نحوه رسيدگي دادگاه به درخواست فروش ملك غير قابل افراز
زمانيکه یک ملك قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابليت افراز را تشخيص دهد مطابقماده 4 قانون افراز وفروش املاك مشاع كه مقرر ميدارد: «ملكي كه به موجب تصميم قطعيغير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يك از شركاء وبه دستور دادگاه شهرستانفروخته مي شود »در پي درخواست فروش از سوي يك يا چند نفر مالكين مشاع،دادگاه صرف يكدستور و اعلام به اجراي احكام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده 9 آيين نامهقانون افراز وفروش املاك مشاع مصوب 20/2/58 وزارت دادگستري نيز در اين زمينه بيانمي دارد :«در صورت حكم قطعي برغير قابل افراز بودن ملك،دادگاه شهرستان برحسبدرخواست يك ياچند نفر از شركاءدستور فروش آنرا به دايره اجراء دادگاه خواهدداد.مدير اجرا نسبت به فروش ملك بر طبق مقررات قانون اجراي احكام مدني مربوط بهفروش اصول غير منقول اقدام مي نمايد » نكاتي را كه در خصوص رسيدگي دادگاه بهاينگونه درخواستها بايد به آنها توجه بنماييم بطور خلاصه عبارتند از:
1-دستور فروش ملك غير قابل افراز،با عنايت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9آيين نامه اجرايي قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي وتعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم نيست زيرا مانند درخواست اجراي حكم است .
2-تصميمي كه دادگاه دربرابر اينگونه در خواستها اتخاذ مي نمايد در قالب حكميا قرار نيست ،بلكه دستور است و نظر به اينكه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدنينمي باشد قابل تجديد نظر خواهي و فرجامخواهي نمي باشد. اداره حقوقي دادگستري درنظريه شماره 455/7-8/12/66 چنين اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده 4قانون افر از مصوب 22/8/57 ،ملك مشاعي كه در مرجع ثبتي غير قابل افرازتشخيص دادهشده،به دستور دادگاه فروخته مي شود .لذا نياز به صدور حكم نيست بنابراين در مرحلهاجرا واحد اجراي احكام مي تواند براي تعيين حدود اربعه و قيمت پايه و تنظيم كروكيوغيره رأساً اقدام نمايد .
3-دستور فروش ملك غير قابل افراز فاقد اعتبار قضيه محكوم بها است . ادارهحقوقي دادگستري درهمين زمينه در نظريه شماره 1322/7 –4/5/62 بيان داشته است: «مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب سال 57 و ماده 9 آيين نامهاجرايي آن ملكي كه به موجب تصميم قطعي دادگاه غير قابل افراز تشخيص شود؛ به تقاضايهريك از شركاء بدستور دادگاه فروخته ميشود وبنابراين در مورد فروش دادگاه حكم صادرنمي كند بلكه دستور فروش ميدهد و اين دستور فاقد اعتبار قضيه محكوم بهاست .
4-در رسيدگي به تقاضاي فروش ملك غير قابل افراز چنانچه تشريفات آيين دادرسيمدني رعايت گردد يك تخلف انتظامي محسوب مي گردد.ذيلاً به يك نمونه رأي دادگاه عاليانتظامي قضات به شماره393 تا 391-21/9/85 در خصوص دستور صادره عيناً درج ميگردد:دادسراي انتظامي قضات به موجب كيفر خواستهاي شماره 29 تا 31-5/2/85 تخلف رئيسدادگاه بروي و مستشاران دادگاه تجديدنظر استان را به اين شرح اعلام نموده است: «عليرغم صراحت قانوني و نظريات اداره حقوقي واعلام اينكه دستور صادره قابل تجديدنظر نيست ورود در ماهيت و تعيين اوقات رسيدگي و احتياطي و معطل نگهداشتن پروندهبدون علت قانوني بالغ بر 17 ماه تخلف است دادگاه عالي انتظامي قضات پس از ابلاغكيفرخواستها ووصول لوايح دفاعيه قضات موصوف و كسب عقيده نماينده دادستان انتظاميقضات مبني بر تقاضاي صدور حكم داير بر تعيين مجازات انتظامي قضات ...به شرح ذيلمبادرت به صدور راي نموده است : رأي شماره 393 تا 391 –21/9/85 با عنايت به صراحتماده (4) قانون افراز و فروش املاك مشاع كه مقرر مي دارد :«حكمي كه به موجب تقسيمقعطي غير قابل افراز تشخيص داده شود با تقاضاي هر يك از شركا و به دستور دادگاهشهرستان فروخته مي شود » در ما نحن فيه مي بايست دادگاه دستور فروش ملك را صادره مينمود و اين دستور چون حكم نيست قابل تجديد نظر هم نمي باشد مع الوصف رئيس دادگاهبدوي برخلاف مقررات فوق ضمن رسيدگي مبادرت به صدور حكم نموده و آنرا قابل تجديد نظراعلام داشته ومستشاران دادگاه تجديد نظر هم بدون توجه به اين امر باتعيين اوقاترسيدگي و احتياطي وارد درماهيت قضيه گرديده و راي صادر نموده اند كه تخلف است ودفاع قضات امر، موثر تشخيص داده نشد. بنابه مراتب هر يك از آقايان و مستشاراندادگاه تجديد نظر استان ورئيس دادگاه عمومي را با انطباق عملشان بر صدور ماده 20نظامنامه راجع به تشخيص انواع تقصيرات قضات ،بر توبيخ كتبي با درج در برگ خدمتمحكوم مي نمايد رأي صادره قطعي است . در رأي ديگري از شعبه هفتم دادگاه تجديد نظردادگستري استان تهران دردادنامه شماره 904 مورخ 16/10/74 در قسمتي از آن چنين آوردهاست«...به اين ترتيب تصميم دادگاه درخصوص مورد تصميم قضايي در قالب حكم يا قرارتلقي نمي شود كه قابل تجديد نظر باشد به همين اعتبار مسئله قابل طرح و استماعدردادگاه تجديد نظر نمي باشد
-دستور فروش ،نظر به اينكه حكم نمي باشدبنابراين مستلزم تقاضاي صدور اجرائيهنمي باشد و صرف تقاضاي اجراي حكم از ناحيه احدي از شركا كافي به نظر مي رسد،درذيلدرج نشست قضايي در دادگستري بهشهر در مورد اينكه آيا چنين درخواستي از سوي محكومعليه داراي آثار قانوني است يا خير، خالي از لطف نمي باشد در اين نشست قضايي چنينآمده است: « شخصي با توجه به قانون افراز ،درخواست افراز يك قطعه زمين اعياني ميكند ،اداره ثبت آنرا غير قابل افراز اعلام مي كند ، موضوع دردادگاه مطرح ،شعبه پساز بررسي و تعيين كارشناس بدليل غير قابل افراز بودن ،حكم به فروش آن صادر مي كند،راي قطعي مي شود،خواهان (محكوم له) از درخواست اجرائيه خودداري ،اما محكوم عليهدرخواست اجرائيه با توجه به ذي نفع بودن مي كند آيا درخواست وي توجيه قانوني دارد؟اكثريت در نظريه اعلامي خود آورده اند:« وفق ماده 9قانون آيين نامه افراز دستورفروش به درخواست يك يا چند نفر صادر مي شود و انجام عمليات فروش به در خواست هر يكاز شركاي مالي مشاع قابل تعقيب است و دادخواست محسوب نمي شود. برابر وحدت ملاك ازمواد 326 و 317 امور حبسي درخصوص تقسيم تركه نيز اين امر به درخواست هر يك ازمالكين صورت مي گيرد و باتوجه به ذينفع بودن محكوم عليه واين كه دادگاه مكلف به حلمرافعات و رفع خصومت است از اينرو درخواست اجرائيه از سوي محكوم عليه توجيه قانونيدارد . اقليت نيز در نظريه اعلامي خود آورده اند :« تنها محكوم له وخواهان ميتوانند درخواست صدور اجرائيه بنمايد از اينرو وفق مقررات قانون اجراي احكام درخواستاجرائيه از سوي محكوم عليه امكانپذير نيست . نظريه گروه: با توجه به وضعيت خاص دعويافراز و ماده 4 آن كه به هريك از شركا حق داده كه پس از صدور حكم قطعي مبني بر غيرقابل افراز بودن از دادگاه تقاضاي فروش ملك را بنمايد و ماده 9 آيين نامه قانونمزبور كه هيچ ترتيبي را مقرر نداشته، بنابراين باوجود حكم غير قابل افراز بودن هرشريك ذينفع مي تواند از دادگاه درخواست فروش ملك ر ابعمل آورد و دادگاه دستور فروشملك را صادر مي كند بدلالت قسمت اخير اين ماده مدير اجرا نسبت به فروش ملك وفقمقررات قانون اجراي احكام مدني اقدام و فروش ملك يا درخواست صدور اجرائيه نمي باشد.
6-واحد اجراي احكام مدني یا دفتر دادگاه پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افرازو مواد9 و 10 آيين نامه قانون افراز مكلف به اجراي دستور فروش خواهد بود.
تقسيم وجوه نقد حاصله از فروش ملك غير قابل افرازنظر به اينكه مشاع بينشريكان است ،دادگاه به تناسب سهام آنان،اين مبلغ را بين مالكان تقسيم مي نمايد ،بههمين جهت اجبار به فروش را نيز مي توان نوعي تقسيم غير مستقيم شمرد.
طرح سوال : در چه مواردی دادگاه اقدام به اصدار حکم فروش می نماید؟
جواب : الف : زمانی که هر یک از شرکاء ملکی به تصمیم اداره ثبت (وفق ماده 5 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع)اعتراض نمایند که این اعتراض بایستی طی دادخواست تقدیمی در محاکم عمومی حقوقی طرح گردد که دادگاه با ارجاع مورد با صدور قرار کارشناسی حکم فروش را صادر خواهد نمود که این حکم وفق قانون مذکور قابل فرجامخواهی نیز میباشد هر چند که در قانون افراز و فروش املاک مشاع صلاحیت موضوع رسیدگی دادگاههای تجدید نظر لحاظ نگردیده است .
ب : زمانی که درخواست افراز طی دادخواست از دادگاه درخواست گردیده باشد که دادگاه مربوطه با ارجاع امر به کارشناسی در صورت غیر قابل تقسیم بودن حکم فروش و در غیر اینصورت تقسیم ترکه را اصدار خواهد نمود .
منابع :
1 : قانون افراز و فروش املاك مشاع .
2: آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع
3: نظريه شماره 455/7-8/12/66 اداره حقوقي دادگستري .
4: نظريه شماره 1322/7 –4/5/62 اداره حقوقي دادگستري .
5 : رأي دادگاه عاليانتظامي قضات به شماره393 تا 391-21/9/85
1-دستور فروش ملك غير قابل افراز،با عنايت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9آيين نامه اجرايي قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي وتعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم نيست زيرا مانند درخواست اجراي حكم است .
2-تصميمي كه دادگاه دربرابر اينگونه در خواستها اتخاذ مي نمايد در قالب حكميا قرار نيست ،بلكه دستور است و نظر به اينكه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدنينمي باشد قابل تجديد نظر خواهي و فرجامخواهي نمي باشد. اداره حقوقي دادگستري درنظريه شماره 455/7-8/12/66 چنين اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده 4قانون افر از مصوب 22/8/57 ،ملك مشاعي كه در مرجع ثبتي غير قابل افرازتشخيص دادهشده،به دستور دادگاه فروخته مي شود .لذا نياز به صدور حكم نيست بنابراين در مرحلهاجرا واحد اجراي احكام مي تواند براي تعيين حدود اربعه و قيمت پايه و تنظيم كروكيوغيره رأساً اقدام نمايد .
3-دستور فروش ملك غير قابل افراز فاقد اعتبار قضيه محكوم بها است . ادارهحقوقي دادگستري درهمين زمينه در نظريه شماره 1322/7 –4/5/62 بيان داشته است: «مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب سال 57 و ماده 9 آيين نامهاجرايي آن ملكي كه به موجب تصميم قطعي دادگاه غير قابل افراز تشخيص شود؛ به تقاضايهريك از شركاء بدستور دادگاه فروخته ميشود وبنابراين در مورد فروش دادگاه حكم صادرنمي كند بلكه دستور فروش ميدهد و اين دستور فاقد اعتبار قضيه محكوم بهاست .
4-در رسيدگي به تقاضاي فروش ملك غير قابل افراز چنانچه تشريفات آيين دادرسيمدني رعايت گردد يك تخلف انتظامي محسوب مي گردد.ذيلاً به يك نمونه رأي دادگاه عاليانتظامي قضات به شماره393 تا 391-21/9/85 در خصوص دستور صادره عيناً درج ميگردد:دادسراي انتظامي قضات به موجب كيفر خواستهاي شماره 29 تا 31-5/2/85 تخلف رئيسدادگاه بروي و مستشاران دادگاه تجديدنظر استان را به اين شرح اعلام نموده است: «عليرغم صراحت قانوني و نظريات اداره حقوقي واعلام اينكه دستور صادره قابل تجديدنظر نيست ورود در ماهيت و تعيين اوقات رسيدگي و احتياطي و معطل نگهداشتن پروندهبدون علت قانوني بالغ بر 17 ماه تخلف است دادگاه عالي انتظامي قضات پس از ابلاغكيفرخواستها ووصول لوايح دفاعيه قضات موصوف و كسب عقيده نماينده دادستان انتظاميقضات مبني بر تقاضاي صدور حكم داير بر تعيين مجازات انتظامي قضات ...به شرح ذيلمبادرت به صدور راي نموده است : رأي شماره 393 تا 391 –21/9/85 با عنايت به صراحتماده (4) قانون افراز و فروش املاك مشاع كه مقرر مي دارد :«حكمي كه به موجب تقسيمقعطي غير قابل افراز تشخيص داده شود با تقاضاي هر يك از شركا و به دستور دادگاهشهرستان فروخته مي شود » در ما نحن فيه مي بايست دادگاه دستور فروش ملك را صادره مينمود و اين دستور چون حكم نيست قابل تجديد نظر هم نمي باشد مع الوصف رئيس دادگاهبدوي برخلاف مقررات فوق ضمن رسيدگي مبادرت به صدور حكم نموده و آنرا قابل تجديد نظراعلام داشته ومستشاران دادگاه تجديد نظر هم بدون توجه به اين امر باتعيين اوقاترسيدگي و احتياطي وارد درماهيت قضيه گرديده و راي صادر نموده اند كه تخلف است ودفاع قضات امر، موثر تشخيص داده نشد. بنابه مراتب هر يك از آقايان و مستشاراندادگاه تجديد نظر استان ورئيس دادگاه عمومي را با انطباق عملشان بر صدور ماده 20نظامنامه راجع به تشخيص انواع تقصيرات قضات ،بر توبيخ كتبي با درج در برگ خدمتمحكوم مي نمايد رأي صادره قطعي است . در رأي ديگري از شعبه هفتم دادگاه تجديد نظردادگستري استان تهران دردادنامه شماره 904 مورخ 16/10/74 در قسمتي از آن چنين آوردهاست«...به اين ترتيب تصميم دادگاه درخصوص مورد تصميم قضايي در قالب حكم يا قرارتلقي نمي شود كه قابل تجديد نظر باشد به همين اعتبار مسئله قابل طرح و استماعدردادگاه تجديد نظر نمي باشد
-دستور فروش ،نظر به اينكه حكم نمي باشدبنابراين مستلزم تقاضاي صدور اجرائيهنمي باشد و صرف تقاضاي اجراي حكم از ناحيه احدي از شركا كافي به نظر مي رسد،درذيلدرج نشست قضايي در دادگستري بهشهر در مورد اينكه آيا چنين درخواستي از سوي محكومعليه داراي آثار قانوني است يا خير، خالي از لطف نمي باشد در اين نشست قضايي چنينآمده است: « شخصي با توجه به قانون افراز ،درخواست افراز يك قطعه زمين اعياني ميكند ،اداره ثبت آنرا غير قابل افراز اعلام مي كند ، موضوع دردادگاه مطرح ،شعبه پساز بررسي و تعيين كارشناس بدليل غير قابل افراز بودن ،حكم به فروش آن صادر مي كند،راي قطعي مي شود،خواهان (محكوم له) از درخواست اجرائيه خودداري ،اما محكوم عليهدرخواست اجرائيه با توجه به ذي نفع بودن مي كند آيا درخواست وي توجيه قانوني دارد؟اكثريت در نظريه اعلامي خود آورده اند:« وفق ماده 9قانون آيين نامه افراز دستورفروش به درخواست يك يا چند نفر صادر مي شود و انجام عمليات فروش به در خواست هر يكاز شركاي مالي مشاع قابل تعقيب است و دادخواست محسوب نمي شود. برابر وحدت ملاك ازمواد 326 و 317 امور حبسي درخصوص تقسيم تركه نيز اين امر به درخواست هر يك ازمالكين صورت مي گيرد و باتوجه به ذينفع بودن محكوم عليه واين كه دادگاه مكلف به حلمرافعات و رفع خصومت است از اينرو درخواست اجرائيه از سوي محكوم عليه توجيه قانونيدارد . اقليت نيز در نظريه اعلامي خود آورده اند :« تنها محكوم له وخواهان ميتوانند درخواست صدور اجرائيه بنمايد از اينرو وفق مقررات قانون اجراي احكام درخواستاجرائيه از سوي محكوم عليه امكانپذير نيست . نظريه گروه: با توجه به وضعيت خاص دعويافراز و ماده 4 آن كه به هريك از شركا حق داده كه پس از صدور حكم قطعي مبني بر غيرقابل افراز بودن از دادگاه تقاضاي فروش ملك را بنمايد و ماده 9 آيين نامه قانونمزبور كه هيچ ترتيبي را مقرر نداشته، بنابراين باوجود حكم غير قابل افراز بودن هرشريك ذينفع مي تواند از دادگاه درخواست فروش ملك ر ابعمل آورد و دادگاه دستور فروشملك را صادر مي كند بدلالت قسمت اخير اين ماده مدير اجرا نسبت به فروش ملك وفقمقررات قانون اجراي احكام مدني اقدام و فروش ملك يا درخواست صدور اجرائيه نمي باشد.
6-واحد اجراي احكام مدني یا دفتر دادگاه پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افرازو مواد9 و 10 آيين نامه قانون افراز مكلف به اجراي دستور فروش خواهد بود.
تقسيم وجوه نقد حاصله از فروش ملك غير قابل افرازنظر به اينكه مشاع بينشريكان است ،دادگاه به تناسب سهام آنان،اين مبلغ را بين مالكان تقسيم مي نمايد ،بههمين جهت اجبار به فروش را نيز مي توان نوعي تقسيم غير مستقيم شمرد.
طرح سوال : در چه مواردی دادگاه اقدام به اصدار حکم فروش می نماید؟
جواب : الف : زمانی که هر یک از شرکاء ملکی به تصمیم اداره ثبت (وفق ماده 5 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع)اعتراض نمایند که این اعتراض بایستی طی دادخواست تقدیمی در محاکم عمومی حقوقی طرح گردد که دادگاه با ارجاع مورد با صدور قرار کارشناسی حکم فروش را صادر خواهد نمود که این حکم وفق قانون مذکور قابل فرجامخواهی نیز میباشد هر چند که در قانون افراز و فروش املاک مشاع صلاحیت موضوع رسیدگی دادگاههای تجدید نظر لحاظ نگردیده است .
ب : زمانی که درخواست افراز طی دادخواست از دادگاه درخواست گردیده باشد که دادگاه مربوطه با ارجاع امر به کارشناسی در صورت غیر قابل تقسیم بودن حکم فروش و در غیر اینصورت تقسیم ترکه را اصدار خواهد نمود .
منابع :
1 : قانون افراز و فروش املاك مشاع .
2: آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع
3: نظريه شماره 455/7-8/12/66 اداره حقوقي دادگستري .
4: نظريه شماره 1322/7 –4/5/62 اداره حقوقي دادگستري .
5 : رأي دادگاه عاليانتظامي قضات به شماره393 تا 391-21/9/85
