|
|
|
error: در حال حاضر هیچ نظر سنجی وجود ندارد .لطفا create one.
|
|
|
|
دوشنبه - ۱۷ ارديبهشت ۱۳۹۷
|
حدود اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث
|
نويسنده : سيدايمان اميرفخري |
حدود اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث
سیدایمان امیرفخری،کارشناس ارشد رشته حقوق ثبت اسناد و املاک،تهران،ایران
Iman300@gmail.com
چکیده
سند مهمترین و رایج ترین دلیل ادعاهای اصحاب دعوا در دعاوی و امور غیرکیفری است. در حقیقت، در عقود و قراردادها که مبنای بیشتر روابط حقوقی را تشکیل می دهد، طرفین معمولاً دلیل وجود چنین روابط حقوقی را با تنظیم سند، دلیل وقوع عقد و قراردادی را که منعقد می کنند تدارک می نمایند.
ماده 1286 قانون مدنی سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می کنند و به موجب ماده 1288 قانون مدنی: «مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد بنابراین دادگاه، اعتبار اسناد را در صورتی که مخالف قوانین نباشد تعیین حدود اعتبار می نماید و بی اعتباری سند مخالف قانون، ویژه سند رسمی نیت و همچنین اعتبار و ارزش سند به مفهوم مقاومت آن در برابر انکار و تردید تعیین می گردد و اعتبار سند رسمی در اینجا به مفهوم اصالت می باشد و بدین مفهوم است که اصل بر اصالت سند رسمی است و اگر شخص مایل باشد که به اصالت سند رسمی تعرض کند، تنها باید ادعای جعل کند و قانونگذار در ماده 1290 قانون مدنی می گوید: اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.
«اعتبار سند» در اینجا، به مفهوم تحمیل مفاد سند، به اشخاص است و این پرسش که پیامدهای معامله موضوع سند را (از جمله الزام به پرداخت ثمن و یا الزام به تحویل مبیع)، به چه اشخاصی می توان تحمیل نمود؟ در مبحث اعتبار سند نسبت به امضاء کننده و قائم مقام، مندرجات هر سندی علیه اشخاصی که آن را امضاء نموده اند و نیز قائم مقام قانونی آنان معتبر است.
مندرجات سند را (چه رسمی و چه عادی) علی القاعده، نمی توان به اشخاص ثالث تحمیل نمود با این همه، به موجب ماده 1290 قانون مدنی اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد. پس مفاد سند رسمی را، چنانچه در قانون تصریح شده باشد، در مواردی استثنائاً قانونگذار اسناد رسمی را حتی علیه اشخاص ثالث نیز معتبر دانسته است بدین معنا که عملی حقوقی که در سند رسمی آمده، به اشخاص ثالث نیز تحمیل می شود.
اگر بخواهیم مزایا و حدود اعتبار اسناد رسمی را احصا کنیم عبارتند از:
- اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونی شان مانند ورثه آنان معتبر است.
- تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد پس اگر آقایان «الف» و «ب» با سند رسمی، اتومبیلی را معامله کنند و سپس «الف» با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری همان اتومبیل را معامله کند تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است و نمی تواند صرفا به استناد سند عادی اتومبیل را از مالکیت آقای «ب» خارج کند.
- در مقابل سند رسمی انکار و تردید قابل توجه نیست و صرفا می توان نسبت به آن ادعای جعل کرد زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است، برای مثال اگر «الف» به استناد سند رسمی از آقای «ب» مطالبه وجه کند آقای «ب» نمیتواند بگوید که من چنین سندی را امضا نکردم و منتسب به من نیست و «الف» باد ثابت کند که سند را من امضا زدم بلکه فقط میتواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلما بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است برای مثال وجه آن را پرداخته است.
- کلمات کلیدی:اسناد،"اشخاص ثالث،"رسمي،"عادي،"حدود
-
-
- Abstract
- The document is the most important and common reason for the claims of the parties to the lawsuits innonpending cases. In fact, in contracts and contracts that form the basis of more legal relationships, theparties usually provide the reason for the existence of such legal relationships by arranging the document, the reason for the conclusion of the contract and the agreement that they conclude.Article 1286 of the Civil Code divides the document into two ordinary categories, and according toArticle 1288 of the Civil Code: "The provisions of the document are valid if they are not against the laws,so the court will determine the validity of the documents in the event that they are not against the rules, determine the ambit of the validity. of And the invalidity the anti legal document, the special document of the intention, as well as the validity and value of the document in the sense of its resistance to denial and doubt, and the validity of the official document here is the concept oforiginality, and this means that the principle of authentic city of the official document.And if the person wishes to violate the authenticity of the official document, only a claim must be forged, and the legislator in article 1290 of the Civil Code says: "Official documents regarding the parties and the heirs and their deputy are valid, and the valid ity for third parties is when the law stipulates it The "credibility of the document" here, in the concept of imposing the provis ions of the document is on individuals, and who can be imposed on the question of the consequences of the transaction to the subject of the document (including the obligation to pay a fine or a requirement for a rigorous delivery)? In the matter of the validity of the document in relation to the signatory and the vicegerent, the contents of each document against the persons who signed it and their vice president are valid.
-
- Key vord: document "، Ordinary "، person wishes "، Contracts "، valid
مقدمه
1- بيان مسئله (شامل تشريح ابعاد، حدود مسئله، معرفي دقيق آن، بيان جنبه هاي مجهول و مبهم، منظور تحقيق). (حداکثر یک صفحه)
از آنجاکه هرسندی خواه عادی و خواه رسمی نسبت بطرفین معامله و قائم مقام آنان معتبر است و در حق سایرین تأثیرگذار نیست تحلیل موارد خاص اعتبار اسنادرسمی نسبت باشخاص ثالث بعنوان یک امر استثنائی حائزاهمیت است. لازم بذکر است سندرسمی بعنوان یک قرارداد یا عمل حقوقی نسبت بسایر اشخاص قابل استناد است ولی دوطرف نمیتوانند باسند رسمی تعهدی را بردوش دیگری قراردهند یا حقی را از غیر سلب نمایند. اگر بخواهیم مزایا و حدود اعتبار اسناد رسمی را احصاء کنیم عبارتند از:
1. اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونی شان مانند ورثه آنها معتبر است.
2. تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد پس اگر آقایان الف و ب با سند رسمی اتومبیل را معامله کنند و سپس الف: با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگران همان اتومبیل را معامله نماید تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است و نمی تواند صرفاً به اسناد عادی اتومبیل را از مالکیت آقای ب خارج کنید.
3. در مقابل سند رسمی انکار و تردید قابل توجه نیست و صرفاً می توان نسبت به آن ادعای جعل کرد. زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است. برای مثال: اگر الف به استناد سند رسمی از آقای ب مطالبه وجه کند آقای ب نمی تواند بگوید که من چنین سندی را امضاء نکردم و منتصب به من نیست بلکه فقط می تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلماً بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمی است.
2- اهداف تحقيق (شامل اهداف علمی، کاربردی و ضرورتهای خاص انجام تحقيق)
(هر فرضيه به صورت يك جمله نوشته شود). در این مطلب، با انواع اسناد و حدود اعتبار آنها در دادرسی های مدنی در مقابل اشخاص ثالث آشنا می شویم اسناد رسمی: اسنادی که توسط مأمورین اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شوند یا توسط دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت احوال و .... مأمورین رسمی کسی است که از سوی حکومت به انجام کاری مأمور شده است و لازم نیست که حتماً بین مأمور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد مانند دفاتر اسناد رسمی، زیرا سردفتر کارمند دولت نیست، گرچه سردفتری شغلی غیردولتی محسوب می شود ولی از آنجاییکه سردفتر از سوی دولت مأمور به تنظیم معاملات است، سردفتر مأمور رسمی به حساب می آید. اما مقصود از صلاحیت آنست که مأمور هم ذاتاً و هم محلاً دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد.
3- سوابق مربوطه
(بيان مختصر سابقه تحقيقات انجام شده پيرامون موضوع و نتايج تحصيل شده در داخل و خارج و نظريات علمي موجود در رابطه با مسئله). (حداقل 7 و حداکثر 10 سابقه داخلی و خارجی)
در خصوص سوابق موضوع پژوهشی به طور مستقل مشاهده سند است ولی برخی منابع ضمن بررسی مباحث اسناد رسمی اشاراتی هم به موضوع حاضر داشته اند که برخی از آنها عبارتند از:
1. حقوق ثبت غلامرضا ثمری
2. اثبات و دلیل اثبات دکتر ناصر کاتوزیان
3. ادله اثبات دعوای دکتر سیدجلال الدین مدنی
4- فرضيهها
1. به نظر می رسد اسناد رسمی اصولاً نسبت به اشخاص ثالث مؤثر نیست مگر در موارد استثنائی.
2. در اسناد رسمی تاریخ تنظیم حتی بر علیه اشخاص ثالث معتبر است ولی این حتم در مورد اسناد عادی جاری نیست.
5- روش تحقیق
در این تحقیق برای جمع آوری اطلاعات و دستیابی به نظریه های حقوقی و فرضیه های موجود از منابع کتابخانه و قوانین مربوط و مقالات اینترنتی بهره گرفته شده، و برای پردازش و ویرایش اطلاعات بدست آمده به شیوه تحلیل و توصیفی عمل شده است روش گردآوری داده ها با توجه به ماهیت نظری و تحلیلی موضوع، روش کتابخانه ای بوده و نگارنده با توجه به کتابخانه های معتبر از قبیل کتابخانه ملی، کتابخانه دانشکده های حقوق و سایـت اینترنتی مربـوط، مطالب مورد نیـاز را جمع آوری و به تحلیل و بررسی آنها می پردازد و پس از گردآوری اطلاعات به تجزیه و تحلیل آنها و جدایی نقاط مثبت از منفی پرداخته، پس از جدا کردن نقاط ضعف اصول مشترک و افتراق نقاط مثبت را به دست آورده و براساس آن و با راهنمایی اساتید فن سؤالات پایان نامه ها پاسخ داده است.
فصل اول
ارکـان قـانـونـی تشکیلدهنده سند
1-1 بخش اول: ارکان سند رسمی
1-2 مبحث اول: ارکان ماهوی سند رسمی
1-3 گفتار اول: موضوع حق
موضوع حق چیزی است که حق بر آن حمل می شود و از نظر منطقی ثبوت و اثبات موضوع حق برخود حق مقدم است مادامی که وجود موضوع حق مردد است اسناد و مدارک مثبت حق نیز به تبع تردید در وجود موضوع مردد خواهد شد. بعنوان مثال هشت جلد سند مالکیت 6 دانگ آپارتمان ضرورتاً اثبات کننده حق مالکیت فرد یا افراد بر هشت واحد آپارتمان نیست زیرا ممکن است آپارتمانها تخریب شده باشد و فعلاً هیچ آپارتمانی وجود نداشته باشد بنابراین اثبات وجود موضوع حق بر وجود حق مقدم است. طبق ماده ۶۱ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۱۷ «تنظیم و ثبت معاملات اشخاص بعنوان شرکت یا نمایندگی شرکت قبل از احراز شخصیت حقوقی آنها ممنوع است.» ماده فوق تأییدی بر ضرورت تقدم منطقی وجود موضوع حق برخود حق است. طبق تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
1-4 گفتار دوم: احراز حق و اختیار
احراز حق و اختیار یافتن رابطه سلطه معتبر ذهنی و درونی یک یا چند شخص بر موضوع حق می باشد که پس از اطمینان از وجود موضوع حق اهمیت پیدا می کند احراز حق رکن سند رسمی است زیرا در صورتی که حقی برای فرد وجود نداشته باشد تنظیم سند رسمی نسبت به موضوع حق برای وی ممکن نیست بعنوان مثال فردی که بر ملکی مالکیت ندارد نمی تواند آن را انتقال دهد لذا تنظیم سند رسمی انتقال برای او میسر نیست یا شخصی که بر محجور ولایت ندارد نمی تواند حضانت یا سرپرستی وی را به دیگری توکیل کند.
1-5 بند اول: اموال غیرمنقول
احراز حق در مورد اموال غیرمنقول به شرح زیر است.
الف- باتوجه به مقررات قانون ثبت خصوصاً ماده ۲۲ احراز حق در خصوص اموال غیرمنقول ثبت شده از طریق ملاحظه سند مالکیت و اطمینان از عدم بازداشت و عدم وجود حقوق عینی برای اشخاص ثالث در آن صورت می پذیرد.
ب- در مورد املاک غیرمنقول در جریان ثبت از طریق استعلام جریان ثبتی و دقت در متن آن امکانپذیر است.
نکته: علاوه بر رعایت موارد الف و ب در مورد اموال خارج از محدوده شهرها باعنایت به قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۱۳۶۵ و قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب اصلاحی ۱۳۴۸ و قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵ احراز مالکیت پس از استعلام از اداره جهاد کشاورزی و اطمینان از اینکه مورد استعلام جزء مستثنیات بوده و موات یا جزء اراضی ملی شده نمی باشد بعمل می آید.
1-6 بند دوم: اموال منقول
1-7 قسمت اول: اتومبیل
اتومبیل یکی از مهمترین اموال منقولی است که انتقال آن به موجب سند رسمی انجام می شود. احراز مالکیت اتومبیل به استناد اسناد رسمی انتقال اتومبیل و تأیید به اداره راهنمایی و رانندگی انجام می شود.
نکته ۱: در عمل اداره راهنمایی و رانندگی نقش بایگانی و ثبت نقل و انتقالات اتومبیل را انجام می دهد.
نکته ۲: در صورتی که اداره راهنمایی و رانندگی در گواهی های صادره شماره سند رسمی انتقال و دفترخانه مربوطه را درج نماید احراز حق به نحو اطمینان بخشی انجام خواهد شد.
1-8 قسمت دوم: سایر اموال منقول
روش احراز حق در خصوص سایر اموال منقول باید تعیینی و قابل استناد باشد بعنوان مثال در مورد امتیازها و پروانه ها مانند پروانه بهره برداری از معدن، امتیاز بهره برداری از تلفن، استعلام از مرجع صالح برای اعطای اشتراک و امتیاز طریقه مناسبی برای احراز حق است.
1-9 گفتار دوم: احراز سمت
در این مرحله لازم است مشخص شود که متقاضی اعمال حق اصیل است یا نماینده و اگر نماینده است ضوابط حاکم بر نمایندگی مزبور، مستند سمت نمایندگی و حدود اختیارات نماینده، زوال و بقاء سمت مورد بررسی قرار گیرد.
الف) ضوابط قانونی حاکم بر نمایندگی ها متفاوت است برای مثال ضوابط حاکم بر وکالت در قانون مدنی و ضوابط حاکم بر قیومیت و امانت و ولایت و وصایت در قانون مدنی و قانون امور حسبی تبیین شده و هر کدام ویژگی و محدوده خاص خود را داراست.
ب ) مستند سمت نمایندگی در هر حال بایستی رسمی باشد سند عادی را نمیتوان مستند سمت در سند رسمی قرار داد چنانچه سند عادی مستند سمت در سند رسمی قرار گیرد تردیدپذیری سند عادی به سند رسمی سرایت نموده و پایههای امنیت و اعتماد به سند رسمی را تخریب مینمایند. اذاجاءالاحتمال بطل الاستدلال
ج ) حدود اختیارات هریک از گونههای مختلف نمایندگی متفاوت است و باید در تنظیم سند مورد توجه باشد مثلاً قیم حق انتقال اموال غیرمنقول صغیر را طبق ماده ۸۳ قانون امور حسبی بدون تصویب دادستان ندارد و از سوی دیگر طبق ماده ۷۳ همان قانون دادستان و دادگاه حق دخالت در امور محوله به ولی یا وصی را ندارد.
د ) در صورتی که نمایندگی به هر دلیلی خاتمه پیدا کرده باشد نماینده سابق حق تنظیم سند رسمی تحت آن سمت را ندارد بعنوان مثال چنانچه ولی ولایتاً از طرف مولی علیه خود به شخصی وکالت فروش ملکی را داده باشد پس از رسیدن مولی علیه به سن ۱۸ سالگی سمت ولایت و به تبع آن وکالت زایل میشود.
نکته: مستند سمت نمایندگی از سوی اشخاص حقوقی حقوق خصوصی باید رسمی باشد و سند عادی نمی تواند مستند سمت نمایندگی از سوی اشخاص حقوقی حقوق خصوصی باشد.
1-10 گفتار سوم: احراز اهلیت
طبق ماده ۹۵۸ قانون مدنی هر انسان متمتع از حقوق مدنی خواهد بود لیکن هیچکس نمی تواند حقوق خود را اجراء کند مگر اینکه برای این امر اهلیت قانونی داشته باشد. طبق ماده ۵۷ قانون ثبت مسئول دفتر نباید معاملات اشخاصی را که مجنون یا غیررشید یا به نحوی از انحاء قانونی ممنوع از تصرف هستند ثبت نماید مگر اینکه معامله بوسیله قائم مقام قانونی اشخاص مزبور واقع شود.
به موجب قانون رشد متعاملین مصوب ۱۳۱۳ اشخاصی که به سن ۱۸ سال شمسی تمام رسیده اند در محاکم عدلیه و ادارات دولتی و دفاتر اسناد رسمی رشید محسوب می شوند مگر اینکه عدم رشد آنها به طرفیت مدعی العموم در محاکم ثابت گردد. ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی رسیدن صغار به سن بلوغ (دختر ۹ سال قمری و پسر ۱۵سال قمری) را دلیل رشد قرارداده و خلاف آن را محتاج اثبات دانسته، بنابراین صغار پس از رسیدن به سن رشد حق دخالت در کلیه امور خود را دارند مگر امور مالی که در تبصره ۲ همان ماده استثناء شده است. (رأی وحدت رویه شماره ۳۰ مورخ ۳/۱۰/۱۳۶۴)
اعمال کنندگان حق اعم از اینکه اصیل باشند یا نماینده و قائم مقام قانونی باید اهلیتشان احراز شود تا بتوان آثار عمل حقوقی را به آنها یا به مرجع نمایندگی آنها بار نمود در غیر اینصورت سند رسمی فاقد رکن اهلیت بوده و قابل ابطال می باشد.
1-11 گفتار چهارم: احراز هویت
طبق ماده ۵۸ قانون ثبت اسناد و املاک و به تصریح ماده ۸ آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ احراز هویت متعاملین به موجب شناسنامه معتبر آنها صورت میپذیرد.
طبق ماده ۲ قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی برای کلیه اتباع ایرانی مصوب ۱۳۷۶ و بخشنامه شماره ۶۲۳۴ مورخ ۱۸/۲/۱۳۸۱ ریاست جمهور و کد ۷۰۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی احراز هویت علاوه بر شناسنامه با کارت ملی نیز صورت میپذیرد.
در روند احراز هویت متعاملین تطبیق اطلاعات موجود در شناسنامه و کارت ملی با شخصی که مدعی هویت مندرج در آنها است اهمیت زیادی دارد و احراز هویت محدود به تطبیق چهره شخص با عکس موجود در مدارک هویتی نمی شود، بلکه علاوه بر آن تطبیق سایر اطلاعات هم باید صورت پذیرد. مثلاً در صورتیکه سن در مدارک هویتی ۴۰ سال است ولی فردی که مورد احراز هویت قراردارد حدوداً ۲۰ ساله تشخیص داده شود، باید اشکالی در کار باشد و ضرورت دارد بررسی بیشتر جهت احراز هویت صورت پذیرد و نیز در صورتیکه مدارک نشان می دهد که فردی متولد و ساکن مشهد است ولی نحوه تکلم مدعی هویت حکایت از فردی آذربایجانی و یا کرمانی دارد. در این صورت باید بررسی و تحقیق را گسترش داد و علاوه بر این موارد مفروض است که افراد بعضی اطلاعات را داشته باشند مانند محل ازدواج، تعداد و جنسیت فرزندان، تاریخ تولد فرزندان و مشخصات همسر و تاریخ صدور سند مالکیت و غیره در صورتیکه فرد مدعی هویت خاص از پاسخ دادن به این اطلاعات ناتوان باشد بایستی در روند احراز هویت تردید وارد نمود.
1-12 گفتار پنجم: احراز رضایت
در مورد اسناد رسمی انشاء معامله بوسیله امضاء و اثر انگشت اثبات می شود اصحاب معامله و طبق ماده ۱۸ آئین نامه قانون دفتر اسناد رسمی سردفتر و نماینده هیچ سندی را نباید امضاء نماید مگر آنکه وارد دفتر شده و به امضاء اصحاب معامله رسیده باشد.
طبق ماده ۶۵ قانون ثبت «امضای ثبت سند پس از قرائت آن توسط طرفین معامله یا وکلای آنها دلیل رضایت آنها خواهد بود.» ماده ۱۸ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران به ضرورت امضاء اصحاب معامله در ثبت سند اشاره دارد. رضایت در اسناد رسمی بدون علم و درک مفاد سند ممکن نیست. بنابراین آثار سند رسمی و احکام ناشی از عمل حقوقی باید برای طرفین روشن باشد و در صورتیکه یکی از اصحاب دعوی کور و کر یا گنگ و بی سواد باشد و یا زبان فارسی نداند تفهیم مفاد سند از طریق معتمد و مترجم انجام و انشاء سند با امضاء و اثر انگشت آنها صورت می پذیرد. در صورتی که سند رسمی فاقد رکن رضایت باشد دیگر نمی توان به صحت و درستی آن اعتماد کرد و چنین سندی قابل ابطال می باشد.
1-12 گفتار ششم: احراز صحت عمل حقوقی
در ماهیت اسناد رسمی عقود و ایقاعات تحقق می یابند و هریک از عقود و ایقاعات اعم از اینکه به صورت عمل حقوقی معین تنظیم شوند و یا نامعین ویژگیهای خاص قانونی خود را داراست که در تنظیم سند رسمی باید مورد لحاظ واقع شوند. به عنوان مثال طبق ماده ۷۷۲ قانون مدنی در عقد رهن و طبق ماده ۵۹ همان قانون در وقف، قبض شرط صحت است. بنابراین این نکته در هنگام تنظیم سند رهنی و یا وقفی باید رعایت شود و همچنین تعلیق در ضمان طبق ماده ۶۹۹ قانون مدنی موجب بطلان عقد ضمان است لذا تنظیم ضمان معلق به صورت سند رسمی ممنوع است و در صورت تنظیم قابل ابطال می باشد. همچنین درجائی که قرار است وکالت اعطائی از سوی ولی مورد استناد واقع شود چنانچه مولی علیه کبیر شده و ولایت ولی ساقط شده باشد اختیارات اعطائی در این وکالت به تبع سقوط ولایت ساقط می شود. بنابراین در هنگام تنظیم سند باید به ماهیت عمل حقوقی ای که در اسناد رسمی شکل می گیرد توجه نموده و شرایط هر یک از آنها را در نظر گرفت در صورتیکه شرایط صحت عمل حقوقی مزبور رعایت نشود سند رسمی قابل ابطال است.
1-13 مبحث دوم: ارکان شکلی سند رسمی
تشریفات در اسناد رسمی اهمیت فراوانی دارد بطوری که بعضی از آنها را می توان رکن سند نامید. عدم رعایت تشریفاتی که رکن سند هستند رسمیت سند را مخدوش می نماید. ما این تشریفات را در گفتار اول بررسی می نمائیم.
گفتار اول: تشریفاتی که رکن سند رسمی هستند
1-14 بند اول: تنظیم سند رسمی به زبان فارسی
طبق دستور اصل پانزدهم قانون اساسی زبان و خط رسمی و مشترک مردم ایران، فارسی است و متون رسمی باید به این زبان و خط باشد. طبق ماده ۶۱ قانون ثبت اسناد و املاک « هرگاه طرفین معامله یا شهود، زبان فارسی را ندانند و مسئول دفتر نیز زبان آنها را نداند اظهارات آنها به وسیله مترجم رسمی ترجمه خواهد شد.» اصل ۱۵ قانون اساسی و ماده ۶۱ قانون ثبت اسناد و املاک دلالت بر وجوب تنظیم سند به زبان فارسی دارد.
1-15 بند دوم: تنظیم اسناد در اوراق مخصوص
ماده ۱۸ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مقرر میدارد: «کلیه اسناد در دفترخانههای اسناد رسمی و در اوراق مخصوصی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اختیار دفترخانه قرار داده میشود تنظیم میگردد…» ماده ۱۸ قانون دفاتر اسناد رسمی دلالت بر وجوب تنظیم سند در اوراق مخصوصی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به دفاتر اسناد رسمی ارائه میشود دارد. بنابراین تنظیم سند در غیر اوراق مزبور فاقد رسمیت خواهد بود.
1-16 بند سوم: ثبت کلیه محتویات سند در دفتر جاری
به دستور ماده ۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک و مواد ۱۸ و ۲۹ قانون دفاتر اسناد رسمی، اسناد رسمی باید حرف به حرف از اول تا آخر متن و حاشیه سجل و ظهر در دفتر مخصوص ثبت شوند مواد فوق دلالت بر وجوب ثبت اسناد در دفتر مخصوص دارد.
نکته اول: محتویات سند باید با ثبت دفتر برابر باشد. این برابری را میتوان به دو نوع تقسیم کرد:
۱- برابری عینی ۲- برابری مضمونی
برابری عینی: منظور از برابری عینی آن است که هر آنچه محتویات سند را تشکیل میدهد شامل توضیحات و اصلاحات متن و غیره عیناً به همان صورت که در سند است در دفتر ثبت شود به نحوی که عیناً محتویات سند مانند نشانها و علامتها و توضیحات آن با ثبت دفتر برابر باشد.
برابری مضمونی: منظور از برابری مضمونی آن است که محتویات سند به صورت اصلاح شده در ثبت دفتر وارد شود مثلاً چنانچه متن سند توضیح اصلاحی داشته باشد آنچه که اصلاح شده است در دفتر ثبت گردد یا اینکه ارقامی که در سند به صورت عددی نوشته شده است در دفتر به صورت حروفی وارد شود در این حالت مضمون رقم حروفی با عددی برابر است اما برابری از نظر مضمون و مفهوم است نه عین و عین یک رقم عدد است و عین رقم دیگر حرف است.
1-17 بند چهارم: تاریخ سند رسمی
1-18 نکته اول : ضرورت درج تاریخ صحیح در اسناد رسمی
اصل هفدهم قانون اساسی میگوید مبدأ تاریخ رسمی کشور، هجرت پیامبر اسلام (ص ) است و تاریخ هجری شمسی و هجری قمری هر دو معتبر است اما مبنای کار ادارات دولتی هجری شمسی است. ماده (۹) آئین نامه دفاتر اسناد رسمی میگوید: «در کلیه اسناد و دفاتر و قبوض باید تاریخ شمسی قید گردد.» طبق ماده ۱۹ آئین نامه مذکور متعاملین باید در یک جلسه اسناد و دفاتر مربوطه را امضا نمایند. طبق شق ۴ ماده صد قانون ثبت اسناد و املاک چنانکه هر یک از مستخدمین دولت و اجزاء ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی عامداً تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهد شد.
نکته دوم: اعتبار تاریخ سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث
1-19 بند پنجم: مکان تنظیم سند رسمی
1-20 قسمت اول: اصل حاکم بر مکان تنظیم سند رسمی
محل دفتر اسناد رسمی مکان تنظیم سند رسمی است و طبق ماده ۱۴ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ سردفتران حق ندارند دفاتر را از محل کار خود به منزل اصحاب معامله ببرند. طبق قسمت آخر ماده ۲۱ قانون دفاتر اسناد رسمی هرگاه مراجع قضائی ملاحظه دفاتر جاری را لازم بدانند میتوانند آن را در محل دفترخانه ملاحظه نمایند. خارج کردن دفاتر از دفترخانه حتی به درخواست مراجع قضائی ممنوع است.
نکته: بعضی قضات با این استدلال که ماده ۱۰۵ قانون آئین دادرسی مدنی ناسخ ماده ۲۱ قانون دفاتر اسناد رسمی است دستور خارج کردن دفاتر جاری و بردن آن به محل دادگاه را می دهند که به دو دلیل استدلال آنها صحیح نیست.
اول- «ابراز نمودن و در دسترس قضات قراردادن دفاتر» که در ماده ۱۰۵ قانون آئین دادرسی مدنی ذکر شده در محل دفترخانه امکانپذیر است.بنابراین ماده ۱۰۵ آئین دادرسی مدنی و ماده ۲۱ قانون دفاتراسناد رسمی قابل جمع می باشد.
دوم- اگر «در دسترس قرار دادن» را به تحویل به دفتر دادگاه معنی کنیم باید در نظر داشت که ماده ۲۱ قانون دفاتر اسناد رسمی خاص مقدم است و ماده ۱۰۵ قانون آئین دادرسی مدنی عام مؤخر است و عام مؤخر خاص، مقدم را نسخ نمیکند. لذا منع خروج دفاتر از دفترخانه به دادگاه به قوت خود باقی است و سردفتران حق خروج دفاتر را به خارج از دفترخانه ندارند.
1-21 قسمت دوم: استثنائات حاکم بر مکان تنظیم سند
اول: طبق شق دوم ماده ۱۴ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی چنانچه محقق شود کسی که می خواهد معامله کند مریض باشد دراین صورت باید تنظیم سند و ثبت معامله با حضور نماینده مدعیالعموم محل و در نقاطی که دسترسی به مدعیالعموم نباشد با حضور دو نفر از معتمدین محل به عمل آید.
دوم: طبق تبصره ۲ ماده ۱۴ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم اسناد زندانیان، سردفتری که از طرف اداره کل ثبت معین می شود مکلف است دفاتر اسناد رسمی را به دفتر زندان برده، سند را با حضور نماینده دادستان شهرستان تنظیم و ذیل سند و ثبت دفتر مراتب را قید و به امضاء ذینفع و نماینده مزبور برساند.
سوم: طبق تبصره ۱ ماده ۱۴ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی سردفتران مکلفند دفاتر اسناد رسمی را برای ثبت معاملات دولتی و بنگاههای عمومی به محلی که اداره کل ثبت تعیین و دستور میدهد برده و سند را در آن محل تنظیم و ثبت نمایند.
1-22 بند ششم: اجازه مدعی العموم
طبق ماده ۲۲ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی تنظیم وثبت معاملاتی که از طرف قیمین صغار و محجورین نسبت به اموال آنها در دفاتر واقع میشود بدون اجازه کتبی مدعیالعموم محل ممنوع است.
1-23 بند هفتم: معاملات با شرط وکالت
در مورد معاملات با شرط وکالت خارج باید شرط مزبور در همان سند قید شود و تنظیم سند شرط نامه جداگانه طبق ماده ۲۷ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی ممنوع است. علت ممنوعیت یاد شده مربوط به این است که وکالت خارج بخشی از شرایط معامله اولیه است و در صورتی که در سند جداگانه نوشته شود بر خلاف نظر متعاملین عمل حقوقی وکالت صورت مستقل خواهد داشت.
1-24 بند هشتم: ذکر پلاک ثبتی و حدود و فواصل
در کلیه اسناد معاملات املاک باید شماره پلاک و حدود و فواصل ملک مورد معامله طبق ماده ۳۲ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی قید گردد و اگر شماره پلاک ثبتی و حدود و مشخصات ملک درج نشده باشد مورد معامله مردد بوده و نمیتوان معامله را رسماً به مصداق خاصی حمل نمود لذا عدم درج پلاک ثبتی و مشخصات ملک در سند رسمی آن را از رسمیت میاندازد.
1-25 بند نهم: گواهی انحصاروراثت در مورد انتقال سهم الارث
طبق ماده ۴۰ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی در مورد معاملات وراث متوفی نسبت به اموال موروثی، وقتی میتـوان سند معامله تنظیـم را تنظیم و ثبـت نمود که گواهی انحصـار وراثـت ارائه شود و بیـن آنها در سهم الارث توافق باشد.
1-26 بند دهم: استملاک اتباع بیگانه
در مورد تنظیم سند تملک اموال غیرمنقول برای اتباع خارجه تحصیل اجازه از اداره ثبت بر مبنای مقررات حاکم بر موضوع طبق ماده ۴۲ آئین نامه تنظیم دفاتر اسناد رسمی لازم است. اسناد انتقال اموال غیرمنقول به اتباع خارجه که بدون رعایت ترتیبات فوق انجام شده باشد رسمیت قانونی ندارد.
1-27 بند یازدهم: استملاک اتباع ایرانی که ترک تابعیت نمودهاند
تنظیم و ثبت اسناد معامله غیرمنقول برای اتباع ایران که ترک تابعیت نمودهاند و مطابق قانون حق خرید اموال غیرمنقول در ایران را ندارند طبق ماده ۴۴ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی ممنوع است. لذا تنظیم سند بدون اخذ اجازه مزبور آن را از رسمیت میاندازد.
1-28 بند دوازدهم: انتقال املاک موقوفه
در مورد انتقال املاک موقوفه و تبدیل به احسن آنها طبق ماده ۶۰ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی باید اجازه اداره اوقاف ارائه شود.
گفتار دوم: تشریفاتی که رعایت آنها ضروری است ولی عدم رعایت آنها سند را از رسمیت نمی اندازد.
تنظیم سند رسمی کاری است فنی است و رعایت تشریفات در آن اهمیت فراوان دارد بعضی از این تشریفات اساسی و مهم هستند و بعضی دیگر از تشریفات جنبه اساسی ندارد. عدم رعایت تشریفات غیرمهمه سند رسمی را از رسمیت نمی اندازد ولی برای متخلف مسئولیت مدنی، جزائی یا انتظامی بدنبال دارد. دریافت حق الثبت، داشتن گواهی خدمتی، دریافت گواهی مالیاتی و بسیاری موارد دیگر الزام آور است، اما عدم رعایت موارد فوق الاشاره رسمیت سند را مخدوش نمی کند و تنها برای متخلف مسئولیت بدنبال دارد. ماده ۱۲۹۴ قانون مدنی مقرر می دارد عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت خارج نمی کند.
مستفاد از ماده 1284 قانون مدنی برای اینکه نوشته ای سند محسوب و به عنوان (دلیل اثبات دعوی) قابل استناد باشد مستلزم وجود ارکانی است که عبارتند از:
1-29 بخش دوم:
1-30 بند اول: نوشته بودن
با قید «نوشته بودن» سند، تمام ادله غیرمکتوب از تعریف آن خارج می شوند «منظور از نوشته خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان باشد؛ خواه از خطوط متداول باشد یا غیرمتداول، مانند رمزها و علاماتی که دو یا چند نفر برای روابط بین خود قرار داده اند. صفحه ای که نوشته بر آن نمایان است فرقی نمی نماید که کاغذ یا پارچه باشد یا چوب، سنگ، آجر، فلز، و یا ماده دیگری. خطی که بر صفحه نمایان است فرقی ندارد که به وسیله ماده رنگی با دست نوشته شده یا با ماشین کپی و یا چاپ شده باشد. همچنان که فرقی نمی نماید که بر صفحه حک شده باشد یا آنکه به وسیله آلتی، برجستگی بر صفحه ایجاد کرده باشند». این توسعه در مفهوم نوشته بودن سند، مورد نظر اکثر قریب به اتفاق حقوق دانان است .
1-31 بند دوم: قابل استناد بودن در مقام دعوا یا دفاع
در اصطلاح حقوقی به نوشته ای سند اطلاق می شود که قابلیت آن را داشته باشد که به عنوان دلیل اثباتی یک عمل حقوقی در دعوا ابراز گردد. (یعنی بتوان برای اثبات ادعا، در مقام دعوای حق یا دفاع از دعوای حق) آنرا به کار برد؛ خواه آنکه دعوایی مطرح نشده باشد یا آنکه پیش آمد دعوایی را تنظیم کنندگان، احتمال ندهند مانند قباله نکاح. و الّا هر نوشته، سند محسوب نمی گردد ). به عبارت دیگر به موجب این قید باید بتوان سند را علیه کسی در دادگاه به کار برد . تحقق این قید مستلزم این است که:
اولاً: سند از سوی یکی از اصحاب دعوا صادر شود یا از سوی کسانی که اصحاب دعوا حق خود را از آنها دریافت کرده اند، مانند مورث و ناقل. یا اینکه از سوی شخص ثالث صادر شده باشد به نحوی که یکی از متداعیین در قبال طرف مقابل، ضمانت کرده باشد.
ثانیاً: نسبت به اصحاب دعوا الزام آور باشد و به موجب آن، تعهدی به نفع طرف مقابل شده باشد .
1-32 بند سوم: داشتن امضاء یا اثر انگشت یا مهر
عده ای از حقوق دانان، امضاء ذیل نوشته و یا زدن اثر انگشت یا مهر شخصی در ذیل آنرا سومین رکن و شرط سند تلقی شدن نوشته دانسته اند .
به اعتقاد آنها (سند امضاء نشده ناقص است و مهمترین رکن اعتبار را ندارد. هرچند ممکن است به عنوان قرینه تأییدکننده سایر ادله، مستند قرار گیرد.
به عنوان مثال، اگر اصالت سند امضاء شده، انکار شود و ارائه کننده آن، ضمن استناد به نظر کارشناس و تحقیق از گواهان، نوشته بی امضائی از منکر را ارائه دهد که اقرار به تعهد خود کرده است، دادگاه نوشته را به عنوان سند اقرار نمی پذیرد ولی می تواند آنرا قرینه بر اصالت سند امضاء شده بداند . ضرورت امضای نوشته به عنوان یکی از ارکان تشکیل دهنده سند در تعریف ماده 1284 قانون مدنی نیامده است. اما این گروه از حقوقدانان در توجیه نظر خود و اهمیت امضاء سند، به (اصول کلی حقوقی و استقرار عرف مسلم و پاره ای از مواد قانونی از جمله ماده 1293 و مواد 1301 الی 1304 قانون مدنی، مده 223 قانون تجارت (در بیان شرایط برات) ماده 307 قانون تجارت (در بیان ارکان سفته) ماده 311 همان قانون (در مورد چک) مواد 278 و 279 قانون امور حسبی (در مورد وصیت نامه) و مواد 63 و 65 قانون ثبت اسناد و املاک (در مورد امضای ثبت سند) استناد و اشاره می کنند) . همچنین به موجب ماده 2 قانون تجارت الکترونیکی مصوب سال 1382: ((تولید و ارسال کننده داده پیام (نوشته الکترونیکی ) آنرا با امضای الکترونیکی امضاء می نماید.)) ضمناً پذیرش ارزش اثباتی و آثار سابقه و امضای الکترونیکی مطمئن، در مواد 12 الی 16 این قانون پیش بینی شده است. به موجب بند (ی) ماده 2 این قانون: ((امضای الکترونیکی عبارت از هر نوع علامت منظم شده یا به نحو منطقی متصل شده به داده پیام است که برای شناسائی امضاء کننده داده پیام مورد استفاده قرار می گیرد)). مانند: شماره رمزی که مشتری بانک برای استفاده از دستگاه خودپرداز بانک پس از وارد کردن کارت خود به دستگاهی می دهد و به داده پیام یعنی درخواست برداشت وجهی از حساب متصل است. در ماده 10 همان قانون امضای الکترونیکی مطمئن در چهار بند تعریف و احصا شده است .
1-33 شرایط و ارکان سند رسمی
برای اینکه سندی از نظر قانون رسمی محسوب می شود باید شرایطی در تنظیم آن رعایت شود که به آنها ارکان تشکیل دهنده سند رسمی می گویند. این شرایط که از آنها به شرایط قانونی برای پذیرش وصف «رسمیت» نسبت به اسناد نام می برند، عبارتند از:
1-34 بند اول: مداخله مأمور رسمی در تنظیم سند
مأمور رسمی اعم از مأمور دولتی است زیرا ممکن است کسی مأمور رسمی باشد ولی مأمور دولتی (مستخدم و کارمند) نباشد مانند: سردفتر اسناد رسمی و سردفتر ازدواج و طلاق که وابسته به قوه قضائیه هستند . فلذا صرف دولتی بودن مأمور، در رسمی تلقی شدن سند تنظیمی، موضوعیت نداشته و مأمور غیر دولتی که از طرف مقام صلاحیت دار کشور به آن سمت تعیین شده باشد . می تواند سند رسمی تنظیم نماید. بر این اساس (منظور از مأمور رسمی شخصی است که مأموریت او در قانون پیش بینی شده باشد ) برحسب این تعریف مأمورین شهرداری اعضای هیأت مدیره کانون وکلای دادگستری، کانون کارشناسان رسمی دادگستری و مؤسسات و سازمانهایی که با اجازه قانون تأسیس شده اند جزء مأمورین رسمی هستند.
با توجه به مراتب پروانه ساختمان یا گواهی پایان کار صادره از شهرداری و نیز پروانه وکالت صادره از کانون وکلا برای وکیل و پروانه کارشناسی صادره از کانون کارشناسان دادگستری برای کارشناس جز اسناد رسمی است که توسط مأمورین رسمی در حیطه صلاحیت آنها با توجه به مقررات قانونی مربوطه تنظیم شده اند همچنین (رأی دادگاه گزارش اصلاحی صورت جلسه های دادرسی، نظر هیأت منصفه یا کارشناس اسناد مربوطه به قانونگذاری و امور اداری و مالیاتی و شهرداری و ثبت احوال و بسیاری از این قبیل در زمره اسناد رسمی است).
1-35 بند دوم: لزوم رعایت مقررات قانونی مربوط در تنظیم سند
برای اینکه سند تنظیمی مأمور رسمی در حیطه صلاحیت وی، رسمی تلقی شود رعایت تشریفاتی که قانون آنها را مقرر کرده ضرورت دارد. در این خصوص ماده 1287 قانون مدنی تنظیم سند بر طبق مقررات قانونی را برای رسمی محسوب شدن سند شرط اساسی اعلام نموده است. ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات قانونی مربوط به تنظیم سند، عادی تلقی شدن آن سند به شرط دارا بودن امضا یا مهر طرف می باشد.
تشریفات تنظیم سند به دو دسته تقسیم می شود: الف) تشریفاتی که رعایت آنها در تنظیم سند ضروری است و عدم رعایت آنها سند را از رسمیت می اندازد:
این تشریفات شامل تمام تشریفاتی است که در قانون و یا آئین نامه اجرایی قانون برای تنظیم سند پیش بینی شده است به عنوان مثال امضای صورت مجلس یا سند قرارداد یا اقرارنامه توسط مأمور رسمی یا امضای شاهدان معرف و تصدیق دوطرف قرارداد در اسناد تنظیم شده در محضر رسمی و تاریخ امضای سند .
ب) تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت نمی اندازد
مواردی مانند: (عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد )
نکته 1- تشریفات تنظیم سند رسمی حسب مورد متفاوت است. مثلاً ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک و تنظیم سند مالکیت و صدور آن دارای تشریفات خاصی (رعایت عملیات مقدماتی ثبت) بوده که با تشریفات ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی یا تشریفات مربوط به صدور گواهینامه در اداره راهنمایی و رانندگی یا صدور شناسنامه در اداره ثبت احوال تفاوت دارد.
نکته 2- هر گاه سندی که مطابق ماده 1287 قانون مدنی تنظیم شده به عنوان دلیل رسمی اثباتی دعوا یا دفاع از دعوای مطروحه مورد استناد خواهان یا خوانده قرار گیرد دادگاه مکلف است که صحت تنظیم و رسمیت سند را از مرجع تنظیم کننده آن استعلام نموده و در صورت اعلام اینکه متعهد دفتر نماینده (مرجع مربوطه) را امضا ننموده یا آن سند در دفتر مذکور به ثبت نرسیده دادگاه آنرا به عنوان سند عادی تلقی کرده و از ترتیب اثر دادن به آن به عنوان سند رسمی خودداری خواهد کرد هرچند از نظر ظاهری هیچ تفاوتی با سند رسمی مشابه نداشته باشد.
نکته 3- بعضی از حقوقدانان اهلیت متعاملین (موضوع مادتین 190 و 210 قانون مدنی) ممنوع المعامله نبودن متعاملین قصد و رضای طرفین تنظیم کننده سند، مشروعیت معامله و عدم مخالفت آن با قانون نظم عمومی و اخلاق حسنه (موضوع مواد 190، 217 و 975 قانون مدنی، ماده 60 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران) را نیز جزء شرایط ماهوی تنظیم سند رسمی دانسته اند .
نکته 4- علاوه بر شرایط ماهوی که رعایت آنها ضروری است برخی تشریفات شکلی هم وجود دارند که رعایت آنها به موجب مقررات ثبتی ضروری است. این تشریفات عبارتند از:
تنظیم سند بر روی اوراق رسمی چاپی تهیه شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک ، لزوم تنظیم آن به زبان فارسی ، پرداخت مالیت و عوارض قانونی و حق التحریر و حق الثبت سند مگر در مواردی که به حکم قانون از پرداخت آن معاف شده باشند . لزوم امضا و مهر سند توسط سردفتر و داشتن تاریخ شماره سند تنظیمی و نیز تمبر قانونی که به آن بهای اوراق گفته می شود. و البته عدم رعایت آنها سند را از رسمیت نمی اندازد.
فصل دوّم
تعاریـف و مفـاهیـم
2-1 تعریف سند
در تعریف سند و انواع آن می خوانیم که مطابق قانون، سند عبارت است از نوشته ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او؛ یعنی خوانده دعوا قادر به استفاده از آن در محاکمه هستند.
2-2 اقسام سند
خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند که بر 2 نوع عادی و رسمی می باشد.
اسنادی که از سوی مأموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند، رسمی اند؛ مانند اسنادی که از سوی مأموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شود یا از سوی دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال و .... برای آن که با مفهوم اسناد رسمی آشنا شویم، این پرسش را مطرح می کنیم که مقصود از مأموران رسمی و حدود صلاحیت آنان در تعریف سند رسمی چیست؟ اما در پاسخ به این پرسش و در مواجهه با آن باید گفت مأمور رسمی کسی است که از سوی حکومت به انجام کاری مأمور شده است و لازم نیست که حتماً بین مأمور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد، مانند دفاتر اسناد رسمی. سردفتر کارمند دولت نیست، گرچه سردفتری شغلی غیردولتی محسوب می شود؛ اما از آنجایی که سردفتر از سوی دولت مأمور به تنظیم معاملات است، سردفتر مأمور رسمی به حساب می آید؛ ولی مقصود از صلاحیت آن است که مأمور هم ذاتاً و هم محلاً دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد. برای مثال سردفتر اسناد رسمی ذاتاً صلاحیت تنظیم معاملات را دارد؛ اما ذاتآً صلاحیت تنظیم و صدور گواهی فوت را ندارد. همانطور که کارمند اداره ثبت احوال ذاتاً صلاحیت صدور گواهی طلاق یا ازدواج را ندارد. از طرفی ممکن است که مأمور ذاتاً صلاحیت انجام کاری را داشته باشد؛ ولی محلاً صلاحیت نداشته باشد، برای مثال مأمور اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ورامین که وظیفه نقشه برداری یا تحدید حدود املاک ورامین به او واگذار شده است، محلاً صلاحیت نقشه برداری یا تحدید حدود از اراضی شهرستان کازرون را ندارد.
الف) سند به معنی عام: سَند عبارت از هر تكیهگاه و راهنمای مورد اعتماد است كه بتواند اعتقاد دیگران را به درستی ادعا جلب كند، خواه نوشته باشد یا گفته و اماره و اقرار؛ چنان كه گفته میشود فلان خبر یا حدیث دارای سَند معتبر است و مقصود این است كه شخصیتهای معتبر و مورد اعتمادی آن را نقل كردهاند. همچنین است وقتی كه گفته میشود فلان سند تاریخی دربارة رویدادی ارائه شد، یا ادعای خواهان مستند به دلیلی نیست … و مانند اینها؛
ب) سند به معنی خاص: نوشتهای است كه، در مقام اثبات دعوا یا دفاع از آن، میتواند راه وصول یا واقعیت باشد. در این معنی، دیگر سَند مرادف با دلیل و مدرك نیست؛ چهرة خاصی از آن مفهوم عام است كه به صورت نوشته در آمده و مكتوب است نه منقول. بند ۲ «ماده ۱۲۵۸ ق.م»كه «اسناد كتبی» را در زمرة دلائل اثبات دعوا آورده است، اشاره به همین معنی خاص است كه با قید «كتبی» از مفهوم عام سَند یا دلیل جدا میشود. پس، نباید قید كتبی را در این تركیب حشو قبیح پنداست. .
اما بر طبق ماده « ۱۲۸۵ ق . م» شهادت نامه سَند محسوب نمی شود وفقط اعتبار شهادت را خواهد داشت
2-3 عناصر سند
در پاسخ باید گفت برای این که نوشته ای رسمی محسوب شود، 3 شرط لازم است که عبارتند از:
1) سند از سوی مأمور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود.
2) مأمور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد.
3) سند با رعایت مقررات قانون تنظیم شده باشد.
پس هر گاه نوشته ای فاقد یکی از این 3 شرط باشد، آن نوشته در صورتی که دارای مهر یا امضای طرف باشد، عادی محسوب می شود. نوشته هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری شان تنظیم می نمایند، اسناد عادی محسوب می گردند.
صلاحیت مأمور رسمی بر دو قسم است :ذاتی و نسبی.
الف)صلاحیت ذاتی مأمور: و آن صلاحیت مأمور است در نوع امری که به او محول گردیده مثلاً مأموری که برای ثبت دفتر املاک معین شده ، آن مأمور فقط برای انجام آن امر صلاحیت دارد و برای انجام امور دیگر مانند ثبت سَند در دفتر اسناد رسمی یا تنظیم سجل احوال یا دادرسی صلاحیت نخواهد داشت.
ب)صلاحیت نسبی مأمور: و آن عبارت از حدود اختیارات مأمور است نسبت به امری که از طرف مقام صلاحتیدار به او محول گردیده ، خواه از حیث قلمرو مکان یا زمان باشد و خواه از حیث وضعیت حقوقی اشخاصی که سَند برای آنان تنظیم می گردد . مثلاً کسی که از اداره آمار و ثبت احوال مأموریت ثبت متوفیات بیگانگان حوزه تهران را دارا می باشد ، صلاحیت ندارد که در خارج از تهران به ثبت متوفیات بیگانگان بپردازد یا در حوزه تهران متوفیات اتباع ایران را ثبت کند والا اینگونه اسناد خارج از صلاحیت نسبی مأمور صادر شده است و رسمی محسوب نمی گردد.
سند برای اینکه رسمی محسوب شود کافی نیست که به وسیله مأمور رسمی در حدود صلاحیتی را که قانوناً دارا است تنظیم گردد ، بلکه علاوه بر ان باید تشریفاتی که قانون در تنظیم سنَد لازم می داند نیز رعایت شده باشد. تشریفات مذبور برای هر نوعی از اسناد رسمی به وسیله ی قوانین مربوط به آن مقرر شده است.
این تشریفات بر دو قسم می باشد :
الف) تشریفاتی که عدم رعایت آن سَند را از رسمیت نمی اندازد: تمبر ننمودن اسناد چنان که ماده «۱۲۹۴» قانون مدنی تصریح نموده است سَند را از رسمیت نمی اندازد.بر طبق ماده «۱۲۹۴» ق . م «عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سَند را از رسمیت خارج نمی کند»
ب)تشریفاتی که عدم رعایت آن سند را از رسمیت می اندازد: چنان که گذشته هر گاه در تنظیم سند تمام تشریفاتی را که قانون و یا آئین نامه ای که به دستور قانون تهیه شده در تنظیم سند لازم بداند ، رعایت شود سند رسمی محسوب می شود ، مگر آنکه قانون صریحاً متذکر شود که عدم رعایت یکی از تشریفات معینه سنَد را از رسمیت می اندازد . «ماده ۱۲۸۸ ق.م»رعايت مقررات ماهوي و شكلي مربوط به تنظيم سند را بیان می کند. بموجب این ماده «مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد.»
2-4 قابل استناد بودن در مقام اثبات دعوا یا دفاع
مقدمتاً در مباحث مرتبط با حقوق ثبت همانقدر که مسائل اندک واجد اهمیت است اسناد نیز جایگاه مهمی داشته و بررسی ابعاد آن ضرورت دارد در یکی از مباحثی که یادداشتهای آن برای دسترسی کارآموزان محترم به وکالت در اختیار واحد کارآموزی کانون وکلا قرار گرفته در خصوص مفهوم سند در حقوق موضوعه ایران توضیحات کلی داده شده است که دسترسی به آن از طریق وب سایت کانون وکلا میسر می باشد.
2-5 بند یک: مقایسه سند عادی و رسمی از جهت اثباتی:
مطابق مواد 1284، 1285 و 1286 قانون مدنی هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد (به استثناء شهادت نامه) عنوان سند دارد که تنظیم آن به صورت رسمی و عادی است و از نظر قضائی چنانچه طرفی که سند عادی علیه او اقامه شده است انتساب آن را از منتسب علیه تصدیق نماید و یا در دادگاه اصالت آن از جهت انتساب مهر و امضای آن به طرف دیگر به اثبات برسد سند مذکور واجد اعتبار سند رسمی گردیده و نسبت به طرفین دعوی و وراث و قائم مقام آنها معتبر خواهد بود . (ماده 1291 ق. م) با تعمق در مقررات اشعاری این نتیجه حاصل می شود که تفاوت سند عادی و رسمی ناظر به قدرت اثباتی آنها بوده و چنانچه اصالت و انتساب نوشته عادی یا طرف مقابل یا نویسنده مسلم باشد از نظر اثباتی نسبت متداعئین تفاوتی ندارند.
2-6 بند دوم: جایگاه سند عادی در دعاوی
همانطوریکه در بحث مقایسه اسناد عادی و رسمی مذکور افتاد در جریان دادرسی و استنباط قضائی و کشف واقع و تشخیص حق از باطل تفاوتی بین سند عادی و رسمی وجود نداشته و سند عادی که اصالت و انتساب آن به صادر کننده مسلم باشد تفاوتی با سند رسمی نداشته و فقط در زمان درخواست تأمین خواسته چنانچه ضرورت تأمین خواسته از نظر قضائی احراز گردد سند رسمی که بدهی یا موضوع تعهد مقابل به صورت منجز در آن قید شده باشد بدون تودیع خسارت احتمالی و یا اثبات در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته، مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت. تفاوت اساسی سند رسمی با سند عادی در تاریخ آنهاست که تاریخ سند رسمی حتی بر علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است در صورتیکه اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم کنندگان آن و ورثه آنها و یا کسی است که به نفع او وصیت شده است (ماده 1305 ق. م).
2-7 بند سوم: اعتبار اقرار و رابطه آن با سند
با مداقه در مواد 1280، 1281 و 1284 قانون مدنی موارد زیر استنباط و استنتاج می گردد.
الف) از آنجائیکه بنا به تعریف مندرج در ماده 1259 قانون مدنی اقرار عبارت است از اخبار به حقی به نفع غیر و به زیان خود است و قانونگذار بین اقرار شفاهی و کتبی تفاوتی قائل نشده و آنرا در حکم واحد دانسته است . (ماده 1280 ق. م). بنابراین می توان مندرجات نوشته مسلم الصدور را (اعم از رسمی و عادی) که متضمن اخبار حقی برای غیر باشد و در تعریف قانون (ماده 1284 ق. م) عنوان سند دارد. در واقع سند رسمی یا عادی تلقی نمود که مندرجات آن جزئاً یا کلاً دلالت بر اقرار به سود فرد ثالث دارد بر این اساس اقرار کتبی در مفهوم قانونی همان سند است که می تواند رسمی یا عادی باشد.
ب) اقرار کننده می تواند (اعم از اینکه به صورت کتبی یا شفاهی اقرار کرده باشد) مأخوذ به اقرار خود خواهد بود مشروط بر اینکه فساد اقرار او یا اشتباه و غلط بودن آن به اثبات نرسیده و اقرار کننده بالغ، عاقل و قاصد و مختار باشد (مواد 1262 و 1277 ق. م). به علاوه اقرار فرد سفیه در امور مالی به صراحت ماده 1263 قانون مؤثر نیست همچنانکه اقرار ورشکسته نسبت به اموال خود به زیان طلبکاران فاقد نفوذ قانونی است (ماده 1264 همان قانون)
ج) از نظر اثباتی اقرار اعم از کتبی یـا شفاهی می بایـد منجـز بـاشد و اقرار معلق اثری ندارد (ماده 1286 ق. م).
بنابراین اسناد اعم از عادی و رسمی در ارتبـاط با تعهدات منـدرج در آن از حکم همیـن ماده پیروی می نماید و تعهدات معلق مانند تعلیق ضمان (ماده 699 قانون مدنی) مانند اقرار معلق باطل و بلااثر است. هرچند با تحقیق اصل تعهد زمان اجرای تعهد می تواند به صورت معلق باشد (قسمت اخیر ماده 699 ق.م)
2-8 بند چهارم: مواردی که ثبت سند اجباری است:
قانونگذار در موارد 46 و 47 قانونی ثبت مصوب سال 1310 ثبت عقود و معاملات راجع به عین یا منافع و حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا اگر ثبت نشده در آن منطقه اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و ثبت عقود و معاملات مذکور را وزارت دادگستری ضروری اعلام کرده باشد اجباری تشخیص داده و همین ضرورت و الزامی بودنه ثبت اسناد به صلحنامه ها و هبه نامه ها و شرکت نامه ها نیز تسری داده شده است.
2-9 بند پنجم: ضمانت اجرای حقوقی عدم ثبت سند
با یادآوری این امر که به موجب مقررات ناظر به روابط مالک و مستأجر به عنوان مقررات خاص، ثبت قراردادهای اجاره علی الاصول به عنوان استثناء مقررات مواد 46 و 47 قانون ثبت اجباری نبوده و روابط استیجاری حتی به صورت شفاهی در املاک ثبت شده هم قابلیت تحقق را دارد. قانونگزار به طور مطلق در ماده 48 قانون ثبت به نحو آمرانه تصریح کرده اسنادی که مطابق مواد فوق (46 و 47) باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرش نخواهد شد.
اما مفهوم این ماده ناظر به بی اعتباری اسناد عادی مرتبط با عقود و معاملات راجع به عین و منافع و حقوق مذکور در مواد اشعاری نبوده و عقود مذکور و نیز صلح نامه ها و هبه نامه ها و شرکت نامه های عادی هم مانند مبایعه نامه های عادی (در خصوص املاک ثبت شده) می تواند در صورت اثبات اصالت آن و انتساب به متعهد و امضاء کنندگان آن واجد اعتبار گردد. و این امر جزء بدیهیات حقوقی بوده و با عنایت به اینکه دادگستری مرجع عمومی تظلمات می باشد منتفع از اسناد عادی که متضمن حقوقی به نفع اوست در صورت استنکاف متعهد و اقرار کننده (شریک در عقد مشارکت در مثال مورد سوال اول اختبار نوبت سوم کانون وکلای مرکز در حقوق ثبت و امور حسبی) می تواند با استفاده از همان سند عادی (شرکت نامه) تعهدات مندرج در آن را برای استیفای حقوق خود از طریق طرح دعوی در دادگاه های عمومی حقوقی مطالبه نماید.
2-10 بند ششم: مالکیت موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک
با نگاهی گذرا به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور در نظر اول چنین تلقی می شود که دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. علی الظاهر معنای مخالف آن این خواهد بود که دولت کسی را که ملکش در دفتر املاک به ثبت نرسیده است مالک نمی شناسد و مالک کسی است که حتما سند مالکیت از ادارت ثبت اسناد و املاک کشور اخذ کرده باشد.
حال برای آنکه دولت یا حاکمیت بتواند از ثبت ملکی پشتیبانی یا دفاع نماید باید ثبت آن ملک دارای اوصاف و شرایطی باشد که خود دولت آنرا وضع نموده فلذا در قانون ثبت املاک و آیین نامه مربوط به آن این اوصاف و شرایط طی عملیات مقدماتی ثبت شناخته شده است. در حقیقت برای دولت یا حاکمیت ملکی تثبیت شده است که در قالب شرایطی که خود ایجاد و وضع نموده قرار گیرد که این شرایط به ترتیب عبارتند از تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی نوبتی، انجام عملیات تحدید حدود، انقضای مهلت واخواهی و در نهایت ثبت دفتر املاک. بنابراین با اجرای این شروط بهترین حالت تثبیت ملکی محقق شده و دولت از آن حمایت می کند. به همین دلیل در ماده 22 با قاطعیت هر چه تمامتر اعلام شده دولت تنها و تنها کسی را مالک می داند که ملکش ثبت دفتر املاک شده باشد.
2-11 تحلیل ماده 47 قانون ثبت
اما در خصوص تحلیل ماده 47 قانون ثبت باید گفت: در اینجا دیگر نگاه قانون به مقوله ملک دیگر وجود ندارد بلکه ثبت اسناد موضوعیت داشته که در این خصوص نیز دولت شرایط و ضوابط ویژه ای را وضع نموده است. از جمله اینکه کلیه عقود و معاملات راجع به اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده می بایست در ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به ترتیبی که در همان قانون آمده ثبت نمود.
در نتیجه به نظر نویسنده دید قانونگذار در خصوص مالکیت موضوع ماده 22 با مالکیت موضوع ماده 47 برابر و یکسان است با این تفاوت که مالکیت ماده 22 قائم به ثبت ملک است اما مالکیت ماده 47 قائم به ثبت سند. به همین سبب در ادارات و واحدهای ثبت اسناد و املاک کشور کسیکه دارنده سند مالکیت می باشد با کسیکه ملکی به نامش در گردش ثبتی است هر دو مالک شناخته می شوند.
2-12 تحلیل ماده 1305 مدنی
هرگاه مالی غیر منقول، به وسیله مالک مورد دو عقد بیع، یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد، سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی، پیروز نخواهد شد. این مورد در ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی آورده شده است.
شأن تدوین ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی این بوده است که از میان دو معامله متعارض، معامله مقدم در تاریخ معتبر است و دیگری باطل، چون با وقوع معامله نخست، فروشنده دیگر حقی نداشته که آن را به دیگری انتقال بدهد. از این رو ماده ۱۳۰۵ احتمال چنین ثبانی نامشروعی را از بین میبرد و تنها به تاریخ سند رسمی به دلیل دخالت مامور رسمی، اعتبار مطلق داده است.
اما اگر بتوان با بیّنه قانونی، اصل معامله و تاریخ مقدم را اثبات کرد که فروشنده ابتدا ملک را به شخص «ب» فروخته و بعد با سند رسمی به شخص «ج» منتقل کرده است، در این صورت چون با تحقق عقد بیع، ملک متعلق حق عینی شخص «ب» قرار گرفته و این حق عینی به رابطه دو طرف عقد محدود نمیشود و در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد است، بنابراین معامله شخص «الف» و شخص «ج» معاملهای است غیرنافذ و در صورت عدم رضایت شخص «ب» باطل خواهد بود و او میتواند بر پایه معامله انجام شده و به استناد حق عینی، متعرض سند مالکیت شخص «ج» شود.
اما در فرضی که بیعی واقع نشده باشد بلکه قرارداد تعهد به انعقاد عقد بیع ملک ثبت شده (قولنامه)، باشد، در این صورت چون تعهد به بیع موجد حق دینی است نه عینی، بنابراین تعهد شخص «الف» به انتقال ملک به شخص «ب» فاقد قدرت اجرایی است زیرا هرچند مطابق دلالت مطابقی وی متعهد شده که نسبت به انعقاد عقد و تنظیم سند رسمی انتقال اقدام کند و مطابق دلالت التزامی به عقدم انتقال ملک به غیر، تعهد کرده است (شرط فعل منفی) اما چون شخص «الف» از انجام تعهد تخلف ورزیده و ملک را به شخص «ج» منتقل کرده، لذا اجبار بهشرط، موضوعا منتفی و متعهدله فقط میتواند به استناد مواد ۲۳۷، ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی، قرارداد را فسخ و خسارت متوقع را مطالبه کند. شایان ذکر است که اگر شرط بهصورت شرط نتیجه منفی باشد نه شرط فعل منفی، یعنی صراحتا از شخص «الف» حقانتقال به غیر سلب شده باشد، در این فرض چون او برخلاف شرط عمل کرده، بیع با شخص «ج» غیرنافذ و تنفیذ آن در اختیار مشروطله میباشد. (دو شرط مذکور با یکدیگر فرق دارند؛ در شرط فعل منفی حق انتقال وجود دارد ولی متعهد شده است که این حق را اعمال نکند. اثر آن پایبندی است. در صورت تخلف، ضمانت اجرا فقط فسخ و مطالبه خسارت است. اجبار به اجرا و اجرای جایگزین ممکن نیست چون موضوع قبلا منتقل شده است. در شرط نتیجه اساسا حق انتقال به غیر وجود ندارد، به نفس اشتراط، این حق سلب شده پس در صورت تخلف، ضمانت اجرا عدم نفوذ است). در نقد سه نظریه فوق، باید گفت اساسا هدف قانونگذار از تضییقات قانونی برای الزام به ثبت ملک و ثبت انتقال، حفظ حقوق دو طرف معامله، جلوگیری از وقوع معامله معارض، کاستن از دعاوی مربوط به املاک، حفظ صلح اجتماعی و نظم عمومی و در عین حال فراهم کردن آگاهی اشخاص از وضع مالک فعلی است. براین اساس نظر اول از لحاظ مبنایی ایدهآل و مطلوب است اما یک راهحل افراطی میباشد که با قانون ثبت مطابقت ندارد و رویه قضایی هم آن را نپذیرفته است. نظر دوم دارای یک ایراد اساسی است که مقررات قانون ثبت را بیروح و بیهویت کرده و موجب بیهوده ساختن و ناموثر کردن حکم قانونگذار شده است. ماده ۲۲ قانون ثبت که مقرر میدارد: «… دولت فقط کسی را… مالک خواهد شناخت…» در برگیرنده محاکم قضایی نیز است. دولت در اینجا به معنی کل حاکمیت است و نمیتوان قایل به تفکیک شد زیرا معقول نیست یک رابطه حقوقی نزد دولت فاقد اعتبار شناخته شود اما در رابطه بین متعاقدین معتبر باشد و محکمه بتواند آن را شناسایی کرده و به رسمیت بشناساند. نظم عمومی اقتضا میکند که انتقال مالکیت تحت نظارت دولت باشد و ماده ۴۸ قانون مذکور هم مطلق است و قیدی ندارد. منظور قانونگذار این است که شخص، اساسا مالک نیست. اما نظر سوم دارای محاسنی است ازجمله آنکه هم به اصول پایبند است و هم به مقررات قانون ثبت ملتزم میباشد. اعمال این نظریه واجد همان تضییقاتی است که قانونگذار ثبت دنبال میکند؛ یعنی این مضایق و محدودیتها موجب اجبار مردم به ثبت و تنسیق معاملات در اجتماع میشود. چون مطابق این نظر، دلیل منحصر برای اثبات انتقال مالکیت، سند رسمی است و سایر ادله فقط در حد اثبات وقوع عقد و مقتضی مالکیت معتبر هستند ولی برای اثبات انتقال مالکیت بیّنه قانونی محسوب نمیشود. بنابراین اگر کسی ملک ثبت شده را بهموجب سند عادی خریداری کند، تا تنظیم سند رسمی انتقال، مالک شناخته نمیشود. همچنین نباید از نظر دور داشت که هرچند اصل عمل حقوقی با شهادت، قابل اثبات است ولی دادگاهها به سبب تجربه ناشی از انحرافها و اشتباهها در شهادت، در پذیرش نتیجه آن، نگرش سختگیرانه دارند و به نوشتهها و اسناد، اعتماد بیشتری میکنند.
2-13 اعتبار سند نسبت به امضاء کننده و قائم مقام
مندرجات هر سندی علیه اشخاصی که آنرا امضا نموده اند و نیز قائم مقام قانونی آنان معتبر است و از این دید تفاوتی بین سند رسمی و عادی وجود ندارد. پس، برای نمونه، اگر شخصی مال منقولی را به موجب عقدی که در سند عادی آمده بفروشد به همان اندازه به پیامدهای عقد بیع مزبور و متعهّد است که اگر عقد مزبور در سند رسمی آمده بود . نه تنها فروشنده (یا خریدار)، بلکه قائم مقام آنان (مانند وارث) نیز مکلفّند پیامدهای حقوقی سند مزبور را تحمّل نمایند. تاریخ سند (چه رسمی و چه عادی) نیز از این امر مستثنی نیست به این معنا که برای اثبات تاریخ (زمان) تنظیم سند علیه تنظیم کنندگان یا قائم مقامان آنها می توان به تاریخی که در سند نوشته شده استناد نمود.
فصل سوم: حدود اعتبار سند نسبت به اشخاص ثالث
3-1حدود اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی نسبت به اشخاص ثالث
مزايا و حدود اعتبار اسناد رسمي عبارتند از:
- اسناد رسمي درباره طرفين تنظيم کننده و جانشين قانوني شان مانند ورثه آنان معتبر است.
- تاريخ تنظيم سند رسمي نه تنها نسبت به طرفين معامله بلکه نسبت به ساير اشخاص نيز اعتبار دارد پس اگر آقايان «الف» و «ب» با سند رسمي، اتومبيلي را معامله کنند و سپس «الف» با سند عادي به تاريخ قبل يا بعد از آن با ديگري همان اتومبيل را معامله کند تاريخ سند رسمي نسبت به اين شخص ثالث نيز معتبر است و نمي تواند صرفا به استناد سند عادي اتومبيل را از مالکيت آقاي «ب» خارج کند.
- در مقابل سند رسمي انکار و ترديد قابل توجه نيست و صرفا مي توان نسبت به آن ادعاي جعل کرد زيرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمي است، براي مثال اگر «الف» به استناد سند رسمي از آقاي «ب» مطالبه وجه کند آقاي «ب» نميتواند بگويد که من چنين سندي را امضا نکردم و منتسب به من نيست و «الف» باد ثابت کند که سند را من امضا زدم بلکه فقط ميتواند ادعاي جعل کند که در اين حالت مسلما بار اثبات اين ادعا نيز با اوست و اگر نتواند جعليت سند رسمي را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمي است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد مگر اينکه ثابت کند که سند به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است براي مثال وجه آن را پرداخته است.
اثبات اصالت سند عادي با کسي است که به آن استناد ميکند و طرف مقابل به صرفاً اظهار انکار مسئوليتي بابت اثبات اصالت سند عادي ندارد. فرض کنيم «الف» به موجب يک سند عادي از آقاي «ب» مطالبه مبلغي ميکند «ب» مي تواند با اظهار اين مطلب که چنين سندي را امضاء نکرده از خود سلب مسووليت کند و در اين حالت آقاي «الف» است که بايد صحت و اصالت سند عادي را به اثبات برساند.
3-2اعتبار سند نسبت به اشخاص ثالث
مندرجات سند را (چه رسمی و چه عادی)، علی القاعده، نمی توان به اشخاص ثالث تحمیل نمود. با اینهمه به موجب مادّه 1290 ق. م. اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشند پس، مفادّ سند رسمی را، چنانچه در قانون تصریح شده باشد، حتّی به اشخاص ثالث نیز می توان تحمیل نمود؛ امتیازی که سند عادی در هیچ صورتی ندارد برای نمونه، اگر شخصی به موجب سندی (رسمی یا عادی) مالی به دیگری بفروشد باید آنرا به خریدار تسلیم نماید؛ امّا در برابر، اگر مبیع در تصّرف ثالث باشد و ثالث با استناد به ید مالکانه خود، مدّعی مالکیّت مبیع باشند خریدار نمی تواند با استناد به سند مذبور مال را از تصّرف متصرّف خارج نماید؛ زیر سند تنظیمی بین خریدار و فروشنده نسبت به ثالث اثری ندارد.
با این همه، همانگونه که ماده 1200 ق. م. دلالت دارند در مواردی استثنائاً قانونگذار اسناد رسمی را حتی علیه اشخاص ثالث معتبر دانسته است؛ بدین معنا که عملی حقوقی که در سند رسمی آمده به اشخاص ثالث نیز تحویل می شود یکی از این موارد در ماده 72 ق. ث. تصریح شده که می گوید. در نتیجه شخصی که به استناد سند رسمی، مال غیر منقولی را خریداری نموده و مالک آن شاخته می شود نه تنها می تواند به استناد سند مزبور تحویل مبیع را از فروشنده بخواهد، بلکه اگر ملک در تصّرف شخص ثالث باشد می تواند به استناد همان سند رسمی با اقامه دعوا خلع ید علیه متصرف (ثالث)، حکم خلع ید او را از دادگاه بگیرد و ثالث نمی تواند با این دفاع که او در تنظیم سند رسمی دخالتی نداشته و یا حتی با استناد به ید خود پیامدهای حقوقی سند را شامل خود نداند. افزون بر آن سند رسمی امتیاز دیگری نیز از این حیث همواره دارد و آن قابلیّت استناد تاریخ مندرج در سند، نه تنها علیه تنظیم کنندگان و قائم مقامان آنان بلکه علیه اشخاص ثالث است و سند عادی چنین امتیازی را ندارد. در حقیقت به موجب ماده 1305 ق. م. «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و بررسی آنها و کسی که به نفع او وصیّت شده معتبر است». بنابراین، هرگاه دو شخص مدّعی خرید مال واحدی از یک نفر باشند و هر یک ادّعا نماید که بیع او مقدّم بوده است و بیع بعدی غیرنافذ است و یکی از آنها به موجب سند رسمی مال را خریده باشد در این صورت می تواند به تاریخ مندرج در سند رسمی استناد نماید تا تاریخ یعنی گاه (زمان) وقوع عقد بیع خود را اثبات کند که اگر مقدّم باشد بیع او صحیح و بیع طرف مقابل غیرنافذ است. البتّه اگر طرف مقابل، با سند عادی مال را خریداری کرده باشد و ادّعا داشته باشد که بیع او مقدّم است چون نمی تواند برای اثبات تاریخ یعنی گاه (زمان) تنظیم سند در برابر ثالث (غیرفروشنده) به تاریخ مندرج در سند عادی استناد کند، باید تاریخ گاه (زمان) تنظیم سند مزبور را با دلیل دیگر اثبات کند.
3-3 بند اول- سند نزد شخص ثالث باشد
سند مستند ادعای هر یک از اصحاب دعوا می تواند نزد شخص ثالث باشد. در اینجا «شخص ثالث» در مفهوم لغوی و نه مفهوم اصطلاحی آن به کار می رود بنابراین منظور شخصی است که در دعوای مطروحه نه تنها خواهان و خوانده نمی باشد بلکه وارد ثالث یا مجلوب ثالث شمرده نمی شود. دادگاه در صورتی می تواند شخص ثالث را ملزم به ابراز اسناد نماید که این شخص یکی از اشخاصی باشند که در ماده 212 ق. ج. آمده است. افزون بر آن استناد به پرونده کیفری یا دعوا مدنی عقدی است که برای هر یک از اصحاب دعوا پیش بینی شده؛ این دو مورد به ترتیب بررسی می شود.
3-4 شخص ثالث اداره دولتی یا غیره باشد
«هرگاه سند یا اطلاعات دیگری که مربوط به مورد دعواست در ادارات دولتی یا بانکها یا شهرداری ها یا مؤسّساتی که با سرمایه دولت تأسیس و اداره می شوند موجود باشند دادگاه آنرا مؤثر در موضوع تشخیص دهند به درخواست یکی از اصحاب دعوا به طور کتبی به اداره یا سازمان مربوطه ارسال رونوشت سند یا اطّلاع لازم را با ذکر موعد مقّرر می دارد ...» (ماده 212 ق. ج.). تنها اشخاصی که در این ماده تصریح شده اند، به عنوان شخص ثالث (به مفهوم لغوی آن) مکلّف به فرستادن اسناد و آگاهی های راجع به مورد دعوای مطروحه بین دو یا چند شخص دیگری می باشند نگاهی حتی کوتاه به ماده مزبور به روشنی می رساند که نه تنها اشخاص حقیقی بلکه اشخاص حقوقی حقوق خصوصی (شرکتهای خصوصی و مؤسسات غیرانتفاعی خصوصی) و حتی شرکتهای دولتی از شمول ماده 212 خارج می باشند. در حقیقت مادّه مزبور 4 دسته از اشخاص حقوق عمومی را در بر می گیرد که به این شمارند: نخست- ادارات دولتی یعنی واحدهایی که در داخل وزارتخانه ها تشکیل می شود مانند اداره راه فلان شهر، اداره کل آموزش و پرورش فلان استان یا ... دوم- بانکها که به قرینه سایر اشخاص حقوقی و نیز با عنایت به ضمانت اجرایی مقرر در همین ماده بانکهای خصوصی را در بر نمی گیرد .
سوم- شهرداریها. چهارم- مؤسساتی که با سرمایه دولت تأسیس و اداره می شوند. پس، عنوان اخیر تنها تشکیلاتی را دربرمیگیرد که اولاً به صورت مؤسسه یا سازمان تشکیل شده باشند (در نتیجه، شرکتهای دولتی از شمول ماده خارج می باشند)؛ ثانیاً با سرمایه دولت هم تأسیس شده و هم اداره شوند بنابراین ماده مزبور حتی تشکیلاتی مانند بنیاد مستضعفان و جانبازان، بنیاد شهید، کمیته امداد، بنیاد پانزده خرداد و ... را نیز در بر نمی گیرد. در تبصره 1 ماده 212 مزبور پیش بینی شده است که «... تحویل اسناد سری، دولتی باید با اجازه رئیس قوه قضائیه باشد». بنابراین هرگاه اداره یا بانک، ...، سند یا آگاهی های خواسته شده را سری بداند، باید از همان ابتدا این امر را اعلام نماید تا در صورت اجازه رئیس قوه قضائیه فرستاده شود.
3-7 بحثی پیرامون محتویات و مندرجات سند رسمی
اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفاتر ادارات ثبت شرکتها و دفاتر ثبت املاک به ثبت می رسند سند رسمی مورد نظر قانون ثبت هستند.
اسناد مزبور شامل دو قسمت می باشند:
1. محتویات: محتویات مربوط به فرم سند است که تقریباً در هر سندی ثابت می باشد. یعنی آن چیز مادی و تشکیل دهنده فرم سند که همه اسناد آنرا دارا هستند مانند: تاریخ تنظیم سند، مشخصات دفترخانه تنظیم کننده آن، موضوع سند (بیع، وکالت، قرارداد یا وصیت)، امضای طرفین تنظیم کننده سند و امضای سردفتر و دفتریار. آنچه مربوط به محتویات سند است چیزهایی است که سردفتر به عنوان مأمور دولت که ناظر امر بوده در سند نوشته است مانند شماره دفترخانه، تاریخ تنظیم سند، و نام و مشخصات طرفین و امضای طرفین و سردفتر.
2. مندرجات: مندرجات سند مشتمل بر دو قسم است:
الف. اقاریر طرفین تنظیم کننده سند: یعنی آنچه که طرفین اظهار می کنند یا طرف تنظیم کننده عنوان می کنند و سردفتر آنرا در سند منعکس می کند که نسبت به شخص ثالث معتبر است.
ب. اظهار نظر خود سردفتر: یعنی آنچه که خود سردفتر اظهار می کند یا مکتوب می نماید قابل استناد است و نسبت به شخص ثالث معتبر است مثل ثمن معامله، احراز هویت طرفین، اقرار طرفین .
محدوده صلاحیت و حوزه عمل مأمورین ثبت:
3-8 الف- در مورد اسناد
طبق ماده 2 قانون ثبت اسناد و املاک «مأمورین ثبت و سردفتران اسناد رسمی جز در محل مأموریت خود نمی توانند انجام وظیفه نمایند و اقدامات آنها در خارج از محل فاقد اثر قانونی است .
بنابراین صلاحیت مأمور تنظیم کننده سند، از شرایط رسمی بودن سند می باشد. بنابراین مأموری که برای ثبت سند در دفتر اسناد رسمی تعیین شده است صلاحیت ثبت سند در دفتر املاک ثبت را ندارد که به این نوع صلاحیت، «صلاحیت ذاتی» مأمور گفته می شود. بنابراین مأمور تنظیم کننده سند باید در حدود اختیارات ارتش (از لحاظ قلمرو زمانی و مکانی و از لحاظ وضیعت حقوقی طرفی که سند برای او تنظیم می شود) اقدام نماید. و الا اقدامات او اعتبار قانونی نخواهد داشت و سند تنظیمی، سند عادی خواهد بود به شرطی که دارای امضاء و یا مهر طرف باشد . «در نقاطی که اداره ثبت موجود است از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت، وزارت عدلیه، حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چند ناحیه، تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیرمنقول واقعه در هر ناحیه اقدام می کند ».
3-9تحلیل ماده 70 ق.ثبت
3-10محتويات سند
كه مي گويد سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمي است و تمام محتويات و امضاءهاي مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اين كه اثبات جعليت آن سند ثابت شود.عليهذا نسبت به محتويات سند انكار پذيرفته نيست مگر اثبات جعليت.
3-11مندرجات سند
كه مي گويد انكار مندرجات اسناد رسمي راجع به اخذ تمام يا قسمتي از وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال مسموع نيست عليهذا نسبت به مندرجات سند هم انكار پذيرفته نيست.
قسمت سوم هم مي گويد مأمورين قضائي يا اداري كه از راه حقوقي يا جزائي انكار فوق را مورد رسيدگي قرار داده يا به نحوي از انحاء مندرجات سند رسمي را در خصوص رسيد وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال معتبر ندانند، به 6 ماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد. اين براي قاضي خيلي مهم است كه بداند اگر براي سند رسمي اعتبار قائل نشود و يا انكار نسبت به آن را مورد رسيدگي قرار دهد يا به آن توجه بكند مورد تعقيب قرار مي گيرد.
3-12تحلیل ماده 22 قانون ثبت
ماده 22 قانون ثبت بیان میدارد:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است». نویسنده در این بخش از پژوهش به آخرین بخش از شرح و تفسیر خود از این ماده میپردازد .
3-13قطع رابطه مالکیت
3-14مبحث اول: قطع ارادی رابطه مالکیت
عقد و اقاله
عقد و اقاله توافق اراده اشخاص واجد اهلیت است که قانون برای آن آثار خاصی قائل شده است. وجه مشترک عقد و اقاله در عقود تملیکی ایجاد و قطع رابطه مالکیت است هر چند آثار عقد با اقاله متفاوت است. عقد موجد تعهد و اقاله مسقط آن است.
الف: عقد
عقدی که ناقل مالکیت باشد دو خصوصیت دارد:
1 ـ تملیکی است، 2 ـ منجز است
عقد تملیکی موجب قطع رابطه مالکیت برای انتقال دهنده و ایجاد مالکیت برای انتقال گیرنده است. عقد تملیکی از عقود لازم بوده و وجود یا جعل خیار مانع از انتقال مالکیت نیست ولی برخی از فقها انتقال مالکیت را منوط به انقضاء خیار میدانند.
برای انتقال مالکیت عقد باید منجز باشد، عقد معلق ناقل مالکیت نیست. (عقد منجز آن است که تاثیر آن برحسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد والا معلق خواهد بود). (ماده 189 ق. م).
ب: اقاله
اقاله عبارت است از توافق متعاقدین برای انحلال عقد. با انحلال عقد تملیکی مالکیت به صاحبان قبلی عوضین اعاده میشود. بدیهی است منافع عوضین در فاصله زمانی عقد تا اقاله متعلق به طرفی است که در نتیجه عقد مالک شده است. برای اقاله محدودیت زمانی وجود ندارد ولی اعلام اقاله پس از مدت طولانی ممکن است از موارد تقلب نسبت به قانون تلقی شود.
عدم محدودیت زمانی به این معنا نیست که با فوت یکی از متعاقدین، امکان اقاله باقی باشد زیرا صاحبان دو اراده که عقد را پایه گذاری کرده اند میباید در مورد انحلال آن نیز توافق نمایند. فقد یکی از آنان اقاله را غیر ممکن مینماید.
3-15قطع رابطه مالکیت در نتیجه ایقاع مالک
ایقاع مالک برای قطع رابطه مالکیت موجب خروج ملک از مالکیت اوست ولی نتیجه خروج از ملکیت ایقاع کننده ممکن است مال را جزء مباحات و مشترکات عمومی قرار دهد و نیز ممکن است مال به مالکیت صاحب قبلی عودت نماید.
الف: اعراض از ملک
اعراض یا اخراج از مالکیت از حقوق مالکیت است. اموال اعراض شده در زمره اموال مباح قرار میگیرند ولی اعراض از اموال غیر منقول موجب میشود که مال غیر منقول جزء مشترکات عمومی باشد.
برای تحقق اعراض سه شرط لازم است:
1 ـ موجود بودن مال
اعراض از اشیاء مستهلک شونده زمانی تحقق مییابد که قسمتی از آن باقی باشد. استهلاک کامل موضوع اعراض را منتفی مینماید. استهلاک اموال غیر منقول در اغلب موارد متوجه اعیان آن است.
2 ـ استقرار مالکیت
اعراض از مالی که قانونا متعلق به متصرف نباشد یا مالکیت متصرف تثبیت نشده باشد از موجبات ضمان است.
3 ـ اهلیت مالک
چنانچه مالک اهلیت قانونی نداشته یا ممنوع از تصرف باشد اعراض محقق نمیشود.
ب: مالکیت متزلزل
مالکیت متزلزل ممکن است در نتیجه عقود یاانتقال قهری (ارث) به وجود بیاید:
1 ـ مالکیت متزلزل در نتیجه عقود
انواع عقود به حکم قانون دارای خیار فسخ هستند همچنین طرفین عقد میتوانند ضمن عقد، جعل خیار نمایند. معامله خیاری موجب مالکیت متزلزل است. بیع مال مشاع غیر منقول موجب مالکیت متزلزل برای خریدار است زیرا شریک میتواند با اعمال حق شفعه حصه مبیعه را تملک نماید. اسقاط حق شفعه موجب تثبیت مالکیت خریدار است.
2 ـ مالکیت متزلزل وراث
مالکیت وراث بر ترکه مورث متزلزل است و با ادای دیون و حقوق مترتب بر ترکه مالکیت وراث تثبیت میگردد. (ماده 868 ق. م).
3-16 زمان انتقال مالکیت
انتقال قهری مالکیت در زمان معین صورت میگیرد ولی تشخیص زمان انتقال ارادی نیاز به تحلیل اراده طرفین عقد یا اراده یک جانبه مالک دارد. این موضوع در عقود تشریفاتی از اهمیت بیشتری بر خوردار است زیرا توافق طرفین عقد قبل از اجرای تشریفات ممکن است به منزله انتقال مالکیت و یا تعهد به انتقال مالکیت باشد
الف: زمان انتقال مالکیت در عقود تملیکی
در عقود رضائی تحقق ایجاب و قبول موجب انتقال مالکیت است و در عقود عینی اقباض مورد معامله موجب انتقال مالکیت میشود.).
در عقود تشریفاتی مانند بیع اموال غیر منقول زمان انتقال مالکیت بسته به توافق طرفین عقد است اگر طرفین هنگام ایجاب و قبول قصد انعقاد بیع داشته باشند در همان زمان مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل میشود. ولی چنانچه توافق طرفین مبتنی بر فراهم آمدن مقدمات تنظیم سند رسمی باشد ظاهر در این است که توافق اولیه تعهد به انجام بیع بوده است.
سوالی که ممکن است مطرح گردد این که تشریفات چه تاثیری در توافق متعاقدین دارد؟ با توجه به اینکه ثبت اموال غیر منقول از مقررات آمره است تاثیر ثبت یا عدم ثبت سند انتقال نتایج زیر را در بر دارد:
1 ـ ثبت سند به منزله عدم مغایرت توافق متعاملین با مقررات آمره است. بنابراین ثبت سند انتقال ممکن است جنبه کاشفیت داشته باشد یعنی اگر توافق اولیه عقد بیع باشد مالکیت از زمان ایجاب و قبول متعاملین منتقل شده است و ثبت سند در واقع مهر تائید بر توافق اولیه است.
2 ـ اگر ثبت سند انتقال موقتا ممنوع باشد توافق طرفین غیر نافذ است. رفع ممنوعیت و ثبت سند انتقال ممکن است به توافق طرفین جنبه کاشفیت بدهد.
3 ـ اگر ثبت سند انتقال ممنوعیت دایم داشته باشد توافق اولیه متعاملین باطل است.
4 ـ تاریخ انتقال مالکیت نسبت به اشخاص ثالث و دولت، تاریخ ثبت سند رسمی است.
ب: زمان قطع رابطه مالکیت به وسیله ایقاع
ایقاع مالک مبنی بر قطع رابطه مالکیت موجب اخراج مالک از مالکیت اوست. تاریخ قطع رابطه مالکیت زمان اعلام اراده ایقاع کننده است. اگر اراده ایقاع کننده اعلام نشده یا تاریخ آن نامعلوم باشد از قرائن موجود میتوان به اراده مالک پی برد. مثلاً استرداد ثمن از طرف فروشنده قرینه در فسخ عقد تملیکی دارد.
3-17مقطع غیر ارادی رابطه مالکیت
3-18زوال ملکیت
زوال ملکیت عبارت است از گسستن رابطه اعتباری بین مالک و مملوک. به عبارت دیگر انتقال قهری در زمان حیات مالک یا مصادره اموال مبین زوال ملکیت است که از طریق وضع قانون یا حکم مراجع قضائی صورت میگیرد.
در نتیجه زوال ملکیت مال یا موضوع حق به مالک جدید ملحق میشود به عنوان مثال برخی از اموال از مالکیت خصوصی به مالکیت عمومی منتقل میشوند یا رابطه ملک با مالک قطع و مال مزبور استحقاق مالک دیگری را پیدا میکند. زوال ملکیت ممکن است با پرداخت بهاء یا خسارت و یا بدون آن اعمال شود.
3-19زوال ملک
اموال غیر منقول از اموال بادوام و با ثبات است. مع ذلک این اموال نیز ممکن است بر اثر حوادث یا فرمایش دچار تحول شوند. عرصه املاک جز در مورد حوادث نادر طبیعی مانند رانش زمین (گسل) و پیشروی آب بدون تغییر باقی میماند ولی اعیان غیر منقول ممکن است تلف یا اتلاف شود. اتلاف غیر منقول مانند اموال دیگر موجب ضمان قهری است.
زوال ملک از موجبات قطع رابطه مالکیت است. تجدید بنا یا تغییر در نوع اعیان هویت جدیدی به ملک میبخشد. اگر مالک اعیان غیر از مالک عرصه باشد، احداث اعیان جدید منوط به موافقت مالک عرصه است.
3-20وفات مالک
با وفات حقیقی یا صدور حکم موت فرضی، اموال متوفی به وراث انتقال قهری مییابد چنانچه وراث ترکه را رد کرده یا اساسا وراثی نباشد اموال متوفی به مثابه مشترکات عمومی است.
3-21اخذ به شفعه
اخذ به شفعه با مباحث قطع ارادی و قطع غیر ارادی مالکیت متفاوت است. ایقاع شفیع موجب سلب مالکیت خریدار ملک مشاع گردیده و در عین حال موجب مالکیت برای اوست. نفوذ اراده شفیع منوط به رعایت قوانین امری میباشد. در صورت امتناع خریدار ملک مشاع از انتقال ارادی حصه مبیعه صدور حکم دادگاه مبنی بر استحقاق شفیع یا الزام خریدار ملک مشاع به انتقال حصه مبیعه لازم است. به بیان دیگر اخذ به شفعه ایقاع تشریفاتی است.
3-22اخذ به شفعه در مورد املاک ثبت شده
اخذ به شفعه در مورد املاکی که شش دانگ آن به ثبت رسیده باشد منوط به تنظیم سند انتقال قطعی بین شریک و خریدار ملک مشاع است. حسب ماده 72 ق. ث (کلیه معاملات راجعه به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
تنظیم سند قطعی بین شریک و خریدار ملک مشاع باعث میشود اولاً شفیع بی نیاز از اثبات وقوع بیع باشد ثانیا تنظیم این سند نسبت به اشخاص ثالث و از جمله شفیع نافذ است.
اخذ به شفعه در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته باشد موجب میشود که سند مالکیت ششدانگ ملک به نام شفیع صادر گردد.
3-23اخذ به شفعه در مورد املاک ثبت نشده
الف: در نقاطی که مقررات ثبت اجباری اعمال نشده باشد، اخذ به شفعه تابع قانون مدنی و طرح دعوی مربوط به آن نیز با استفاده از ادله اثبات دعوی به جز اسناد رسمی صورت میگیرد.
ب: در نقاطی که مقررات ثبت اجباری اعمال شده مع ذلک ملکی به ثبت نرسیده و دارای متصرف به عنوان مالک باشد. اگر شرایط اخذ به شفعه برای یکی از شرکای ملک فراهم شود و خریدار از انتقال ارادی حصه مبیعه خودداری نماید به نظر میرسد طرح دعوی اخذ به شفعه در مورد ملک ثبت نشده با ماده 48 ق. ث. مغایر بوده و قابلیت استماع نداشته باشد. گفتار سوم: اخذ به شفعه در مورد املاکی که حصه یکی از شرکای مشاع ثبت شده است .
الف: حصه مبیعه ثبت شده است .
اگر سهم ناقل ملک مشاع ثبت شده ولی سهم شفیع ثبت نشده باشد. شفیع میباید در وهله اول مالکیت خود را به ثبت برساند تا در صورت نیاز به طرح دعوی با منع قانونی مواجه نشود. اگر خریدار از انتقال ارادی حصه مبیعه خودداری نماید، فوریت اخذ به شفعه ایجاب میکند که شفیع، ثمن حصه مبیعه را ایداع نماید.
ب: حصه مبیعه ثبت نشده است .
اگر سهام متعلق به شفیع ثبت شده ولی سهام شریک ثبت نشده باشد و خریدار از انتقال ارادی خودداری نماید به نظر میرسد طرح دعوی اخذ به شفعه بلامانع است ولی در این حالت شفیع مجبور است علاوه بر اثبات استحقاق خود، وقوع بیع بین شریک و خریدار رانیز اثبات نماید.
24-3رای دیوان
فـرجامخواهی آقای هـ .س. بـه وکـالت آقـای م.س. نسبت به دادنامه شماره ۰۵۵۲ـ ۹۱ مورخ ۲۷/۷/۹۱ شعبه بدوی سیزدهم محاکم عمومی حقوقی شهرستان قم اجمالاً وارد است:
نظر به اینکه احکام عقد با احکام اسناد متمایز است احکام عقد به حکم ماده ۲۱۹ قانون مدنی تأثیر و نفوذ آن (نسبت به متعاملین و قائممقام لازمالاتباع است) لکن احکام اسناد بهحکم ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی در باب اسناد رسمی (اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائممقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد) و ماده ۱۳۰۵ ق.م. (در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است) در باب اسناد عادی که علیالاصول بهحکم مواد ۴۸ قانون ثبت (سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد) و آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شمارگان ۱۶۶ـ ۲۸ـ ۷/۱۳۷۵ م.ق. ۱۳۷۵ ص ۹۷۴ و ۹۷۵ و ۴۷۴ – ۲۷/۱۰/۱۳۸۹ م.ق ۱۳۸۹ ج ۲ ص ۱۸۹۰ و ۱۸۹۱ و ۶۸ – ۸/۲/۱۳۸۷ م.ق ۱۳۸۷ ج ۲ ص ۲۵۱۰ لغایت ۲۵۱۲ و رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوانعالی کشور به شماره ۵۶۹ – ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ (مدعیات متکی به اسناد عادی بدون اقامه دعوی تنفیذ اسناد عادی و یا اثبات مالکیت و عقد انتقال قابلیت ترتیب اثر و قابلیت استماع اجمالاً ندارد) اسناد رسمی مورد تعریف مقرر در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نیز به دو قسم اسناد رسمی موجد اعتبار نسبت به متعاملین و قائممقام آنان صرفاً و اسناد رسمی موجد اعتبار نسبت به متعاملین و قائممقام آنان را اشخاص ثالث از حیث تأثیر و نفوذ و اعتبار تقسیم میگردد اجمالاً دفتر ثبت املاک نفوذ آنان به متعاملین و اشخاص ثالث است لکن دفتر ثبتاسناد نفـوذ آنان نسبت به متعاملین و قائممقام است (هرچند نسبت به تاریخ آن بهحکم ماده ۱۳۰۵ ق.م. به اشخاص ثالث نیز نافذ است) تقریر تجزیه حکم اسناد رسمی در نفوذ به متعاملین و قائممقام آنان و عدم نفوذ به ثالث بهصراحت ماده ۱۲۹۰ ق.م. است (اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد) در باب آثار ثبتاسناد مواد ۷۰ لغایت ۷۴ قانون ثبت، اسناد رسمی در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات را ماده ۷۱ قانون ثبت (نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائممقام قانونی آنان محسوب میشوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت) مقرر نموده لکن اسناد ثبت دفتر املاک در کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک شده است را ماده ۷۲ قانون ثبت (نسبت به طرفین معامله و قائممقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود) مقررشده است به همین کیفیت مواد ۲۲ و ۷۳ قانون ثبت مقررشده اسناد ثبت املاک را که بهحکم ماده ۷۲ قانون ثبت (چه از حیث تشریفات ثبت عمومی موضوع مواد ۹ لغایت ۱۶ قانون ثبت و چه از حیث معاملات مترتب بر املاک ثبتشده در دفتر املاک) واجد اعتبار نسبت به اشخاص ثالث دانسته لذا (دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبتشده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت در مورد ارث ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادرشده باشد) مبنای اعتبار را که ثبت دفتر املاک تقریر نمودهاند تا نسبت به دولت (به معنای عام) و شخص ثالث معتبر دانسته شود لکن نسبت به ثبت در دفتر اسناد (محاضر اسناد رسمی موضوع مواد ۸۱ لغایت ۹۱ قانون ثبت) که ثبت دفتر اسناد رسمی مشمول احکام اسناد رسمی موضوع ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی است لکن به هر علّت و جهت موجّه و یا ناموجه که ثبت دفتر املاک نگردد نفوذی به اشخاص ثالث غیر از موضوع تاریخ ثبتشده نخواهند داشت صریح ماده ۸۸ قانون ثبت (در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده است دفاتر اسناد رسمی و همچنین دوایر ثبتاسناد و املاک «در دفتر مخصوص» میتوانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقالی را راجع بهعین غیرمنقول یا منافع آن ثبت نمایند ولی این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و قائممقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت) لذا حکم ماده ۷۳ قانون ثبت در خصوص اسناد رسمی از حیث اعتبار اسناد ثبت مادام که مخاطب در دعوی اشخاص ثالث باشند ثبت دفتر املاک نسبت به اشخاص ثالث مخاطب در دعوی نافذ است لکن مادام که مخاطب در دعوی املاک اشخاص ثالث باشند ثبت دفتر اسناد (محاضر اسناد رسمی) نسبت به اشخاص ثالث مخاطب در دعوی املاک غیر از موضوع تاریخ ثبتاسناد ماهیت اسناد رسمی آن نسبت به اشخاص ثالث نافذ و معتبر نیست (به حکم ماده ۱۲۸۷ ق.م. و ۸۸ قانون ثبت) لذاست که دادرسان در مواجهه با اسناد رسمی بایسته است ایضاح و استفصال نمایند که الف: احکام اسناد رسمی دارد یا احکام اسناد ثبتی را دارد هر سند ثبتی سند رسمی است لکن هر سند رسمی سند ثبتی نخواهد بود ب: مخاطب در دعوی زمره متعاملین و قائممقام آنان است و یا شخص ثالث است جهت تمییز و تشخیص آنکه مخاطب در دعوی زمره (متعاملین و یا قائممقام آنان ) و یا اشخاص ثالث میباشند ممیّز عنه احکام قائممقامی با احکام اشخاص ثالث موضوع تعاقب ایادی است همینکه در ثبت املاک (مطالبه گزارش ثبتی املاک) در سلسله نقل و انتقالات بر تعاقب ایادی ختم گردید مخاطب در دعوی ملکی به سبب احراز تعاقب ایادی مشمول احکام قائممقامی میشود (هرچند تعدد قائممقامی عقدی و یا قهری به اشخاص کثیری باشد) دیگر شخص ثالث شناخته نمیشود بدینجهت اسناد رسمی (لکن غیر ثبتی) فعلی نیز نسبت به وی به سبب قائممقامی در اثر احراز تعاقب ایادی مؤثر خواهد بود لکن مادام که تعاقب ایادی به مالک اصلی و ثبتی ختم نگردید مخاطب در دعوی فعلی برخوردار از احکام قائممقامی نبوده بلکه شخص ثالث است بدینجهت سند رسمی (غیر ثبتی) نسبت به وی نفوذ و اعتباری نخواهد داشت بدینجهت ضرورت مطالبه گزارش ثبتی املاک متنازعٌفیه است تا اولاً: صحتوسقم ثبت دفتر املاک، مالکیت متداعیین معلوم میشود ثانیاً: تعاقب ایادی در مالکیت چه کسی و یا کسانی بوده است با مطالبه گزارش ثبتی معلوم شود ثالثاً: مخاطب در دعوی معلوم شود، نسبت به معامله مذکور شخص ثالث است یا قائممقام، تا ترتب احکام اسناد رسمی (غیر ثبتی) بررسی معلوم گردد رابعاً: صحتوسقم مشاعی و یا افرازی بودن ملک متنازعٌفیه معلوم شود همینکه ملک مشاعی است تابع احکام ماده ۵۷۱ قانون مدنی (اجتماع حقوق مالکین متعدد درشی واحد به نحو اشاعه) و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است و شروط انتقای شرکت را ماده ۵۸۷ قانون مدنی مقرر نموده (در صورت تقسیم، در صورت تلف شدن تمام مال شرکت) خوانده در دعوی (فرجامخواه) اگر دلیلی بر افراز دارد اقامه نماید در صورت بقاء و استقرار شرکت خامساً: درصورتیکه خواهان برخوردار از احکام ثبت دفتر املاک (موضوع مواد ۲۲ و ۷۲ قانون ثبت) نباشد بلکه برخوردار از احکام ثبت دفتر اسناد (موضوع مواد ۷۱ و ۸۸ قانون ثبت) میباشد و مخاطب در دعوی شخص ثالث در مالکیت باشد و تعاقب ایادی در مالکیت به خوانده دعوی ختم نشود و قائممقامی منتفی شود بهحکم عدم نفوذ اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث بایسته است بهطرفیت مخاطب در دعوی؛ دعوی اثبات مالکیت اقامه نماید و نسبت بدین دعوی حاضر (خلع ید) بهحکم ماده ۱۹ ق.آ.د.م. (رسیدگی به دعوی تا اتخاذ تصمیم از مرجع صلاحیتدار متوقف میشود) هرچند با وقوع دعوی اثبات مالکیت مانع بر صدور قرار ادغام دعاوی موضوع ماده ۱۰۳ ق.آ.د.م. از حیث دعوی مرتبط که در اثنای رسیدگی مطرح میشود نخواهد بود سادساً ضروری بوده پروندههای مطروحه خواهان بهطرفیت معترضین که منجر بهحکم به نفع خواهان شده است مطالبه و ملاحظه و محتویات مؤثر آن در پرونده منعکس میگردید و بهمنظور احراز حقیقت موردتوجه قرار میگرفت.
بنا به جهات مرقوم رأی فرجامخواسته به استناد موارد مرقوم و بند ۳ و ۵ ماده ۳۷۲ و اصل ۱۶۶ قانون اساسی نقض و باهدف تمهید رفع نواقص به همان مرجع به استناد بند الف مواد ۴۰۱ و ۴۰۵ ق.آ.د.م. ارجاع در ثانی پس از اعمال تمهیدات تأسیس رأی نمایند.
3-28نتیجه گیری
هرگاه مالی غیر منقول، به وسیله مالک مورد دو عقد بیع، یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد، سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی، پیروز نخواهد شد. این مورد در ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی آورده شده است.
اما اگر بتوان با بیّنه قانونی، اصل معامله و تاریخ مقدم را اثبات کرد که فروشنده ابتدا ملک را به شخص «ب» فروخته و بعد با سند رسمی به شخص «ج» منتقل کرده است، در این صورت چون با تحقق عقد بیع، ملک متعلق حق عینی شخص «ب» قرار گرفته و این حق عینی به رابطه دو طرف عقد محدود نمیشود و در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد است، بنابراین معامله شخص «الف» و شخص «ج» معاملهای است غیرنافذ و در صورت عدم رضایت شخص «ب» باطل خواهد بود و او میتواند بر پایه معامله انجام شده و به استناد حق عینی، متعرض سند مالکیت شخص «ج» شود.
اما در فرضی که بیعی واقع نشده باشد بلکه قرارداد تعهد به انعقاد عقد بیع ملک ثبت شده (قولنامه)، باشد، در این صورت چون تعهد به بیع موجد حق دینی است نه عینی، بنابراین تعهد شخص «الف» به انتقال ملک به شخص «ب» فاقد قدرت اجرایی است زیرا هرچند مطابق دلالت مطابقی وی متعهد شده که نسبت به انعقاد عقد و تنظیم سند رسمی انتقال اقدام کند و مطابق دلالت التزامی به عقدم انتقال ملک به غیر، تعهد کرده است (شرط فعل منفی) اما چون شخص «الف» از انجام تعهد تخلف ورزیده و ملک را به شخص «ج» منتقل کرده، لذا اجبار بهشرط، موضوعا منتفی و متعهدله فقط میتواند به استناد مواد ۲۳۷، ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی، قرارداد را فسخ و خسارت متوقع را مطالبه کند. شایان ذکر است که اگر شرط بهصورت شرط نتیجه منفی باشد نه شرط فعل منفی، یعنی صراحتا از شخص «الف» حقانتقال به غیر سلب شده باشد، در این فرض چون او برخلاف شرط عمل کرده، بیع با شخص «ج» غیرنافذ و تنفیذ آن در اختیار مشروطله میباشد. (دو شرط مذکور با یکدیگر فرق دارند؛ در شرط فعل منفی حق انتقال وجود دارد ولی متعهد شده است که این حق را اعمال نکند. اثر آن پایبندی است. در صورت تخلف، ضمانت اجرا فقط فسخ و مطالبه خسارت است. اجبار به اجرا و اجرای جایگزین ممکن نیست چون موضوع قبلا منتقل شده است. در شرط نتیجه اساسا حق انتقال به غیر وجود ندارد، به نفس اشتراط، این حق سلب شده پس در صورت تخلف، ضمانت اجرا عدم نفوذ است.
در نقد سه نظریه فوق، باید گفت اساسا هدف قانونگذار از تضییقات قانونی برای الزام به ثبت ملک و ثبت انتقال، حفظ حقوق دو طرف معامله، جلوگیری از وقوع معامله معارض، کاستن از دعاوی مربوط به املاک، حفظ صلح اجتماعی و نظم عمومی و در عین حال فراهم کردن آگاهی اشخاص از وضع مالک فعلی است.
براین اساس نظر اول از لحاظ مبنایی ایدهآل و مطلوب است اما یک راهحل افراطی میباشد که با قانون ثبت مطابقت ندارد و رویه قضایی هم آن را نپذیرفته است.
نظر دوم دارای یک ایراد اساسی است که مقررات قانون ثبت را بیروح و بیهویت کرده و موجب بیهوده ساختن و ناموثر کردن حکم قانونگذار شده است.
اما نظر سوم دارای محاسنی است ازجمله آنکه هم به اصول پایبند است و هم به مقررات قانون ثبت ملتزم میباشد. اعمال این نظریه واجد همان تضییقاتی است که قانونگذار ثبت دنبال میکند؛ یعنی این مضایق و محدودیتها موجب اجبار مردم به ثبت و تنسیق معاملات در اجتماع میشود. چون مطابق این نظر، دلیل منحصر برای اثبات انتقال مالکیت، سند رسمی است و سایر ادله فقط در حد اثبات وقوع عقد و مقتضی مالکیت معتبر هستند ولی برای اثبات انتقال مالکیت بیّنه قانونی محسوب نمیشود. بنابراین اگر کسی ملک ثبت شده را بهموجب سند عادی خریداری کند، تا تنظیم سند رسمی انتقال، مالک شناخته نمیشود.
همچنین نباید از نظر دور داشت که هرچند اصل عمل حقوقی با شهادت، قابل اثبات است ولی دادگاهها به سبب تجربه ناشی از انحرافها و اشتباهها در شهادت، در پذیرش نتیجه آن، نگرش سختگیرانه دارند و به نوشتهها و اسناد، اعتماد بیشتری میکنند.
مالکیت اموال غیر منقول ماهیتی مانند سایر اموال مادی داشته و از اقسام حقوق عینی است. قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 22 این قانون، دولت و صاحبان اموال غیرمنقول را به تعامل واداشته که نتیجه آن ایجاد اماره جدید است ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک بدعتی در زمینه مالکیت اموال غیرمنقول پدید نیاورده است، طبق این ماده و سایر مقررات مربوط به ثبت املاک، مالکیت اموال غیرمنقول نیاز به اثبات دارد و اثبات مالکیت بدوا در برابر دولت صورت میپذیرد، به بیان دیگر مالکین این اموال مکلفند که ملک خود را به ثبت برسانند.
مفاد این ماده مبین پایان عملیات مقدماتی ثبت و صدور سند مالکیت است و در فصل (آثار ثبت) جای دارد. تمایز این اماره با اماره تصرف در این است که تصرف ممکن است هم سبب مالکیت باشد و هم اماره آن ولی ثبت ملک در دفتر املاک یکی از امارات مثبت مالکیت بوده و در عرض سایر ادله قرار دارد.
ارزیابی و ترجیح دلایل با قاضی است، به بیان دیگر حذف ماده 1309 قانون مدنی به طور ضمنی مواد 22 و 24 ق. ث. رانسخ کرده است. مع ذلک به نظر میرسد اماره موضوع ماده 22 ق. ث. موثق تر از سایر امارات باشد و اقتضا دارد که در دعاوی اختلاف در مالکیت اموال غیرمنقول بار دلیل به عهده کسی باشد که فاقد سند مالکیت است.
منابع
الف) کتب
1. مصطفی اصغرزاده بناب، حقوق ثبت کاربردی، جلد اول، دعاوی و اعتراضات ثبتی مربوط به املاک و آئین رسیدگی به آنها، انتشارات مجد، چاپ سوم، 1393.
2. مصطفی اصغرزاده بناب، حقوق ثبت کاربردی، جلد دوم، دعاوی و اعتراضات ثبتی مربوط به اسناد و آئین رسیدگی به آنها انتشارات مجد، چاپ دوم، 1393.
3. محمدجعفر جعفری لنگرودی، دانشنامه حقوقی (دایرالمعارف حقوق)، جلد پنجم، مؤسسه انتشارات امیرکبیر، تهران 1375، چاپ سوم.
4. ناصر کاتوزیان، اثبات دلیل اثبات، جلد اول، قواعد عمومی اثبات و اقرار سند، انتشارات میزان، چاپ اول، زمستان 1380.
5. ناصر کاتوزیان، اثبات دلیل اثبات، جلد دوم، شهادت، اماره، سوگند و اصول عملیه، نشر میزان، چاپ چهارم، بهار 1387.
6. عبداله شمس، ادله اثبات دعوا، حقوق ماهوی و شکلی، انتشارات دراگ، چاپ دهم، زمستان 1389.
7. بهرام بهرامی، بایسته های ادله اثبات، مؤسسه فرهنگی انتشارات نگاه بینه، چاپ سوم 1391.
8. عبدالله شمس، آئین دادرسی مدنی، دوره پیشرفته، انتشارات دراگ، جلد نخست، چاپ بیست و دوم، بهار 1389.
9. سیدمحمدرضا حسینی، زیر نظر یونس قهرمانی، قانون مدنی در رویه قضایی، انتشارات مجد، چاپ هفتم، 1394.
10. معاونت آموزشی قوه قضائیه، رویه قضایی ایران در ارتباط با دادگاه های عمومی جزائی، جلد ششم، انتشارات جنگل، چاپ اول، 1387.
11. سیدحسن امامی، حقوق مدنی، جلد شش، انتشارات اسلامیه، چاپ نهم، سال 1379.
12. احمدعلی همیتی واقف، حقوق ثبت، چاپ سوم، تهران، نشر حقوقدان 1391.
13. علی اکبر دهخدا، لغتنامه، جلدهای مختلف، چاپ سوم، انتشارات دانشگاه تهران 1325.
14. سیدجلال الدین مدنی، ادله اثبات دعوی، انتشارات گنج دانش، چاپ چهارم، چاپ 1376.
15. سیدجلال الدین مدنی، اجرای مفاد اسناد رسمی، چاپ دوم، تهران، نشر پایدار، سال 1392.
16. ناصر کاتوزیان، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، چاپ اول، تهران، نشر دادگستر 1377.
17. عباداله رستمی، ادله اثبات دعوا در امور مدنی، انتشارات دانشگاه گیلان، سال 1391.
18. ناصر کاتوزیان، اثبات و دلیل اثبات، جلد دوم، نشر میزان، چاپ اول، زمستان 1380.
19. ایرج قدوسیان، ادله اثبات دعوی، چاپ سوم، تهران، انتشارات میزان، 1386.
20. محسن صدرزاده افشار، ادله اثابت دعوی و حقوق ایران، چاپ سوم، تهران، مرکز نشر دانشگاهی تهران، 1376.
21. غلامرضا شهری، حقوق ثبت اسناد و املاک، چاپ چهاردهم، تهران، مرکز انتشارات جهاد دانشگاهی، 1383.
22. امیرحسین شیخ نیا، ادله اثبات دعوی، چاپ سوم، تهران، شرکت سهامی، انتشار 1375.
ب) قوانین
23. قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، سال 1357 و 1354.
24. قانون ثبت اسناد و املاک، اداره حقوقی قوه قضائیه.
25. قانون مدنی، ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران.
26. آئین نامه اجرایی، قانون تسهیل تنظیم اسناد و املاک مصوب 1387.
27. قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379.
28. قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1365 و الحاق موادی به آن مصوب سال 1370.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|