حقوق اداری ، قوانین و مقررات هر روزه در حال تغییر و تجدید و نو شدن است و وکیل ذاتاً بایستی علاقمند و مشتاق به مطالعه و تحقیق مستمر باشد. توجه به وجود آثار علمی وکیل از قبیل کتاب و مقالات متضمن تحلیل و قلم استدلالی و نگاه عمیق و دقیق او و یا برگزاری و ارائه دوره های آموزشی توسط وکیل برای دیگر وکلا و یا برای کارشناسان حقوقی دستگاههای دولتی که می تواند نشانه مهارت و تخصص واقعی باشد نکته ای است که مراجعه کنندگان به وکیل و مشاور حقوقی و نیز دستگاههای نیازمند مشاور حرفه ای را می تواند در جهت تشخیص و شناسایی وکلا و مشاورین تخصصی و فوق تخصصی راهنمایی نماید. این سوابق با کمی صرف وقت و جستجو در فضای مجازی تا حدی قابل دسترسی خواهد بود.

چند نکته:
1 ـ تقسیم بندی دعاوی در سه سطح (عمومی – تخصصی – فوق تخصصی) اختصاص به دعاوی اراضی و املاک ندارد بلکه در سایر زمینه ها نیز موضوعیت دارد. مثلا دعوای «مطالبه وجه یک فقره چک» یک دعوی عمومی است اما دعوی «ابطال قرارداد دریافت تسهیلات» ممکن است با لحاظ قوانین و مقررات خاص بانکی یک دعوای تخصصی باشد و دعوایی که همزمان تحت تاثیر قوانین و مقررات بانکی و شرکتهای تجاری و بورس باشد حتماً یک دعوای فوق تخصصی است.
2 ـ آنچه در این مقاله از تقسیم بندی سه گانه دعاوی و در پی آن تقسیم بندی وکلا (عمومی – تخصصی – فوق تخصصی) با تاکید بر دعاوی راجع به اراضی و املاک گفته شد صرفاً دیدگاه نویسنده با توجه به سالها تجربه در امر وکالت و ارائه مشاوره به دستگاههای مرتبط با امر زمین و بر اساس واقعیت های موجود بوده است. این یک تقسیم بندی علمی و پذیرفته شده عمومی نیست. چه بسا برخی از حقوقدانان و وکلا نظرات یا تقسیم بندی های دیگری ارائه نمایند یا اساساً دعاوی و نیز وکلا را قابل تقسیم بندی بنحو گفته شده ندانند. باید اذعان کرد که نمی توان یک خط کش دقیق برای تقسیم بندی دعاوی و شناسایی قابلیت های وکلا گذاشت. اما به هر حال بنا به ضرورتهای گفته شده در این نوشتار ناگزیر از آن خواهیم بود که از حیث اصول و ضوابط حرفه مشاوره و وکالت، دعاوی پیچیده و سخت را با ارائه معیارها و تعاریفی از دعاوی ساده متمایز نمائیم.
3 ـ تشخیص نوع دعوا توسط هر شخصی به راحتی ممکن نیست. چه بسا موکل یا متقاضی مشاوره و ذینفع تصور نماید دعوای مرتبط با مشکل او در سطح عمومی (دسته اول) قرار دارد اما به دلیل تاثیر مستقیم قوانین و مقررات مربوط به دستگاهها و حوزه های مختلف ، موضوع در واقع یک دعوای فوق تخصصی باشد. هرچند که احتمالاً دولت یا نهادهای عمومی بطور مستقیم طرف دعوا نباشند.
4 ـ دعاوی نوع اول الزاماً ممکن است به طرفیت اشخاص حقیقی و خصوصی نباشد گاه ممکن است این نوع دعاوی مانند رفع تصرف و خلع ید بطرفیت دستگاههای دولتی و عمومی و شهرداری ها هم قابل طرح باشد اما چه بسا در اولین جلسه دادرسی دستگاه دولتی یا عمومی که خوانده دعوا قرار گرفته است دلایل و مستنداتی ارائه نماید که سطح پرونده را از یک دعوای عمومی به یک دعوای تخصصی یا فوق تخصصی ارتقاء دهد در اینصورت تمهید و تدارک دفاعیات مناسب و پاسخگویی به نکات و ایرادات مطروحه از سوی خوانده مستلزم تغییر وکیل یا ضمیمه شدن وکیل دوم (حسب مورد وکیل تخصصی یا فوق تخصصی) است. مکرر مشاهده شده است در اینگونه موارد حتی مشاوره و رایزنی وکیل پرونده با یک وکیل تخصصی یا فوق تخصصی کافی و وافی به مقصود نخواهد بود زیرا لزوم تحلیل و پاسخگویی فوری به ابهامات و سوالات تخصصی که در جلسه دادرسی یا در جریان پیگیری های اداری و کارشناسی حضوراً و شفاهاً بنحو فی البداهه مطرح می شود حضور وکیل تخصصی یا فوق تخصصی را ضروری می نماید.
بنابراین در یک نگاه ساده شاید بتوان گفت دعاوی اشخاص خصوصی بطرفیت یکدیگر عموماً دعاوی عمومی(نوع اول) و دعاوی فی مابین اشخاص خصوصی با اشخاص عمومی و دولتی و یا فی مابین اشخاص عمومی و دولتی با یکدیگر از نوع دعاوی نوع دوم و سوم می باشد با این حال نمی توان این سخن را بعنوان یک قاعده همیشگی و پابرجا بحساب آورد.
5 ـ برخلاف دعاوی سطح عمومی (دسته اول) که مرحله «تشخیص» چندان مشکل و زمان بر نبوده و از مرحله اقدام به «وکالت» قابل تفکیک نمی باشد در برخی دعاوی تخصصی و در همه دعاوی فوق تخصصی ضروری است قرارداد مرحله«تشخیص و مستند سازی» کاملاً مستقل از قرارداد «وکالت» باشد. زیرا در اینگونه دعاوی همانطور که قبلاً گفته شد اینکه وکیل برای چه اقدام یا اقداماتی باید از موکل وکالت دریافت نماید تنها پس از طی مرحله تشخیص و مراحل مقدماتی لازم برای تشخیص (شامل مستندسازی و مستندیابی) معلوم می شود. بعلاوه موکل می تواند پس از خاتمه مرحله تشخیص مرحله اقدام به طرح دعوا را به وکیل دیگری بسپارد یا آنکه ممکن است به هر دلیل موضوع تنظیم قرارداد وکالت و پیگیری های بعدی را متوقف یا معلق نماید یا انصراف از ادامه پیگیری دهد. همچنین در دعاوی فوق تخصصی غالباً بر اساس یافته های حاصل از مرحله تشخیص و مستندسازی و مستندیابی به این نتیجه می رسیم که استیفاء حقوق موکل تنها با طرح یک دعوا ممکن نمی باشد بلکه مستلزم چند اقدام قضایی و اداری (گاه همزمان و گاه یکی پس از حصول نتیجه دیگری) است. لذا ضروری و منطقی است پس از پایان مرحله«تشخیص» یا «مشاوره تشخیصی»، وکیل و موکل با توجه به اطلاعات بدست آمده تا این مرحله برای کلیه اقدامات بعدی بطور جداگانه و شفاف و با آگاهی بیش از قبل اتخاذ تصمیم و تعیین تکلیف و توافق نمایند.
6 ـ آنچه گفته شد مربوط به توانمندی های علمی و تجربی است و نه صلاحیتهای قانونی. از نظر قانونی هر فردی که دارای پروانه وکالت پایه یک دادگستری باشد صلاحیت قانونی برای قبول همه انواع دعاوی و در همه سطوح عمومی و تخصصی و فوق تخصصی را دارا می باشد و البته فرض آن است که دارنده پروانه وکالت، صلاحیت علمی و تخصصی کافی برای همه گونه دعوا را دارد. اما تردیدی نیست که این فرض قانونی نمی تواند درست باشد. شایسته است در اینگونه موارد وکیل به صلاحیت قانونی خود توجه نکرده و صرفاً با درنظر گرفتن توانایی های تجربی و علمی خود مبادرت به قبول مشاوره و وکالت نماید.
7 ـ تقسیم بندی تخصص ها و درجه بندی وکلا وظیفه ای حاکمیتی است. در عصر انفجار اطلاعات و تکثر و پیچیدگی انواع تعاملات، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی همراه با ابزار و تکنولوژی خاص که منجر به پیچیدگی دعاوی و اختلافات مزبور می شود تخصص گرایی را در همه حرفه ها ضروری نموده و ضرورت مزبور آنچنان بدیهی است که به سختی می توان باور کرد پرداخته نشدن به این امر مهم در قوانین سهواً و صرفاً از سر ناآگاهی یا غفلت بوده است .! «مطابق اعلام رسمی یونسکو مدت زمان دو برابر شدن علم در ابتدای قرن بیستم 300 سال، در انتهای قرن 30 سال، در سال 2005 سه سال، در 2010 سه ماه، در امروز سه هفته و در سال 2050 فقط هفت ساعت خواهد بود. ما به استقبال چنین جهانی می رویم! ... در ایران کنونی هر روز شاهد گسترش مراجع و دعاوی تخصصی هستیم ... به دلیل گستردگی موضوعات، وکلای جوان حتی فارغ التحصیلان تحصیلات تکمیلی بهترین دانشگاههای کشور و رتبه های تک رقمی آزمون های اختبار کانون وکلا پس از اخذ پروانه وکالت امکان، توان و دانش وکالت در این حوزه های متعدد را ندارند و شاید حتی مطلع از وجود برخی از این مراجع تخصصی هم نباشند.»
لذا از یک سو نیاز واقعی از طرف متقاضیان وکالت و مشاوره (اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی و عمومی شامل دولت و شهرداریها و دیگر نهادها) برای شناسایی وکلای تخصصی و فوق تخصصی وجود دارد و از سویی دیگر آنچه که وظیفه حاکمیت در زمینه تربیت و آموزش یا شناسایی و معرفی وکلای متخصص بوده است عملاً بر دوش خود وکلا افتاده است و البته طبیعی است که در این میان از یک سو عده ای غیرمتخصص وانمود و تظاهر به داشتن تجربه و اطلاعات کافی و تخصص لازم در همه زمینه ها را بنمایند و از سویی دیگر متخصصینی که غالباً ابزار یا روحیه یا فرصت اطلاع رسانی گسترده را ندارند هیچگاه شناخته نشوند. نتیجه آنکه مردم با محروم شدن سیستماتیک از حق دسترسی به وکیل متخصص به وکلای عمومی مراجعه می نمایند. برخی از وکلای مزبور نیز با قبول پرونده های خارج از توان و تخصص خود چه بسا مشکل موکل و نیز دادگستری را در عمل دوچندان می نمایند. البته در این زیان اجتماعی، قضایی و صنفی، مسئولیت قصور حاکمیت و رکن قانونگذاری آن را بیش از مسئولیت اخلاقی وکلا باید دانست .
در زمینه اطلاع رسانی و معرفی متخصصین شاید برخی دیدگاههای سطحی موضوع را فقط از زاویه درآمدزایی بیشتر برای شخص صاحب تخصص دیده و بر این اساس در درستی اطلاع رسانی تردید و تشکیک و یا بخل ورزی و تنگ نظری نمایند اما در دولت های مبتنی بر رفاه اجتماعی و حقوق شهروندی این حق اولیه مردم است که به بهترین ها از پزشک و مهندس و وکیل و سایر مشاغل و صنوف دسترسی داشته باشند و در واقع جامعه بیشتر از خود متخصصین و صاحبان حرفه و مهارت از منافع ناشی از این دسترسی بهره مند می شود. سود سرشار مادی و معنوی ناشی از این تعامل برای جامعه به هیچ روی قابل مقایسه با درآمدی که عاید متخصص می شود نیست. بعلاوه در سهم بسیار اندکی که از این تعامل عاید متخصص می شود باز هم جامعه ذینفع است زیرا معنای دادن این سهم آن است که جامعه برای تخصص ارزش قایل است. نتیجه این پیام، روی آوردن بیشتر حرفه مندان به انواعی از تخصص های مورد نیاز جامعه و تولید رفاه و امنیت و آسایش بیشتر برای جامعه است. البته موضوع «آگاه سازی و اطلاع رسانی عمومی» با هدف شناسایی فرد متخصص و دسترسی جامعه به او را از پدیده «تبلیغات بازاری و تجاری» که ممکن است همراه با غلو و عوام فریبی و تظاهر کذب با انگیزه های صرفاً کاسب کارانه باشد و خارج از شئون حرفه مندان است بایستی تفکیک نمود.
8 ـ آنچه در این نوشتار بدان پرداخته شد سطوح مختلف وکالت و مشاوره با تاکید بر مشکلات مربوط به مشاوره تخصصی و فوق تخصصی حقوقی بود اما بطور کلی در موضوع مشاوره در همه سطوح سه گانه و در همه زمینه های علمی و تخصصی اعم از حقوقی و پزشکی و مهندسی و اقتصادی و غیره نیز ضعف عمومی فرهنگی وجود دارد. مردم غالباً در تعامل با مشاور همه وظایف حرفه ای را از مشاور انتظار دارند. گذاشتن وقت کافی، مطالعه و دقت در مستندات و دلایل، ارائه مشاوره درست و بموقع همراه با امانت داری و رازداری اما خود را موظف به رعایت موارد خاصی نمی بینند. همانطور که وکیل و 1مشاور باید حرفه ای رفتار نمایند موکل و متقاضی مشاوره نیز باید رفتاری حرفه ای داشته باشد تا بتواند مشاوره ای در سطح خوب و مناسب دریافت نماید. رفتار حرفه ای برای موکل یعنی رعایت اموری از قبیل مراجعه به دفتر وکیل با هماهنگی قبلی و در راس موعد مقرر ، پرداخت حق الزحمه (شامل حق المشاوره بعلاوه هزینه مطالعه اوراق و مستندات در صورت زیاد بودن اوراق و مستندات) ، ارائه کلیه دلایل و مستندات و توضیحات لازم، اعتماد به وکیل ، عدم کتمان واقعیات، تحویل و ارائه یکجای کلیه مستندات ، تهیه و ارائه یک نسخه کامل تصاویر خوانا از کلیه مستندات برای وکیل، همراه داشتن اصول کلیه مدارک، همراه داشتن رونوشتی خوانا یا تایپ شده از مندرجات اسناد ناخوانا و قدیمی در هنگام مراجعه به دفتر وکیل، همراه داشتن اوراق هویت، عدم طرح چند مساله حقوقی متفاوت در یک جلسه، عدم مداخله در تخصص وکیل هرچند به نقل از دیگران، یادداشت برداری دقیق از توضیحات و موارد اعلامی یا خواسته شده توسط وکیل و اقدام طبق آن در موارد بعدی، خودداری از تکرار و طرح سوالات پاسخ داده شده توسط وکیل در جلسات بعدی، خودداری از تقاضای حضور وکیل در منزل یا محل کار موکل برای انجام مشاوره یا نشست دوستانه، خودداری از اصرار برای مراجعه و تماس حضوری یا تلفنی وکیل با برخی اشخاص بابت موضوع موکل مگر مواردی که به صلاحدید وکیل لازم باشد، پایبندی به اجرای تعهدات مالی در راس مواعد مقرر، رعایت احترام و شئونات وکیل و دفتر وکالت، عدم تحمیل نظرات یا متون و لوایح حقوقی مورد نظر خود به وکیل.
فرهنگ تعامل با مشاور حتی در ادارات حقوقی دستگاهها نیز معیوب است. بیان و توضیح آن شرح مفصل دیگری می طلبد و در این فرصت نمی گنجد.
9 ـ طرح «تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار» که صدور پروانه وکالت را حتی با نمرات بسیار ضعیف تجویز نموده است در صورت تصویب نهایی و اجرای آن، جامعه را با وکلایی مواجه خواهد نمود که همه انواع دعاوی برای ایشان فوق تخصصی و پیچیده بنظر خواهد رسید و هیچ نوع دعوایی برای این دسته از وکلا ساده نخواهد بود. این گروه از وکلا که از هم اکنون در جامعه وکالت بنام «وکلای تسهیلی» نامیده می شوند البته در میان خود تعدادی وکیل شایسته و توانمند هم خواهند داشت که از بد حادثه زمان اخذ پروانه ایشان مصادف با قانون جدید شده است و تحت حاکمیت قانون جدید پروانه وکالت دریافت می نمایند. یادآوری این نکته ضروری است که دسته بندی و سطح بندی انواع دعاوی در این نوشتار بر اساس توانمندی های وکلایی است که در حال حاضر و تا قبل از تصویب و اجرای قانون جدید موفق به اخذ پروانه وکالت شده اند.

 
نتیجه گیری
دولتی که مدعی است به امر سلامت و درمان شهروندان اهتمام دارد ناگزیر وظیفه تامین و تمهید ابزار ضروری برای رسیدن به این هدف از جمله تربیت پزشک متخصص را نیز باید برعهده گیرد در غیر اینصورت ادعای مزبور واهی خواهد بود. ادعای ترویج و نهادینه سازی فرهنگ قانونمندی و قانون مداری نیز ابزار و اقتضائات خاص خود را دارد که از آن جمله است تخصصی شدن امر وکالت و البته مهمتر از آن ایجاد دادگاههای تخصصی و بکار گماردن اشخاص صاحب تجربه و دانش تخصصی به امر قضاوت است.
از سویی دیگر سطح توجه به اصول مشاوره حرفه ای چنان پایین است که گاه ناگزیر می شوید حتی به برخی حرفه مندان و دستگاههای دولتی و نهادهای حاکمیتی نیز اصول مزبور را یادآوری نمایید تا چه برسد به مردم عادی! ارائه مشاوره حقوقی گذراندن اوقات فراغت نیست. یک کار حرفه ای مبتنی بر مشاهده و مطالعه دقیق دلایل و مستندات بر اساس قوانین و مقررات و رعایت مجموعه ای از رویه ها و مصلحت ها و امری حضوری و نه تلفنی! در إزاء اجرت توأم با مسئولیت حرفه ای در قبال درستی مشاوره است که در محلی حرفه ای خاص بنام دفتر وکالت انجام می شود . (برای ارائه مشاوره به دستگاههای دولتی و عمومی علاوه بر محل دفتر وکالت ، محل اداری دستگاه مزبور نیز مجاز است).
مشاور گاهی ناچار است فقط برای گفتن یک پاسخ «بله» یا «خیر» که در نگاه متقاضی مشاوره امری ساده و آنی است علاوه بر إشراف بر قوانین و مقررات و رویه های بیشمار و پس از مستندیابی ها و مستندسازی های فراوان، ده ها صفحه مستندات ارائه شده شامل قراردادها و صورتجلسات و نقشه ها و اسناد عادی و رسمی و مکاتبات اداری و آرای صادره و غیره را اعم از ریز و درشت، خوانا و ناخوانا، الکترونیکی و سنتی همراه با رفرنس ها (ارجاعات) مندرج در اسناد مزبور به دقت مطالعه و بررسی نموده و چه بسا نظرات دیگر مشاورین تخصصی مرتبط با موضوع یا حتی وجود دستورالعمل ها و بخشنامه احتمالی انتشار نیافته و غیر قابل دسترس را جویا شود. از این رو زحمت مشاوره فوق تخصصی گاه بیشتر از زحمت اقدام به وکالت در یک دعوای عمومی است. لذا مبلغ حق المشاوره در یک موضوع تخصصی یا فوق تخصصی گاه ممکن است برابر با حق الوکاله قبول وکالت در یک دعوی عمومی یا بیشتر باشد. بدیهی است گپ و گفت های دوستانه یا مقدماتی مشاور با مشورت گیرنده در خصوص موضوع مورد مشاوره را از نظر حرفه ای نمی توان «مشاوره» دانست . در این آسیب شناسی سخن از لوازم و اقتضائات و ضرورتهای یک مشاوره تخصصی و فوق تخصصی و حرفه ای است. فقدان فرهنگ صحیح مشاوره و نبود استانداردهای تعاملی حرفه ای، گاه موجب گردیده مشاورین و بخصوص مشاورین فوق تخصصی در نگاه دیگران در مظان نابهنجاری رفتاری یا اتهامات شخصیتی مختلف قرار گرفته و آنگونه که باید درک نشوند.
مشاوره حقوقی در دستگاههای عمومی و دولتی نیز از بیماری های اساسی همچون فقدان استقلال در اظهار نظر، عدم تخصص گرایی و تنزل شأن دفاتر و واحدهای حقوقی از راهبرد و ارشاد برای «آنچه مدیران باید انجام دهند» به نقش ابزاری و توجیه گری برای «آنچه مدیران کرده اند» در رنج است که این خود نیازمند واکاوی و تحقیق گسترده دیگری بوده و در این نوشته مجال پرداختن به آن نیست. در حال حاضر بسیاری از دستگاهها و شرکتهای دولتی محروم از داشتن مشاور به تعداد کافی در موضوعات تخصصی می باشند. در صورتیکه جذب و مدیریت مشاورین دولتی بجای ادارات و وزارتخانه ها در نهادی فرادستگاهی مانند معاونت حقوقی ریاست جمهوری انجام شود این موضوع علاوه بر تامین نسبی استقلال مشاورین از مدیریت دستوری دستگاهها همچنین موجب امکان دسترسی همه دستگاهها و موسسات و شرکتهای دولتی به مشاورین متخصص و صاحب تجربه و نیز امکان ایجاد شاخه های تخصصی بیشتر و افزایش بهره وری در زمینه استفاده از خدمات مشاوره و تقویت و ترویج رفتار مبتنی بر قانون در دستگاههای دولتی خواهد شد. بگونه ای که می تواند بر کاهش شکایات مردم از دستگاههای دولتی در دیوان عدالت اداری و دادگاههای عمومی و حصول به سیاست قضازدایی تاثیر گذارد. همچنین از نگاه بخشی و روزمرگی در صدور انواع بخشنامه ها و دستورالعمل های درون سازمانی دستگاهها کاسته شده و در بررسی های مقدماتی انواع مقررات پیش از هرگونه تصویب و ابلاغ، مشاورین حقوقی تجانس و یکپارچگی و عدم تعارض مفاد احکام مقررات تصویبی را در سطحی فرا دستگاهی و ملی مدنظر قرار خواهند داد و لذا سیاست های تنقیحی و تراکم زدایی از حجم عظیمی از مقررات نیز تا حدی تحقق خواهد یافت و از میزان صدور بخشنامه های زیر میزی که خارج از دستگاه کسی از وجود آن اطلاع ندارد کاسته خواهد شد و موجب ارتقاء نظرات مشاوران حقوقی از سطح «توصیه» به سطح «الزام» خواهد شد. البته واضح است این امر مورد استقبال مدیران دستگاههای اجرایی قرار نگیرد زیرا عموماً مدیران تمایل دارند قانون را (از طریق تفسیر مشاوران وابسته) تابع خود نمایند تا اینکه خود تابع قانون(براساس تفسیر مشاوران مستقل) شوند. به منظور گذار از سیاست مچ گیری به سمت هدایت و ارشاد سازمانی و «پیشگیری» بجای «مجازات» بهتر است بیش آنچه به استقرار واحدهای سازمان بازرسی کل کشور در دستگاهها توجه می شود به استقرار واحدهای مشاوران حقوقی معاونت حقوقی ریاست جمهوری اندیشیده شود.
علیهذا علاوه بر لزوم ارتقاء فرهنگ مشاوره اعم از فرهنگ عامه و فرهنگ سازمانی و اداری همچنین تصویب قوانین در خصوص تضمین استقلال دفاتر و واحدهای حقوقی دستگاهها از مدیریت حاکم بر دستگاه ، ایجاد دادگاههای تخصصی و نیز سطح بندی دعاوی و نیز وکلا و النهایه اصلاح آیین نامه تعرفه حق الوکاله یک ضرورت غیرقابل انکار بعنوان یکی از ابزارهای تامین حقوق شهروندی و رفاه و امنیت حقوقی و قضایی است. حاکمیت و دولت، هم بعنوان دریافت کننده خدمات مشاوره و وکالت و هم بعنوان سیاستگزار و واضع قوانین و مقررات صنفی و حرفه ای و هم در مقام وظیفه حمایت از نهادهای مدنی از جمله نهاد وکالت و نیز در مقام تامین کننده و تضمین کننده حقوق شهروندی و نظم عمومی و قانونمندی نیازمند ارتقاء نگاه و بازنگری بنیانی و جدی در رویکردها و روشهای اتخاذی خود می باشد. بدیهی است اصل استحقاق همه شهروندان برای دسترسی به وکیل و مشاور مناسب و وظایف حاکمیت در این زمینه از طریق پرداخت یارانه یا بیمه یا روشهای وکالت تسخیری و معاضدتی صنفی مرسوم و همچنین از سویی دیگر رعایت اصول اخلاقی از سوی مشاور در زمینه ارائه مشاوره و سایر خدمات حقوقی به اشخاص نیازمند و فاقد بضاعت موضوعات مهم دیگری است که درجای خود باید به آن پرداخته شود و این نوشتار در مقام نفی و انکار آن نیست. هدف از این نوشتار ضمن برداشتن گامی کوچک در جهت افزایش آگاهی های عمومی در خصوص انواع مشاوره در سطوح مختلف و لزوم تخصصی شدن امر وکالت همچنین توجه به تفکیک منافع و مصالح ملی از اخلاقیات فردی و جلوگیری از خلط غلط و اشتباه این دو مقوله است. درمثالی مشابه، نگاه سنتی و جهان سومی به پدیده مالکیت معنوی و این توقع و انتظار که نویسنده یا خالق یک اثر فکری، علمی یا هنری(فیلم، موسیقی، شعر و ...) باید دستاورد سال ها تلاش را به رایگان در اختیار دیگران قرار داده و بخل و خسّت در دسترسی دیگران به این آثار نداشته باشد انگیزه و توان تولید و خلق آثار معنوی، هنری، ادبی، صنعتی را نابود نموده و جامعه را از شکوفایی فرهنگی و تعالی روحی و معنوی و تقویت حس اعتماد به نفس ملی باز داشته است. گاه چنین بنظر می رسد که ترویج و پاشیدن بذر چنین اندیشه های عامیانه ای از سالهای دور در راستای تامین اهداف کشورها و نظام های استعمارگر صورت گرفته است. لذا تاکید بر ضرورت پرداخت حق الزحمه مشاوره در انواع حرفه های تخصصی نیز در این نوشتار از دیدگاهی مبتنی بر منافع ملی بوده است.  
دیگر آثار و نوشته‌ها از همین نویسنده:
(به ترتیب تاریخی)
1) تدوین مجموعه تنقیحی قوانین و مقررات بازآفرینی شهری(عضو همکار گروه تدوین و تنقیح) – انتشارات معاونت حقوقی ریاست جمهوری – مرداد 1400
2) تدوین مجموعه تنقیحی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و مقررات مربوط(عضو همکار گروه تدوین و تنقیح) – انتشارات معاونت حقوقی ریاست جمهوری – فروردین 1398
3) از «جامعه مدنی» تا «شهرک سینمایی» نقدی بر توهم «حاکمیت شرکتی» - 13 خرداد 1397- www.noandishaan.com
4) جستاری حقوقی در زمینه ممنوعیت تصدی کارکنان برخی نهادها در سازمان نظام مهندسی ساختمان ، یک دستورالعمل و مبانی حقوقی آن – راه ابریشم – شماره 169 – تیر 1395
5) آسیب شناسی حقوقی نظام شهرسازی و برنامه ریزی شهری در ایران - 1395 - www.vekalatonline.ir و www.noandishaan.com
6) موضوعات پیشنهادی برای پروژه های تحقیقاتی و مطالعاتی در حوزه حقوق شهرسازی – ارائه شده به وزارت راه و شهرسازی - 1394
7) نقدی بر طرح مطالعاتی ساماندهی مشاوران املاک – ارائه شده به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی- 27 دی 1393
8) بررسی و تحلیل ابعاد مختلف قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389– www.vekalat.org - بهمن 1394
9) قانون ممنوعیت تصدی بیش از یک شغل ، بی تفاوتی مقنن در برابر تعرض دولت به ساحت نهادهای مدنی - www.vekalat.org – شهریور 1394
10) آسیب شناسی نظام شهرسازی و برنامه ریزی شهری در حقوق ایران www.noandishaan.com - 1394
11) بررسی و تحلیل ماده 10 قانون زمین شهری مصوب 1366 – www.vekalatonline.irو www.noandishaan.com و https://ius.center - 1392
12) چگونه زمین بخریم - نشریه املاک و مستغلات – طرح مباحث مختلف در هر شماره – 1391 و 1392 – شماره های 8 و 11 و 13 و 18
13) سوء استفاده از حق در حقوق تجارت (بررسی یک مصداق) - خبرنامه كانون وكلاي دادگستري اصفهان – شماره 59 - خرداد 1390
14) نگاهي به اصل استقلال حقوق جزا- خبرنامه كانون وكلاي دادگستري اصفهان- شماره 39- مهر 1388
15) بايسته‌هاي لايحه پيش فروش ساختمان- خبرنامه كانون وكلاي دادگستري اصفهان- شماره 34- ارديبهشت 1388
16) بررسی شرط ارجاع «حل اختلاف» به دفتر حقوقی وزارت مسکن و شهرسازی در قراردادهای شرکتهای تابعه و شرکتهای تعاونی مسکن – ارائه شده به وزارت مسکن و شهرسازی - اردیبهشت 1388
17) انسان‌ خوب، شهروند خوب (در سوگ منابع طبیعی) - به مناسبت سومين همايش شورايعالي حفظ حقوق بيت‌المال در اراضي و منابع طبيعي - تهران - هتل المپيك- 20 اسفند 1387 - www.noandishaan.com
18) آسيب‌شناسي قوانين و مقررات ناظر بر ممنوعيت تغيير كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها- مجله كانون وكلاي دادگستري خراسان- شماره 4- 1387
19) اصل صحت اعمال حقوقي از حيث كيفر(نظریه تکمیلی) – مجله كانون وكلاي دادگستري خراسان- شماره يك- 1384
20) مروری بر دو اعلامیه جهانی و اسلامی حقوق بشر – مجله مرور – شماره بین المللی ISSN 4252ـ 1029 - مرداد 1381
21) مطالعه همگاني قانون اساسي، ضرورت و الزام- نشريه همبستگي مورخ 15/8/79
22) مجموعه قوانين و مقررات شوراهاي اسلامي كشوري- انتشارات خاتم- 1377
23) لزوم برخورداري از حق دفاع در قوانين ملي و فراملي- نشريه داخلي كانون وكلاي دادگستري مركز- شماره 22- آذر 1376
24) اصل صحت اعمال حقوقي از حيث كيفر- نشريه داخلي كانون وكلاي دادگستري مركز- شماره 21- تير 1376
25) حمايت از جنگل‌ها و مراتع در قوانين كيفري ايران- رساله كارشناسي ارشد- دانشكده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي- ارديبهشت 1376
26) نقدي بر مباحث حقوقي كتاب امور ريالي شعب (از انتشارات اداره آموزش و مديريت بانك ملي ايران) 1372
27) تخصص و تعهد- روزنامه خراسان- 20 دي 1367